Joaquin Fernandez Navarro Joaquin Fernandez Navarro

"Desahucios express" Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y LEC

Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios:

Recientemente se ha publicado mucho acerca de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley de Enjuiciamiento Civil con motivo del Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios.

Pese a todo lo erróneamente publicado a través de los medios nacionales, en los que se da como novedad extremos que no lo son (ya se tramitaba estos procedimientos mediante el juicio verbal y se podía acumular la reclamación de rentas) e incluso se dice que obtendremos el desahucio en quince días (no es cierto os lo prometo), la verdad es que esta reforma si parece que va a agilizar los procedimientos judiciales de desahucio, por los siguientes extremos:

- Ahora se podrá acumular no sólo la reclamación de rentas frente al inquilino sino también frente al fiador, algo que será muy bien recibido en zonas como Madrid o el Norte, donde son frecuentes los avales bancarios como fianza).

- Ahora, cuando se comprometa en la demanda la condonación de rentas a cambio de un desalojo voluntario, se podrá condicionar a un desalojo en un plazo de quince días desde la notificación judicial de la demanda (antes no podía ser el plazo inferior a un mes). De esta forma el inquilino podrá obtener una rebaja o dispensa total de las rentas y el arrendador la recuperación del inmueble sin tener que esperar al fin del procedimiento.

- También se ha aclarado la forma de determinar la cuantía del procedimiento. Hasta ahora la LEC era confusa y contradictoria, lo que provocaba disparidad de criterios en los Juzgados e inadmisión de demandas.

- A través del artículo Trece del proyecto se modifica el apartado 3 del artículo 440 de la LEC, añadiendo el siguiente párrafo: “En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.”

Puede parecer una cuestión baladí, pero no lo es. Este párrafo evitaría que por dificultad a la hora de notificar la Sentencia, por abandono del inmueble o cualquier otro motivo, unido o no a la incomparecencia del inquilino demandado a la vista (donde podría habérsele citado para su notificación), no pudiese lanzarse al demandado llegada la fecha inicialmente dispuesta para el desahucio. Este problema podía causar dilaciones de meses.

- En el mismo sentido el artículo dieciséis añade un nuevo párrafo al apartado segundo del artículo 497 de la LEC, con la siguiente redacción:

«2.—Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.»

Así ya no será necesario, cuando no se pueda notificar al inquilino en el inmueble arrendado, proceder a la averiguación de domicilio alternativo a través del Punto Neutro Judicial (PNJ), que normalmente conllevaba intentar notificar al demandados en domicilios antiguos, con el consiguiente retraso y saturación de los servicios de notificación.

- En el mismo sentido los artículos 4 y 5 del proyecto de ley dejan claro que el domicilio a efectos de notificación del demandado será el inmueble arrendado y que, si intentada la notificación de la demanda en el mismo, esta resultase imposible, se procederá la citación por edictos, modificando así los artículos 155 y 164 de la vigente LEC.

- Por último y no menos importante, se ha modificado las mayorías necesarias para la aprobación de obras de mejora de la eficiencia energética de los edificios (reduciéndolas), lo que facilita la creación de un nuevo mercado para las constructoras que es de esperar empiecen a recibir encargos de comunidades de propietarios.

Podéis descargar el texto íntegro en el siguiente enlace:
http://www.fernandeznavarro.com/es/Blog/Entradas/2009/10/26_Reforma_Ley_Procesal_Civil_y_de_Arrendamientos_Urbanos_para_la_agilizacion_desahucios_files/II0019A.pdf

JAVIER VILAVERT PEREZ JAVIER VILAVERT PEREZ

Execelente exegesis.
Otro punto realmente importante es que se pasa de los 2 meses de notificacion previa para la enervacion a uno solamente, es decir, si el arrendador envia burofax o certificación con acuse de recibo al inquilino para que abone las rentas atrasadas y éste no las paga, se podrá iniciar la acción de deshaucio al mes de haber enviado la notificacion, sin posibilidad de que el inquilino enerve la acción aunque pague o consigne la deuda una vez presentada la demanda. La anterior legislacion hablaba de 2 meses para poder anular la enervacion. En la nueva con 1 mes es bastante.
Pero aun mas importante es saber que el arrendador que envie el burofax reclamando la deuda debe incluir la siguiente coletilla:
"si transcurrido un mes desde el recibo de la presente Vd. no abona las cantidades debidas me veré obligado a presentar demanda de desahucio sin posibilidad de que la acción sea enervada aun cuando abone lo debido despues de la presentación de la citada demanda..."
Lo digo porque hay algunas Audiencias que consideran que si el arrendatario no la sido advertido de la imposibilidad de enervar tienen la notificacion por no efectuada.

J. Vilavert.
Abogado.
Master en Derecho Urbanistico e Inmobiliario.
jvilavert@vilavertasociados.com