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  • Miguel Castillo Muñoz
    Miguel Castillo Muñoz    Premium Member   Group moderator
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    Immobilienübertragung Spanien/Costa Blanca – Steuersparmodelle
    Verehrte Xing-Mitglieder,

    Spanien ist und bleibt das Urlaubsland Nr. 1 der Deutschen. Viele sprechen sogar vom 17. Bundesland Mallorca. Mit rund 55 Millionen Touristen jährlich ist Spanien das zweitbeliebteste Urlaubsland weltweit. Viele möchten nicht nur Urlaub machen, sondern sich auch den Traum einer eigenen Immobilie in Spanien erfüllen. Nach neusten Erkenntnissen besitzen bereits ca. 500.000 Deutsche eine Immobilie in Spanien. Tendenz weiter steigend.

    Beim Kauf von spanischen Immobilie gilt es, sich nicht von Sonne und Sangria blenden zu lassen, sondern diesen Schritt bewusst mit erfahrenen und kompetenten Beratern, sein es Rechtsanwälte oder Steuerberater zu gehen.

    Denn schon vor dem Kauf einer spanischen Immobilie lassen sich bei qualifizierter Beratung Steuern sparen, die bei unbedachten Kauf, spätestens jedoch bei Übertragung an spätere Käufer oder an Nachfolgegenerationen Kopfzerbrechen verursachen. Schnell ist die Anfangseuphorie verflogen und Katerstimmung macht sich breit, angesichts der steuerlichen Belastungen, die bei unbedachten Käufen auf den Immobilienbesitzer bzw. Erben zukommen.

    Dieser Artikel befasst sich mit dem für deutsche Immobilienbesitzer relevanten deutsch-spanischen Recht, zeigt Steuersparmodelle auf, warnt vor einigen angepriesenen Modellen und gibt Hinweise, worauf ein deutscher Immobilienbesitzer in Spanien in steuerrechtlicher Hinsicht zu achten hat.

    Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt in keinem Fall eine ausführliche anwaltliche Beratung. Jede Immobilienübertragung ist anders und bedarf daher einer einzelfallspezifischen Beratung in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht.

    1. Grundsätzliches zum Immobilienkauf in Spanien:

    - Spanische Kaufverträge über Immobilien sind grundsätzlich auch privatschriftlich, also ohne notarielle Beurkundung wirksam. Rein theoretisch könnte somit eine spanische Immobilie auf dem Bierdeckel verkauft werden. Eintragungen im Grundbuch bedürfen jedoch der vorigen notariellen Beurkundung haben aber anders als in Deutschland nur deklaratorische Wirkung.

    - Man benötigt zum Kauf/Verkauf einer spanischen Immobilie eine Steuernummer, für Nichtresidente nennt sie sich N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros).

    - Sind auf Käufer- oder Verkäuferseite Nichtresidente beteiligt, müssen die spanischen Vorschriften über Geld-Transaktionen zwischen diesen beachtet werden. Meist geschieht das durch Vorlage eines Nominalbankschecks einer spanischen Bank oder durch Vorlage einer Einfuhrbescheinigung vom spanischen Zoll. Sind auf beiden Seiten Nichtresidente beteiligt reicht es aus, wenn in der Urkunde protokolliert wurde, dass eine Zahlung im ausland erfolgt ist. WARNUNG: Auch bei dieser Art des Kaufes muss die Überweisung des Kaufpreises nachgewiesen werden.

    -Spanische Notare haben beim Kauf von Immobilien anders als in Deutschland nicht so weitreichende Aufklärungspflichten. Eine Eintragung im Grundbuch hat selbst zu erfolgen.

    2. Einmalige Kosten beim Immobilienkauf in Spanien

    Käufer:
    Notarkosten ca. 0,5 bis 1,5 % des beurkundeten Kaufpreises
    Grunderwerbssteuer bei Verkauf zwischen Privatpersonen 7 % des beurk. Kaufpreises
    Sonst 7 % - 16 % Mehrwertsteuer (+ 0,5 % Dokumentensteuer, auf den Balearen 1 %)
    Gebühren und Kosten für Eintragungen sowie Gestorias ca. 0,5 bis 1,5 % des beurk. Kaufpreises

    Verkäufer:
    Wertzuwachssteuer zwischen 16 % und 30 % des Wertzuwachs des Kastasterbodenwertes.
    HINWEIS: Diese wird meistens auf den Käufer abgewälzt.

    Gewinnsteuer NEU 18 % für Nichtresidente (früher 35 %)
    Vorauszahlung von 3 % auf die Gewinnsteuer

    3. Laufende Kosten bei Immobilienbesitz von Nichtresidenten

    Gemeindesteuern (Grundsteuer 0,3 % bis 0,4 % des Katasterwertes, Müllabfuhr etc)
    Vermögenssteuer 0,2 % bis 2,5 % des Immobilienwertes
    Einkommenssteuer 1,1, % bis 2 % des Katasterwertes als Bemessungsgrundlage und hierauf 25 %
    Steuer

    4. Steuersparmodelle

    An dieser Stelle sei gewarnt vor sog. „intelligenten Steuersparmodellen“, die bei genauerem Hinschauen strafbare Steuerhinterziehungen sind.

    Diese sollen hier aus Platzgründen lediglich genannt und im Übrigen unkommentiert bleiben: WARNUNG: Allesamt folgende Modelle sind strafbar.

    Unterverbriefung: Ein niedrigerer Kaufpreis als tatsächlich bezahlt wird beurkundet.
    Fingierter Kaufvertrag: Tatsächlich gewollte Schenkung wird als Kaufvertrag getarnt.
    Postmortale Vollmacht: Erbe verschweigt Tod des Erblassers und verkauft an sich selbst.
    Übertragung von S.L.-Anteilen ohne Mitteilung an das Finanzamt.

    Es sollen nun Steuersparmodelle genannt werden, die einerseits legal, andererseits bei optimaler Gestaltung und Ausschöpfung des deutschen wie auch spanischen Steuerrechts zu erheblichen steuerlichen Einsparungen führen können:

    Geldschenkung in Deutschland zum Kauf einer Immobilie in Spanien:

    Hierbei werden die Steuerfreibeträge des deutschen Steuerechts ausgeschöpft, so dass in
    Deutschland Vermögen steuerfrei an die Nachfolgegeneration übertragen wird. HINWEIS: Diese
    Modell eignet sich am besten vor Kauf der Immobilie.

    Geldschenkung in Deutschland zum Kauf einer Immobilie in Spanien mit Nießbrauchsbestellung:

    Wie zuvor, lediglich wird dem Erblasser der Nießbrauch eingeräumt, damit der „wahre“ Geldgeber
    das Zepter in der Hand behält. Zusätzlich Verringerung des zu versteuernden Wertes.

    Weitere:
    Die weiteren möglichen Steuersparmodelle würden den Rahmen dieses Artikels sprengen und
    könnten daher in Ihrer Komplexität nicht ausreichend dargestellt werden. Aus diesen Gründen sollen
    Sie daher nur stichwortartig benannt werden.

    Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie mittels spanische S.L., Stiftung oder sonstigen Rechtsträger.
    WARNUNG: Übertragene Gesellschaftsanteile sind dem Finanzamt zu melden, wie auch im Falle der
    Erbschaft. Steuerspareffekt erst ab einem Wert von über 500.000 € zu realisieren.

    Verkauf einer Immobilie an eine deutsche GmbH. WARNUNG: Diese gesellschaftsrechtliche
    Konstruktion kann vom spanischen Finanzamt als Mißbrauch steuerlicher Vorschriften verworfen
    werden.

    Wohnsitzverlegung nach Spanien. Nur lohnenswert, wenn beide Parteien (z.B.: Erblasser und Erbe)
    nach Spanien umziehen.

    Reinvestieren des Erlöses eines Immobilienverkaufs in den Kauf einer neuen Immobilie. Lohnt
    sich nur, wenn beide Immobilien eigengenutzt werden und Verkäufer vorige Immobilie vor Verkauf
    mindestens 3 Jahre als ständigen Wohnsitz angemeldet hatte.

    Fazit:
    Bei kluger und vorausschauender Gestaltung lassen sich erhebliche Steuereinsparungen erzielen.

    5. Allgemeines zum deutsch-spanischen Erb- und Erbschaftssteuerrecht:

    Richtet sich bei der Erbschaft eines deutschen Staatsangehörigen das materielle Erbrecht, also das wie und ob einer Nachlassübertragung noch nach deutschen Recht. (z.B. deutsche gesetzliche Erbfolge, deutsches Testament nach deutschem Recht, deutsches Pflichtteilrecht usw) gilt dies nicht uneingeschränkt auch für das Steuerrecht. So ist ein Deutscher mit Immobilienbesitz in Spanien in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig und bezogen auf seine Immobilie in Spanien beschränkt steuerpflichtig.

    HINWEIS:
    Zwischen Deutschland und Spanien gibt es auf dem Gebiet des Erb- und Schekungsrechts kein Abkommen zur Vermeidung der doppelten Besteuerung (kurz: Doppelbesteuerungsabkommen). Dies hat z.B. zur Folge, dass die Erben bzw. Beschenkten eines Deutschen mit Immobilienbesitz in Spanien sowohl in Deutschland als auch in Spanien Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zu zahlen haben.
    Durch kluge und vorausschauende Nachlassgestaltungen können unnötige Besteuerungen vermindert, wenn nicht vermieden werden.

    HINWEIS: Nach gemeinspanischem Recht sind weder gemeinschaftliche Testamente noch Erbverträge zulässig. Spanische Behörden haben jedoch die Pflicht nach deutschem Erbrecht errichtete Testamente oder Erbverträge anzuerkennen. Spanier, die in Deutschland leben und hier ein gemeinschaftliches Testament oder Erbvertrag errichtet haben, müssen damit rechnen, dass dieses im gemeinspanischem Rechtsraum nicht anerkannt wird und damit keine zulässige Nachlassverfügung darstellt.

    HINWEIS: Im deutschen Recht geht das Vermögen als Ganzes mit dem Tode des Erblassers auf den bzw. die Erben über. Es bedarf keiner Annahmeerklärung. Anders in Spanien: Zwar geht auch hier der Nachlass mit dem Tode über, jedoch muss der Erbe seine Erbschaft ausdrücklich oder stillschweigend annehmen.

    HINWEIS: Das spanische Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht stellt stets auf den wirklichen Wert (valor real) des Nachlasses / der Schenkung ab. Lassen Sie sich ausführlich beraten, welcher Wert in Ansatz zu bringen ist.

    Miguel Castillo Muñoz
    -Rechtsanwalt-
    https://www.xing.com/profile/Miguel_CastilloMunoz

    Anwaltssozietät Castillo & González
    Rechtsanwälte – Abogados
    Heinrichstr. 26
    49080 Osnabrück
    Tel.: +49-(0)541-35696610

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    • 23 Jan 2008, 5:53 pm
  • Víctor Ortega
    Víctor Ortega    Premium Member   Group moderator
    The company name is only visible to registered members.
    Re: Immobilienübertragung Spanien/Costa Blanca – Steuersparmodelle
    Eine extrem interessant und ausführliche Erklärung. Danke.
    • 24 Jan 2008, 4:21 pm