Bau und Immoblien, Energieberatung

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• 07 Feb 2012

  In dreiseitigen Vertrag Eintretender bleibt durch Klauseln des Ursprungsvertrags verpflichtet

  Besteht ein Wahlrecht des Vermieters als Sicherheitsleistung sowohl eine Bürgschaft als auch eine Barkaution verlangen zu dürfen, so beinhaltet das Schuldverhältnis über die Mietsicherheit gemäß § 263 Abs. 2 BGB dann ausschließlich die Bürgschaft als Sicherungsmittel, wenn der Vermieter den Mieter zur ergänzenden Erklärung der bürgenden Bank in Bezug auf die Bürgschaft aufforderte.
  
  Wahlrecht des Vermieters in Bezug auf die Mietsicherheit
  
  Kann der Vermieter statt einer Bürgschaft auch eine Barkaution verlangen, so beinhaltet das die Mietsicherheit betreffende Schuldverhältnis gemäß § 263 Abs. 2 BGB die als Sicherungsmittel gewählte Bankbürgschaft nachdem der Vermieter den Mieter statt zur Zahlung der Kautionssumme zur Vorlage einer ergänzenden Erklärung der bürgenden Bank in Bezug auf die unbefristete Geltung der Bürgschaft auffordert.
  
  Umfang der Verpflichtung durch Mieteintrittsvereinbarung
  
  Das OLG Düsseldorf hat durch Urteil vom 09.06.2011, Az. 10 U 148/10 entschieden, dass die klagende Mieterin, die durch eine “Mieteintrittsvereinbarung” anstelle der früheren Mieterin in ein Mietverhältnis eintrat, durch die in dem Vertrag enthaltene Indexklausel zur Mieterhöhung ebenso verpflichtet ist, wie die Vormieterin. Die parallel zum Rückforderungsprozess wegen überzahlter Mieten geführte Widerklage des Vermieters auf Zahlung einer Barkaution hatte ebenfalls keinen Erfolg, weil sich der Vermieter auf die einmal gewählte Sicherungsform „Bürgschaft“ festgelegt hatte.
  
  Beweislast der Mieterin für die rechtsgrundlose Zahlung
  
  Nach der Rechtsprechung trägt die Mieterin die Beweislast dafür, dass die Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgte. Zwar zahlte diese vorliegend unter Vorbehalt, mit der Folge, dass die Zahlung gemäß § 812 BGB zurückgefordert werden kann, ohne dass diese durch § 814 BGB ausgeschlossen ist. Die Erfüllungswirkung der Zahlung bleibt durch den Vorbehalt jedoch ebenso bestehen, wie die Beweislast der Mieterin im Rückforderungsprozess. Etwas anderes würde nur gelten wenn ein weitergehender Vorbehalt erklärt wurde, wie z.B. Zahlung während eines Rechtsstreits zur Abwendung der Zwangsvollstreckung unter Fortführung des Prozesses. Da für einen weitergehenden Vorbehalt vorliegend nichts ersichtlich war, galt die Indexklausel unverändert auch für die neue Mieterin.
  
  Einschränkung des Wahlrechts
  
  Hinsichtlich der Widerklage war das Wahlrecht des Vermieters zwischen Barkaution und Bürgschaft eingeschränkt, weil er mit dem Verlangen einer ergänzenden Erklärung zur Bürgschaft sein Wahrecht in Richtung Bürgschaft ausgeübt hatte. Dementsprechend war allein die Bürgschaft gemäß § 263 Abs. 2 BGB von vorne herein geschuldet, mit der Folge, dass das Verlangen einer Barkaution ausgeschlossen ist.
  
  Quelle: http://marko-baurecht.de/rechtsanwalt-baurecht-immobilienrec...
  

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• 05 Feb 2012

  Einzelerwerber kann Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch-setzen

  
  Damit ein Wohnungseigentümer Rechte wegen Mängeln für die Eigentümer-gemeinschaft geltend machen kann bedarf es eines Ermächtigungsbeschlus-ses.
  
  Jeweiliger Erwerbsvertrag gilt
  
  Für die Rechte eines Wohnungseigentümers wegen Mängeln am Gemeinschaftsei-gentum ist der jeweilige mit dem Bauträger geschlosse-ne Erwerbsvertrag maßgebend. Irrelevant sind Erwerbsverträge desjenigen Mitei-gentümers, dessen Gewährleistungsrechte am weitesten beschränkt sind.
  
  Schadensersatz durch einen Erwerber beansprucht
  
  Das OLG Hamm hatte durch Beschluss vom 17.05.2010, Az. 19 U 68/09 über Män-gel im Bereich des Gemeinschaftseigentums (Fassade) zu entscheiden. Eine Ge-meinschaft von Wohnungseigentümern tritt ihre Ansprüche an einen Erwerber ab und bevollmächtigt diesen zur Durchsetzung. Dieser Wohnungserwerber verlangt vom Bauträger Schadensersatz in Höhe von 130.000,- €. Dagegen wendet der Bauträger fehlende Prozessführungsbefugnis ein. Außerdem sei der Scha-densersatzanspruch in einigen Fällen wirksam auf die jeweilige Quote am Miteigen-tum beschränkt.
  
  Unbeschränkte Dispositionsbefugnis der Gemeinschaft
  
  Das OLG hält die Gemeinschaft für dispositionsbefugt in Bezug auf Schadenser-satzansprüchen wegen Mängeln gegen den Bauträger. Durch Beschluss kann ein einzelner Eigentümer im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft zur Durchset-zung solcher Ansprüche wegenSchadensersatz ermächtigt werden, die sich aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum ergeben und Leistung an sich, an den Verwal-ter oder an die Gemeinschaft verlangen. Eine Beschränkung auf die Quote des Er-werbers am Gemeinschaftseigentum komme insbesondere deswegen nicht in Be-tracht, weil der Beschluss sich auf das Gemeinschaftseigentum insgesamt erstreckte.
  
  Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.: Die Entscheidung des OLG geht auf die seit dem Urteil vom 25.02.1999, Az. VII ZR 207/97 ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zurück. Danach kann in einer Bauherrengemeinschaft jeder Bauherr gegenüber dem Werkunternehmer den vollen Schadensersatz für die Be-seitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verlangen. Dem entsprechend weist der BGH auch die Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision des Bau-trägers zurück. Damit bleibt es dabei, dass jeder Miteigentümer insgesamt man-gelfreies Gemeinschaftseigentum erwarten kann. Deshalb ist es auch zulässig, einzelne oder mehrere Erwerber durch Beschluss zur Prozessführung im eigenen Namen zur Durchsetzung von Rechten wegen Mängeln am Gemeinschaftseigen-tum (Minderung und Schadensersatz) zu ermächtigen.
  
  Quelle: http://marko-baurecht.de/rechtsanwalt-baurecht-immobilienrec...
  

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• 04 Feb 2012

  Vor Abnahme keine Verjährung des VOB/B-Ersatzanspruchs für Kosten der Mangelbeseitigung

  Die Verjährung des Anspruchs des Auftraggebers auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten gemäß § 8 Nr. 3 Abs. 2 S. 1 VOB/B beginnt nicht vor Abnahme des Bauwerks.
  
  Mangelanspruch in Form von Schadensersatz
  
  Der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 12.01.2012, Az. VII ZR 76/11, über Ersatzansprüche wegen der Lieferung und Montage von Wand- und Deckenelementen für die Errichtung einer Industriehalle. Dem Vertrag zwischen den Parten lag die VOB/B zugrunde. Der Auftragnehmer beanspruchte Rechtswerklohn, dagegen wendet der Auftragnehmer Schadensersatzansprüche wegen Mängeln ein. Die Abnahme der Leistungen durch den Auftraggeber ist streitig, dieser wendet gegen die Mangelansprüche in Höhe von knapp 45.000,- € Schadensersatz die Einrede der Verjährung ein.
  
  
  Keine Verjährung des Schadensersatzanspruchs
  
  Die Gegenansprüche auf Schadensersatz dürfen in dieser Konstellation nicht unter Berufung auf die Einrede der Verjährung abgewiesen werden. Der der Beklagten gemäß § 8 Nr. 3 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 4 Nr. 7 Satz 3 VOB/B zustehender Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten ist nicht verjährt.
  
  
  Verjährungsbeginn erst nach Abnahme
  
  Die Verjährung beginnt grundsätzlich erst mit der Abnahme. Der BGH geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass die Verjährung der nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der Fassung bis zum 31.12.2001 vor Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche grundsätzlich erst mit der Abnahme oder dann beginnt, wenn Umstände gegeben sind, nach denen eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht kommt. Nichts anderes gilt für den vor der Abnahme entstandenen Anspruch des Auftraggebers auf Zahlung der Ersatzvornahmekosten gemäß § 8 Nr. 3 Abs. 2 Satz 1 VOB/B.
  
  
  Besondere Verjährung des Werkvertragsrechts
  
  Hintergrund dieser Rechtsprechung ist, dass der Gesetzgeber die Verjährung der werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche insgesamt den Regelverjährung geltenden §§ 195 und 198 BGB entzogen hat. Deshalb stellt sich die Frage, ob die dem § 638 Abs. 1 BGB entsprechende Regelung des § 13 Nr. 4 VOB/B in gleicher Weise verstanden werden muss oder ob sich aus den verschiedenen Regelungen der VOB/B beziehungsweise ihrem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die Verjährung der vor der Abnahme entstandenen Ansprüche wegen Mängeln des Bauwerks vor der Abnahme zu laufen beginnen kann.
  
  
  Keine besondere Verjährung für VOB/B-Ansprüche
  
  Nein entscheidet der BGH. Zwar enthält die VOB/B besondere Regelungen des Baurechts und spezielle baurechtliche Anspruchsgrundlagen. Beispielsweise werden vor der Abnahme bestehende Mängelbeseitigungsansprüche in § 4 Nr. 7 Satz 1 VOB/B geregelt, während sich der Mängelbeseitigungsanspruch nach der Abnahme aus § 13 Nr. 5 Abs. 1 Satz 1 VOB/B ergibt. Der Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten vor der Abnahme ergibt sich aus § 8 Nr. 3 Abs. 2 Satz 1 VOB/B, derjenige nach der Abnahme aus § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B. Der vor der Abnahme entstandene Anspruch auf Ersatz weitergehender Schäden ist in § 4 Nr. 7 Satz 2 VOB/B geregelt, der Anspruch nach der Abnahme wird aus § 13 Nr. 7 VOB/B hergeleitet. Daraus lässt sich jedoch nicht schließen, dass die Ansprüche vor der Abnahme abweichend von der gesetzlichen Regelung verjähren.
  
  Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.: Der BGH hat daraus den Schluss gezogen, dass die vor der Abnahme entstandenen Ansprüche der kurzen Verjährungsfrist des § 13 Nr. 4 VOB/B unterliegen, wenn die Abnahme erfolgt ist. Damit bleibt die Wertung erhalten, dass die VOB keine eigenständige Rechtssystematik enthält, sondern lediglich die allgemeinen Normen des BGB modifiziert. In konsequenter Fortsetzung dieses Gedankens folgt dann auch die Verjährung der VOB/B Ansprüche der allgemeinen Systematik des § 638 Abs. 1 BGB. Damit kommt ein Verjährungsbeginn vor Abnahme nicht in Betracht.
  
  Quelle: http://marko-baurecht.de/rechtsanwalt-baurecht-immobilienrec...
  

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