Vastgoed

Uit de jongste berekeningen van het vastgoedadvieskantoor Stadim van Philippe Janssens blijkt dat er aan de Belgische kust geen einde komt aan de prijsstijgingen van het vastgoed. Knokke-Zoute blijft vanzelfsprekend de duurste gemeente, gevolgd door Koksijde-Oostduinkerke, De Panne en Nieuwpoort. Op het vlak van de referentieprijzen van het kustvastgoed (derde kwartiel of Q75) tekenen zich in grote lijnen drie geografische zones af. Van oost naar west hebben we het over Knokke-Heist, met 320.000 euro nog altijd topklasse, de middenmoot tussen Blankenberge en Westende (Middelkerke), waar de referentieprijzen uiteindelijk in het gelid zijn gaan staan (140.000-150.000 euro), en het uiterste Westen, waar de prijzenvork ook smaller geworden is (170.000-180.000 euro). Knokke-Heist/Het Zoute verstevigt zijn leiderspositie, zowel op het gebied van transacties als prijzen. In het appartementensegment (1272 verkochte panden) explodeert de referentieprijs: die steeg op een jaar tijd van 250.000 naar 320.000 euro. Dankzij de jongste stijging op jaarbasis zijn de appartementen op vijf jaar tijd meer dan 50 % in waarde gestegen... Op het vlak van de referentieprijzen wordt Knokke-Zoute gevolgd door de topgemeenten Koksijde-Oostduinkerke (181.150 euro), De Panne (171.875 euro) en Nieuwpoort (171.500 euro). Vervolgens komt de middenmoot, met een redelijke evolutie op jaarbasis: Oostende (155.726 euro, +14 %) en De Haan (147.875 euro, +11 %) nemen hier het voortouw op Blankenberge (146.825 euro, +8 %), Bredene (142.874 euro, +35 %) en ten slotte Middelkerke-Westende (142.250 euro). Kan de euforie op de vastgoedmarkt aan zee nog lang blijven duren? Op korte termijn ongetwijfeld wel, meent Philippe Janssens: de wet van vraag en aanbod speelt volop, vooral aan de kust zelf, waar het aanbod uiteraard wordt afgebakend door stedenbouwkundige voorschriften en geografische beperkingen. Op korte termijn maken de aankoop op plan vlak bij het begin van een promotie of een snelle wederverkoop het bovendien dikwijls mogelijk om verleidelijke meerwaarden te realiseren. Daartegenover wordt het steeds minder evident om een goed rendement te halen uit huurinkomsten. Op 15 september 2005 is Philippe Janssens de keynote-spreker op het tweede strategisch VASTGOEDSEMINARIE van het Instituut voor Financiële Planning (IFP) te Zeebrugge, Maison Vandamme. Voor inlichtingen en inschrijving kunt u zich wenden tot het IFP op telefoonnummer + 32 3 2160120 of mailto:lexis@lexis.be.

Uit de jongste berekeningen van Stadim blijkt dat er aan de Belgische kust geen einde komt aan de prijsstijgingen van vastgoed. Knokke blijft de duurste gemeente, gevolgd door Koksijde-Oostduinkerke, De Panne en Nieuwpoort.

De oevers van de IJzer zijn, dankzij de jachthavens, uitgegroeid tot een even speculatief vakantieoord als de dijk zelf. Overigens wordt aldaar een nieuw provinciaal domein gepland.

Promotors aarzelen niet langer om zich te richten op panden die lichtjes landinwaarts of in de buurt van nieuwe aantrekkingspolen liggen, zoals jachthavens.

In Knokke stijgt de referentieprijs van appartementen naar 320.000 EUR. Dit is een stijging van 30 % op één jaar, of meer dan 50 % op de jongste vijf jaar. In Oostduinkerke stijgt de referentieprijs tot 181.150 EUR, terwijl De Panne 171.875 EUR bereikt en Nieuwpoort 171.500 EUR. De middenmoot ligt tussen 155.000 EUR en 142.850 EUR in Oostende, De Haan, Blankenberge, Bredene. Rode lantaarn is Middelkerke met 142.250 EUR, niettemin goed voor een stijging van 20 % tegenover vorig jaar.

Graag reageer ik op op de referentieprijs die opgegeven wordt in verband met de vastgoedprijzen In Knokke-Heist. Er moet echter een nuance gemaakt worden al dan niet met of zonder frontaal zeezicht en ook tussen herverkoop en nieuwbouw. Dan kunnen we eigenlijk beter stellen dat in het westen (Heist) we starten met de in het artikel opgegeven referentieprijs van 320000€ en oplopen in prijs naar het Oosten toe tot minimum 1000000€. Door de lage rentes (lenen en beleggen), de investeringspolitiek van fiscale amnestie, het gebrek aan goed aanbod, het gebrek aan nieuwe bouwmogelijkheden, andere vrijetijdsbeleving (ondernemers ontmoeten elkaar tijdens de weekends aan de kust), het goede veiligheidsgevoel, .....kan gesteld worden dat een investering op een goede ligging in Knokke-Heist een van de verstandigste beslissingen zal blijven, nu en in de toekomst. Mike D'Hooghe Garbo Vastgoed dhooghem@hotmail.com

Vraag van de heer Degraeve: Stel dat u bouwpromotor bent. Welke is dan uw visie op heden bij de aankoop van afbraakpanden voor het oprichten van nieuwbouw inzake het bepalen van de aankoopprijs : koopt u vandaag aan, boven of onder de huidige marktprijs en dit rekeninghoudende met uw verwachtingen naar de toekomst toe inzake verkoopprijs nieuwbouwappartementen op eerste rangsligging (zeedijk). Meer konkreet : indien u nu 'verwacht' dat de prijsstijgingen positief blijven evolueren mag een bouwpromotor aldus geacht worden toch boven de huidige marktprijs aan te kopen en uiteraard omgekeerd. Antwoord van de heer Janssens: Gelet op de huidige financieel-economische toestand en de veelheid aan projecten die vandaag worden aangeboden, lijkt mij een correcte berekening in functie van de huidige verkoopprijzen van appartementen het meest aangewezen. Directe reden tot pessimisme en dus "onder de marktprijs gaan" lijkt er mij niet te zijn, doch evenmin zie ik reden tot euforie over toekomstige prijzen.

Het gaat nog steeds goed met de residentiële vastgoedmarkt in Vlaanderen en de hoge vlucht van de prijzen is een hot item. Het Instituut Financiële Planning (IFP vzw) organiseerde vorige week het tweede strategisch vastgoedseminarie te Zeebrugge. Fundamenteel zijn hoge prijzen een goede zaak: bij lage prijzen, zoals tijdens de crisis van de jaren 80, wordt weinig nieuwbouw gerealiseerd en valt de renovatie stil. Zowel kwantitatief als kwalitatief gaat huisvesting er snel op achteruit. Hoge prijzen brengen integendeel een dynamiek teweeg van bouwen en renoveren, stelde Philippe Janssens, auteur van “50 jaar Belgische vastgoedmarkt”. Prijstrend en prijsniveau zijn afhankelijk van het samenspel tussen rente (d.w.z. ontleningscapaciteit), inflatie, koopkracht en fiscaliteit. Lage rente gekoppeld aan lage inflatie doet de markt verschuiven van huren naar kopen. Vlaanderen kende in 1996 grosso modo nog 65 procent eigenaars. Vandaag zijn er ongeveer 75 procent eigenaars en vanaf 2010 zal dit oplopen tot zowat 82 procent. Een gelukkige zaak, want de eigen woonst is een stevige basis voor het pensioen van onze vergrijzende bevolking. Bij lage inflatie krimpt het verschil tussen leningslast en huurlast. Dit leidt tot twee vuistregels: 'Wie niet kan kopen, kan niet huren' en 'een woonst is voor een koper-bewoner een kwart tot een derde meer waard dan voor een belegger-verhuurder'.

Twee weken geleden kon u op (de Nederlandse) TV de vraag horen beantwoorden: Wiens belang dient de vastgoedmakelaar ? Een kritische vraag. U kunt de televisie-uitzending opnieuw bekijken via het adres: http://kassa.vara.nl/portal?_scr=kassa_artikel&number=1851810 Zaterdag jongstleden volgde deel 2: gebruik onderstaand adres: http://kassa.vara.nl/portal?_scr=kassa_uitzending&number=1894481 Een televisie-uitzending belust op sensatie of zit er meer achter (bv. Het boek MAKELAARDIJ OF MAFFIA) ? Als het in Nederland regent, druppelt het dan niet in Belgie ? U kunt uw mening kwijt op https://www.openbc.com/net/vastgoed/

Het aantal afgeleverde bouwvergunningen voor nieuwe woningen voor privé-gezinnen is in de periode mei-juni-juli gestegen met 9,5 procent tegenover de drie maanden voordien. Dat blijkt uit cijfers van de FOD Economie, afdeling Statistiek. Een uitsplitsing naargelang het woningtype geeft een stijging van 0,3 procent voor de eengezinswoningen en een stijging van 18,5 procent voor de appartementen. Het vergunde volume van niet-residentiële nieuwbouw daalt met 33,1 procent. Voor de renovatie van woongebouwen noteert men een toename van de afgeleverde bouwvergunningen met 2,2 procent. De evolutie van de trend van de laatste drie maanden in vergelijking met de drie maanden daarvoor bedraagt +5,0 procent voor nieuwe woningen voor privé-gezinnen (eengezinswoningen +0,4 procent en appartementen 5,4 procent) en -7,8 procent voor het volume van niet-residentiële nieuwbouw. Voor de renovatie van woongebouwen is er een stijging van 1,2 procent.

Toespraak premier Verhofstadt voor de beroepsvereniging vastgoedontwikkelaars en beleggers Mijnheer de voorzitter, Dames en heren Als het goed gaat met de investeringen in ons land, gaat het goed met de vastgoedsector en omgekeerd. Immers, hoe meer bedrijven zich hier komen vestigen, hoe meer bedrijfsruimte, hoe meer kantoren en hoe meer huisvesting beschikbaar moeten zijn. De vastgoedsector bepaalt bovendien een belangrijk deel van ons BNP. Zowel het financieel aandeel als het aandeel in de werkgelegenheid is voldoende groot om van de sector een soort van graadmeter te maken van de gezondheid van onze ganse economie. Ik ben dan ook verheugd met de positieve toon van het jaarverslag van de Beroepsvereniging. Ondanks de wereldwijde economische groeivertraging vorig jaar, was 2005 voor ons land geen slecht jaar. België kende voor het vierde jaar op rij een economische groei die hoger is dan die van de buurlanden en van de Eurozone, namelijk 1,5%. Ook qua investeringen doet ons land het goed. Volgens de meest recente studie van UNCTAD behoort België bij de zes belangrijkste landen ter wereld qua buitenlandse investeringen. In 2004 werd er meer dan het dubbele van 2002 in ons land geïnvesteerd. Ons land is hierbij samen met Canada, Frankrijk, Duitsland, Ierland, Nederland en de VS bij de zeven sterkste groeiers ter wereld. België blijft ontegensprekelijk een van de meest aantrekkelijke regio's van de wereld. En Brussel heeft in deze regio, als hoofdstad van Europa, grote mogelijkheden. Meer dan tweeduizend internationale bedrijven hebben hun hoofdkwartier of een filiaal in Brussel. En wat ik in elk geval heb geleerd tijdens mijn investeringsbezoeken doorheen Azië en de Verenigde Staten, is dat Brussel en België nog een heel groot potentieel hebben. De vraag is hoe we dit potentieel kunnen aanboren, in effectieve investeringen kunnen omzetten? Op de eerste plaats moeten we de weg die we de voorbije jaren hebben gekozen, blijven opgaan. De combinatie van een gezond begrotingsbeleid en doelgerichte lastenverlagingen heeft immers haar nut bewezen. Ik zei het al: reeds vier jaar op rij heeft ons land een hogere economische groei dan het gemiddelde van de eurozone. Voor heel wat mensen echter lijkt deze jaarlijkse weerkerende strijd om een begroting in evenwicht te halen, niet meer dan een symbolenstrijd. Niets is echter minder waar. Zoals de Nationale Bank terecht opmerkt is het evenwicht op de begroting van kapitaal belang voor het consumentenvertrouwen. Hoe hoger dat vertrouwen is, hoe meer de mensen hun spaarvermogen omzetten in het aanschaffen van goederen, in investeringen, in de bouw essentieel. Gezonde overheidsfinanciën, dames en heren, volstaan natuurlijk niet. We moeten ook verder werk maken van onze competitiviteit en onze lage activiteitsgraad. Te weinig mensen werken. Het is eigenlijk contradictorisch om vast te stellen dat onze werkloosheid zo hoog blijft terwijl tegelijk zoveel vacatures niet ingevuld geraken. Om dit probleem aan te pakken, hebben we tijdens deze legislatuur reeds het succesvolle systeem van de dienstencheques ingevoerd, hebben we de werkloosheidscontrole hervormd en hebben we een heel aantal werkloosheidsvallen weggewerkt. Maar nog belangrijker dan deze hervormingen was het pakket van zesenzestig maatregelen die gebundeld werden in het Generatiepact. Voor de eerste keer is immers door de regering en de sociale partners beslist om een aantal verworven rechten af te bouwen. Niet omdat dat leuk was, maar omdat dat noodzakelijk was. Onze tweede handicap is en blijft de loonkost. Heel wat lastenverlagingen werden al doorgevoerd. Zij zullen in 2006 alleen al de globale fiscale en parafiscale druk dalen met bijna 0,9% van het BBP. Maar ook dit is onvoldoende. Ik reken erop dat de sociale partners tegen het einde van het jaar een IPA afsluiten dat meer dan in het verleden het evenwicht veilig stelt tussen het behoud van de koopkracht van de burger en het vrijwaren van de slagkracht van onze economie. Maar daarmee is ons land uiteraard nog niet competitiever dan de rest. Daarvoor zijn meer creatieve oplossingen nodig. Zo'n creatieve oplossing hebben we gevonden in de wet op de notionele interesten, die sinds 1 januari 2006 in werking is getreden. Net zoals de coördinatiecentra in de jaren negentig hebben geleid tot een instroom van hoofdkwartieren in België, zo ben ik ervan overtuigd dat de notionele interesten een pak investeerders naar ons land zal brengen. Sommige ondernemingen zullen door de notionele interesten zelfs minder belastingen betalen dan onder het systeem van de coördinatiecentra. Hoe dan ook heb ik tijdens mijn promotietour in Azië en de VS bij zeer vele CEO's een grote interesse gemerkt. Dus als ik u was zou ik al starten met het vrijmaken van wat kantoorruimte. Dames en heren, Omdat de vastgoedsector van groot belang is voor onze economie, hebben we naast algemene economische ook specifieke maatregelen ten voordele van de sector genomen. En dit zowel op Vlaams als op federaal niveau. Zo is het investeringsbudget voor sociale huisvesting in vijf jaar verdrievoudigd. En ook heel wat fiscale maatregelen zijn genomen om de aankoop van huizen goedkoper te maken. De registratierechten zijn van 12,5% naar 10% gedaald en zijn bovendien tot 12.500 euro meeneembaar gemaakt. Daarnaast zijn de schenkingsrechten op bouwgronden verlaagd om de tweehonderdduizend slapende percelen bouwgrond in de bebouwde kom wakker te krijgen. Een maatregel die werkt. Want ondanks de aanzienlijke verlaging heeft de overheid verschillende miljoen euro meer inkomsten uit de schenkingsrechten ontvangen. Maar wellicht nog belangrijker voor de sector is de verlenging van de 6% BTW voor renovatie, die door deze maatregel in een steile opgang is gekomen. Uit recente cijfers blijkt immers dat 75% van de kopers hun woning binnen de drie jaar renoveert. Deze maatregel heeft dus voor de sector, of het nu om grote of kleine renovaties gaat, grote implicaties. Ondanks de sterke tegenstand, ik mag dat hier wel zeggen, van de Polen, zijn we er toch in geslaagd om deze maatregel voor vijf jaar te verlengen. We hebben dit besluit dan ook meteen na de Europese Ecofintop, op de ministerraad van vorige vrijdag bekrachtigd. Ik wil van deze gelegenheid ook gebruik maken om de problematiek van de huurwoningen even aan te kaarten. Ik geef Vlaanderen als voorbeeld. Het totale woningpatrimonium in Vlaanderen bestaat uit 2,3 miljoen woningen. Daarvan zijn 72% eigendomwoningen, 20% private huurwoningen, 6% sociale huurwoningen en ongeveer 1% huurwoningen van publieke instellingen. Het aantal eigendomwoningen is sinds lange tijd in stijgende lijn van 65% van alle woningen in 1976 tot 72% vandaag. En dat is goed. En we moeten er alles aan doen om dat cijfer verder op te trekken. Ook het globale comfort van woningen stijgt sterk. In 2001 waren reeds meer dan 82% van de woningen uitgerust met gemiddeld of meer comfort. Zoals verwacht gaat het hier vooral over eigendomwoningen. Maar dat wil niet zeggen dat we onze ogen moeten sluiten voor de huurmarkt. Het is namelijk bij de huurwoningen dat zich vandaag een probleem stelt. De 6% sociale woningen voldoen niet aan de vraag. Heel wat huurwoningen op de private markt zijn van een ondermaatse kwaliteit. De huurprijzen zijn dan wel niet sterker gestegen dan de consumptieprijzen, maar er is te weinig in huurwoningen geïnvesteerd. Dit is deels te verklaren door het feit dat het rendement van een dergelijke investering eerder aan de lage kant is. Het belangrijkste gevolg van deze evolutie is echter dat we een huurmarkt krijgen die onderaan verpaupert. In het profiel van de huurder blijken de min-35-jarigen, de alleenstaanden, de werklozen en arbeidsonzekere huishoudens oververtegenwoordigd. Het zijn deze mensen die wegens een gebrekkig inkomen terechtkomen in huizen van soms ondermaatse, soms zelfs onaanvaardbare kwaliteit. De vraag is of en zo ja, hoe we als overheid hieraan kunnen verhelpen? En dat op een manier dat het investeren in bescheiden huurwoningen niet wordt ontmoedigd. Dit zou bijvoorbeeld kunnen gebeuren door het invoeren van een bijzondere fiscale aftrek voor de renovatie van woningen, op voorwaarde dat die na de renovatie verhuurd worden aan gegarandeerde, gematigde huurprijzen. Deze fiscale aftrek zou gecombineerd kunnen worden met een stelsel van een gewestelijke huurtoelage voor de zwakste sociaal-economische groepen. Op die manier zouden meer kwalitatieve huizen voor meer mensen beschikbaar komen. Dames en heren, De vastgoedsector is in feite een mooi beroep: mensen aangenaam te laten wonen en werken. Daarom moeten we de sector verder alle kansen. Een van de voorwaarden daartoe is van België en van Europa een competitieve regio te maken, een regio waar buitenlandse investeerders graag naar toe komen. Of de Europese Unie op korte termijn de Verenigde Staten van Europa wordt, weet ik niet. Maar dat Brussel verder zal uitgroeien tot de Europese hoofdstad in alle betekenissen van het woord, daar ben ik zeker van. We kunnen dit proces versterken en versnellen. Daartoe moeten we ons land durven aanprijzen in het buitenland. Als we dit aandurven, is onze toekomst verzekerd. Ik dank u.

Archief van mailings die eerder door de group moderators naar leden zijn verstuurd.

Blijft de vastgoedsector goed presteren? Beleggers en projectontwikkelaars in vastgoed beleven gouden tijden. Vooral de prijzen van appartementen swingen de pan uit. Blijft die tendens aanhouden, of komt er een kentering? We verzamelden enkele nationale en regionale vastgoedexperts van ING Belgium rond de tafel om te debatteren over de belangrijkste tendensen in de vastgoedsector. Hoe verklaart u de aanhoudende boom in de vastgoedsector? Ivan Van de Cloot, economist studiedienst ING Belgium: “De prijsstijgingen van de laatste jaren behoren tot de krachtigste ooit en velen maken zich zorgen over de betaalbaarheid van de woningen. De belangrijkste verklaring schuilt in de aanhoudende lage rentestand. Daarnaast spelen nog een aantal andere factoren zoals de koopkrachtontwikkeling, de schaarste aan bouwgrond, een aantal fiscale maatregelen (bv. de vermindering van de registratierechten in Vlaanderen)… maar de rente is doorslaggevend omdat het de enige dynamische factor is die vrij snel kan omslaan, zoals in het verleden al vaker is gebleken. Een verdere stijging van de rente is dan ook de belangrijkste risicofactor naar de toekomst toe.” Meest opmerkelijke ontwikkelingen Wat zijn de belangrijke verschuivingen binnen de markt? Ivan Van de Cloot: “Binnen de woningmarkt stellen we een verschuiving vast van de primaire naar de secondaire markt. Het aantal transacties van bestaande woningen is vandaag veel belangrijker geworden dan nieuwbouw. Bovendien is er een structureel opwaartse tendens van de appartementenprijzen op beide markten, met een stijging van 15% per jaar. De exponentiële stijging van vastgoedprijzen loopt wel ten einde omdat het rente-effect niet blijft voortduren. We verwachten bijgevolg een vertraging van de prijsstijging, wat ook wenselijk is. Niemand heeft immers belang bij een overwaardering van de vastgoedprijzen. Zolang de fiscaliteit niet drastisch wijzigt, zullen de vastgoedprijzen in België trouwens altijd lager blijven dan die in Nederland, waar de volledige fiscale aftrek van de interestlasten een sterk prijsverhogend effect heeft.” Marc De Hertogh, Manager Real Estate Finance Brussels: “Een opmerkelijk fenomeen is ook dat de prijzen van bestaande woningen bijna even hoog zijn als die van nieuwe. We verwachten daarom dat een stijging van de rentevoeten, of een verzwakking van de vraag naar vastgoed, vooral een prijscorrectie van bestaande woningen zal veroorzaken. Prijzen voor nieuwbouwwoningen zullen beter standhouden of nog blijven stijgen, zij het gematigder dan in het verleden.” Erika Tomme, relatiebeheerder Real Estate Business Center Kortrijk-Roeselare: “Door de alsmaar stijgende grondprijzen worden de loten kleiner en is er een sterkere evolutie naar projectbouw, om de woningen toch nog enigszins betaalbaar te houden. Ook appartementen worden kleiner, maar worden heel functioneel ingericht.” Regionale ontwikkelingen Hoe is de toestand op regionaal vlak? Marc De Hertogh: “Brussel kent een bevolkingstoename van 10.000 inwoners per jaar. Vooral appartementen zijn er sterk in trek. Veel jonge koppels, eenpersoonsgezinnen of alleenstaande ouders met kinderen hebben een appartement in de stad gekocht, maar ook oudere mensen die zich uit veiligheidsoverwegingen weer in de stad vestigen. De meeste woningen worden gekocht voor eigen gebruik en in mindere mate als belegging, wat een zekere stabiliteit in de markt teweegbrengt. De vastgoedprijzen zijn in Brussel sterk gestegen, maar de huurprijzen zijn stabiel gebleven, waardoor het brutorendement van huurwoningen gedaald is tot 4 à 6%.” Sebastien Paulet, relatiebeheerder Real Estate Business Center Namen-Luxemburg-Waals-Brabant: “Ook in onze streek is er een stijgende vraag naar eigen woningen en vooral appartementen. De huidige prijzen op de huizenmarkt liggen niet langer in het bereik van jonge koppels met één inkomen. Gemiddeld moeten ze 200.000 tot 250.000 euro op tafel kunnen leggen voor een woning, of 300.000 met de bouwgrond erbij. Vooral rond de grote centra als Namen zijn bouwgronden erg duur geworden. In meer afgelegen gebieden zoals het ‘niemandsland’ ter hoogte van Libramont, zijn ze nog betaalbaar. Die hoge prijzen vertalen zich ook in een verlenging van de looptijd van hypothecaire kredieten, tot 25 of 30 jaar.” Erika Tomme: “In West-Vlaanderen moeten we een onderscheid maken tussen de kust en het binnenland. In de provincie zien we dezelfde ontwikkeling als elders in het land: een stijging van de aankoop van een eerste en eigen woning. Aan de kust gaat het vooral over de aankoop van een tweede verblijf voor eigen gebruik of verhuur. Daarbij spelen verschillende factoren: hardwerkende tweeverdieners die in het weekend willen uitblazen aan zee, de EBA (Eenmalige Bevrijdende Aangifte) die gezorgd heeft voor een terugkeer van kapitaal naar België, sommige beleggers die zich hebben teruggetrokken uit de beurs wegens teleurstellende resultaten en hun kapitaal hebben belegd in real estate enzovoort. Tot vandaag blijven vastgoedprojecten aan de kust het goed doen, maar de prijzen stijgen niet meer zo sterk als in het verleden. Een gevaar is wel dat mensen appartementen aan de kust kopen in de hoop ze binnen enkele jaren te verkopen met een fikse meerwaarde. Het is echter verre van evident dat de huidige trend zich op termijn doorzet.” Tom Eelbode, relatiebeheerder Real Estate Business Center Aalst: “Ook in Aalst is er een zeer sterke stijging van de appartementsbouw. Dat kan resulteren in een stabilisering of zelfs lichte daling van de prijzen. Zo worden op korte termijn een 200-tal eenheden gebouwd op een oude industriële site, plus een 80-tal duurdere woningen langs de Dender. De vraag is het grootst in Denderleeuw, vanwege de makkelijke verbinding met Brussel. In de streek van Geraardsbergen liggen de prijzen dan weer een stuk lager, met uitzondering van de beste locaties.” Wouter Martens, relatiebeheerder Real Estate Business Center Gent: “Het belang van de locatie voor nieuwe projecten zal in de toekomst nog toenemen, zeker als de rente begint te stijgen. Zodra een aantal factoren de woningmarkt negatief beïnvloeden, zullen in eerste instantie de secondaire locaties worden getroffen.” Patrick Verheyden, relatiebeheerder Real Estate Business Center Antwerpen-Kempen: “We kunnen niet genoeg benadrukken dat er plaatselijk enorme verschillen bestaan op de immobiliënmarkt. Zo dreigt er op een aantal plaatsen rond Antwerpen een overaanbod van appartementen, zoals in Turnhout. In Antwerpen zelf blijft de vraag naar appartementen aanhouden, maar het betreft vooral kleine flats en studio’s voor eenpersoonsgezinnen.” Steeds meer mensen kopen een eigen woning. Gaat die ontwikkeling niet ten koste van de kwaliteit van de huurmarkt? Ivan Van de Cloot: “In de grote steden blijft er nog altijd een belangrijk potentieel van kapitaalkrachtige cliënten die wegens allerlei redenen verkiezen om te huren: flexibiliteit, mobiliteit…” Wouter Martens: “Veel jonge koppels kunnen zich bij de start van hun carrière geen eigen woning permitteren en moeten zich noodgedwongen richten tot de huurmarkt. Huurwoningen blijven dus een belangrijke markt voor beleggers.” Marc De Hertogh: “Ook in Brussel blijft de huurmarkt van privé-woningen hoge toppen scheren, niet alleen voor de eigen bewoners, maar ook voor mensen die er komen werken zoals de Europese ambtenaren en andere buitenlandse gasten. De invloed van die laatste op de huur- en vastgoedprijzen wordt wel vaak overschat.” Vastgoed voor ondernemingen Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen op de markt van kantoren, handelspanden en (semi)-industriële gebouwen? Ivan Van de Cloot: “Algemeen is dat segment het meest conjunctuurgevoelig. Aangezien we voor 2006 een economisch herstel verwachten, zal de leegstand wellicht afnemen. Maar het herstel kan van korte duur zijn, gezien het kortademige karakter van de Belgische economie.” Marc De Hertogh: “Brussel heeft de laatste jaren een groot overschot van beschikbare bedrijfsoppervlakte. Tegen het einde van het tweede kwartaal van 2005 was de leegstand opgelopen tot 11,6%, maar het derde kwartaal laat een terugval zien tot 10,7%. Vooral de kantoren in het centrum en de Leopoldswijk profiteren van de verbetering, maar de periferie hinkt nog achterop. Momenteel bedraagt de leegstand in het Brussels Gewest ongeveer 1,3 miljoen m2. De bruto ‘take-up’, of de getekende huurovereenkomsten en aankopen voor eigen gebruik, zal in 2005 ongeveer 622.000 m2 bedragen. Dat is goed voor de helft van de leegstand, maar de netto take-up (het verschil tussen de nieuw ingenomen oppervlakte en de verlaten oppervlakte), zal veel minder zijn, misschien maar een zesde van de bruto take-up. De leegstand kan alleen weggewerkt worden door die netto take-up, wat ongetwijfeld meerdere jaren zal vergen. Bovendien komt er in 2006 alweer 800.000 m2 nieuwe bedrijfsruimte bij, waarvan nog maar de helft een huurder of eigenaargebruiker heeft, zodat het probleem van de leegstand blijft. Makelaars verwachten op dat vlak pas een verbetering tegen 2007-2008. In dergelijke omstandigheden hebben bedrijven dan ook heel wat keuze in de omgeving van Brussel en dat vertaalt zich in een daling van de huurprijzen en een verschuiving naar de betere gebouwen en locaties.” Isabelle Straet, Sector Coördinator Real Estate ING Belgium: “We hopen dat de nieuwe wet op de belastingaftrek voor risicokapitaal nieuwe investeerders zal aantrekken naar België en in het bijzonder naar Wallonië, dat over sterke troeven beschikt voor de transport- en logistieksector: een dicht wegennetwerk, waterwegen, luchthavens… Vlaanderen en vooral de streek rond Antwerpen bereikt stilaan een verzadigingspunt en de prijzen liggen er een flink stuk hoger. Bovendien voert de Waalse regering via de cluster Transport & Logistiek een actieve politiek om via allerhande steunmaatregelen logistieke bedrijven aan te trekken. Dankzij de betaalbare prijzen, beschikbare terreinen en de goede bereikbaarheid verwachten we dan ook dat er zich in Wallonië meer transport- en logistiekbedrijven zullen vestigen en verder ontwikkelen.” Erika Tomme: “In West-Vlaanderen zien we een zekere verplaatsing van bedrijven naar Henegouwen, niet alleen vanwege de subsidies, maar gewoon omdat daar veel meer ruimte beschikbaar is. Die ontwikkeling heeft echter geen invloed op de beschikbaarheid van industriegronden in Vlaanderen. Vrijgekomen ruimte wordt vrij snel ingepalmd door ondernemingen die uitbreiden.” Patrick Verheyden: “Op logistiek vlak zit Mechelen in de lift, evenals de as naast de E 313 en het Albertkanaal. Er worden echter geen gebouwen neergepoot als er niet op voorhand een afnemer is.” Wouter Martens: “Bouwgrond blijft een schaars goed, daarom blijven ook de prijzen van industriegrond stijgen. We merken dat bijvoorbeeld zeer goed aan de prijzen van de industrieterreinen rond het nieuwe Kluizendok van de haven van Gent, die al vijf jaar in de lift zitten.” Isabelle Straet: “In elk geval heeft ING Belgium een aangepaste structuur die volledig ten dienste staat van cliënten die actief zijn in de vastgoedsector. In alle regio’s beschikken we over plaatselijke specialisten die een klankbord zijn voor professionelen, en alle cliënten met advies en aangepaste financieringsformules kunnen helpen. Die sectorale aanpak wordt in de markt zeer positief onthaald.” Artikel verschenen in ING Onderneming, nr. 170 - feb./maart 2006 - www.ing-ondernemingmagazine.be

De woningprijzen in België zijn in 2005 met 17,1 procent gestegen. In geen enkel land van de eurozone stegen de vastgoedprijzen zo sterk als bij ons. Dat blijkt uit cijfers die de Europese Centrale Bank donderdag publiceerde. De stijging van de Belgische woningprijzen versnelde van 10,7 procent in 2004 tot 17,1 procent in 2005. De cijfers van de ECB liggen een fractie hoger dan die van Stadim. Dat studiebureau zei in mei dat de huizenprijzen vorig jaar met 16 procent stegen. Maar er zijn aanwijzingen dat de Belgische vastgoedmarkt begint af te koelen. Het tempo van de prijsstijgingen bereikte in het tweede kwartaal van vorig jaar een piek van 18,8 procent op jaarbasis en vertraagde tegen het vierde kwartaal tot 16 procent. Vooral in Brussel werd vastgoed duurder. De prijzen stegen daar met 50 procent. "Allicht kan een kwart van de hausse worden toegeschreven aan de betere kwaliteit", aldus Stadim. Ook de lage rente en de fiscale amnestie duwden de prijzen naar omhoog. Bron: GVA 16.06.2006

In dit forum kunnen de leden van de VASTGOED-groep zich uitgebreid voorstellen.