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Matthias Appel Kauf / Verkauf einer Sozialstation – Gestaltungsfragen beim Vendor Loan
In der aktuellen Beratungspraxis (Nachfolgeregelung Pflegedienst, Pflegeheim etc) stellt sich in manchen Situationen die Frage, ob die Kaufpreiszahlung über einen längeren Zeitraum gestreckt werden kann. Aus Sicht des Erwerbers soll hierbei aus dem (erworbenen) Unternehmen heraus die entsprechende Liquidität erwirtschaftet und der Kaufpreis finanziert werden. In bestimmten Konstellationen gewähren der BFH und die Finanzverwaltung bei einem Unternehmensverkauf gegen wiederkehrende Bezüge ein Wahlrecht zwischen der Sofortversteuerung zum Zeitpunkt der Veräußerung und einer Versteuerung nachträglicher Einkünfte im Zuflusszeitpunkt.
In diesen Zusammenhang gilt es zu beachten, dass beim sogenannten (normalen) Verkäuferdarlehen (Stundung des Kaufpreises in Raten – der Verkäufer gibt dem Käufer ein Darlehen) dieses Wahlrecht idR nicht greift. Die steuerliche Realisierung der Veräußerung führt zu einer vollen Besteuerung des Kaufpreises (kein Wahlrecht auf Zuflussbesteuerung). Darüber hinaus werden die in den nächsten Jahren anfallenden Zinserträge als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert. Diese Gestaltungsform wird in der aktuellen Kommentierung eher als nachteilig für den Verkäufer angesehen. Inwieweit eine etwas (komplexere) Gestaltung zu einem anderen (steuerlichen) Ergebnis führt, ist derzeit strittig.
Zusammenfassend bleibt jedoch festzuhalten, dass im Rahmen einer Nachfolgeregelung die Vereinbarung eines Verkäuferdarlehens eine sinnvolle Ergänzung in einem soliden Finanzierungskonzept darstellen kann.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Matthias Appel
Dirk Leister Mit bestimmten Krankenkassen die Krankheitskosten senken und Mitarbeiter finden und binden!!
Ein mehrfach erprobter Praxistipp!!
Nach vielen Pilotprojekten sind Erfahrungen und Chancen, sowie die Vorgehensweisen auf folgenden Seiten zusammengefasst. Gerne stehe ich kostenfrei für Fragen zur Verfügung. Ein Thema gerade auch für das Recruiting.
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Wie Sie mit Pflegemarketing Personal gewinnen können, dazu hat Boris Klinge von Pflegemarketing.Info ein langes Interview gegeben.
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Matthias Appel Beratungspraxis Investition Pflegeheim - Grundstücks-GmbH
In der Beratungspraxis steht die Refinanzierung von Pflegeimmobilien (Ersatz- und Neubaumaßnahmen) verstärkt im Fokus. Vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (BSG) und der zum Teil erfolgten Anpassung der landesspezifischen Durchführungsverordnungen (z.B. AVSG in Bayern und APG DVO NRW in Nordrhein-Westfalen) wird insbesondere die Berücksichtigung von grundstücksbezogen Aufwendungen kontrovers diskutiert.
Im Zuge der vier Grundsatzentscheidungen vom 8. September 2011 zum § 82 SGB XI hat der 3. Senat des BSG u.a. die Themenbereiche Erbbauzinsen und Grundstückskosten rechtlich bewertet und landesrechtliche Ausführungsbestimmungen zum Teil als unwirksam erklärt.
Hinsichtlich der Umlage von grundstücksbezogenen Aufwendungen differenziert das Gericht hierbei zwischen dem sogenannten Eigentum- und Erbpachtmodell. Befindet sich demnach der Grund und Boden im Eigentum des Einrichtungsträgers, wird die Umlagefähigkeit verneint, da während der Betriebslaufzeit keine Wertminderung stattfindet. Dieser Ansatz wurde bereits im Gesetzesentwurf zum Pflege-Versicherungsgesetz verfolgt und im § 82 SGB XI entsprechend umgesetzt bzw. vom Senat als verfassungsrechtlich unbedenklich bestätigt. Hinsichtlich des Gewinnerzielungsinteresses von Heimträgern verweist das BSG darüber hinaus auf den Rechtsrahmen des § 82 Abs. 1 SGB XI (Pflegesatzverhandlung), der eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals ermöglichen soll.
Eine andere Einschätzung vertritt der Senat hingegen bei grundstücksbezogenen Aufwendungen, die nicht im Eigentum des Einrichtungsträgers stehende Betriebsgrundstücke betreffen. Bereits in dem Urteil vom 24. Juli 2003 ging das BSG davon aus, dass die Miete von Gebäuden auch das damit verbundene Grundstück umfasst. Hiervon ausgehend wird die Umlagefähigkeit von (an Dritte gezahlte) Erbbauzinsen für betriebsnotwendige Grundstücke vom BSG bestätigt. Der Erbbauzins stellt demnach für den Erbbauberechtigten keinen selbstständig verwertbaren Vermögenswert dar und wird daher als ein rein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis (Miete oder Pacht nahestehend) gewertet.
Aufgrund der Vorgaben des BSG wurde der § 82 SGB XI in den Absätzen 2 und 3 mit Wirkung zum 1. Januar 2013 angepasst. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens wurde verdeutlicht, dass die Pflegeheimbetreiber Zinsen für das eingesetzte Eigenkapital (begrenzt auf Gebäude und abschreibungsfähige Anlagen) in der Umlage der gesondert berechenbaren Investitionsaufwendungen berücksichtigen dürfen. Die Eigenkapitalzinsen für ein eingebrachtes Grundstück sind demzufolge nicht umlagefähig. Der Gesetzgeber hat auch klargestellt, dass die Erbbauzinsen umlagefähig sind, § 82 Abs. 2 Nr. 3 SGB XI und § 82 Abs. 3 Satz 1 SGB XI. Der Autor geht davon aus, dass die angeführte BSG-Rechtsprechung aus Gründen der Gleichbehandlung auch für nicht geförderte Einrichtungen sowie für die Sozialhilfeträger maßgeblich ist.
In den einzelnen Bundesländern wurden die Vorgaben des BSG sowie des Gesetzgebers sehr unterschiedlich bzw. überhaupt nicht umgesetzt. Hinsichtlich der grundstücksbezogenen Aufwendungen gibt beispielsweise Bayern vor, dass für die umgelegte Erbpacht (bzw. Miete oder Pacht) anhand einer Vergleichsrechnung die Angemessenheit nachgewiesen werden muss. Die hierzu erforderlichen Informationen müssen der zuständigen Behörde zur Verfügung gestellt werden; für bereits vor dem 1. Januar 2016 abgeschlossene Miet- oder Pachtverhältnisse gibt es einen Bestandsschutz. Das Bundesland Nordrhein-Westfalen schreibt vor, dass die tatsächlich gezahlten Pachtzinsen anerkennungsfähig sind, soweit sie im Rahmen der ortsüblichen Erbbauzinsen für vergleichbare Grundstücke liegen. Hierbei werden neben der Gebäudegrundfläche und den zur Erschließung erforderlichen Verkehrsflächen Freiflächen bis maximal 50 qm je vorgehaltenem Platz anerkannt. Wenn sich das betroffene Grundstück vor dem 1. Februar 2014 noch im Eigentum des Trägers befand und unter Fortsetzung des Betriebs der Einrichtung veräußert wurde, werden die angeführten Aufwendungen nicht anerkannt.
Vor dem Hintergrund der oben genannten Rahmenbedingungen stellt sich in der Praxis die Frage, ob und in welcher Form zukünftig die grundstücksbezogenen Aufwendungen auf die Heimbewohner umgelegt werden können. In diesem Zusammenhang wird vereinzelt die Gründung einer sogenannten Grundstücks-GmbH durch den (zukünftigen) Pflegeheimbetreiber vorgeschlagen, die ausschließlich den Erwerb und die Verpachtung des Grundstückes als Gesellschaftszweck beinhaltet. Durch die Vereinbarung eines Erbpachtvertrages soll eine Refinanzierung der Anschaffungs- und Erschließungskosten für das Grundstück angestrebt werden. Fraglich ist nun, welche Chancen und Risiken sich aus dieser Gestaltung ergeben. Als wesentliche Chance wird angesehen, dass ggf. die grundstücksbezogenen Aufwendungen über die Umlage refinanziert werden und damit ein deutlicher finanzieller Vorteil gegenüber dem Eigentümermodell erzielt wird.
Hinsichtlich der Risikoabwägung gilt es zu beachten, dass die Bestellung eines Erbbaurechts durch die Grundstücks-GmbH für den Träger (z.B. einen Verein) Grunderwerbsteuer auslöst. Bei der Festlegung des Erbbauzinses der Höhe nach ist darüber hinaus wichtig, dass ein fremdüblicher Zinssatz vereinbart wird. Je nach der Lage der Grundstücke sind in der Praxis Erbbauzins-Vereinbarungen in Höhe von 4 bis 6 % zu beobachten bzw. als fremdüblich einzustufen. Aus Sicht der Gemeinnützigkeit ist eine Vergabe eines Erbbaurechts von einer gewerblichen Grundstücks-GmbH an eine gemeinnützige Körperschaft grundsätzlich möglich. Ein überhöhter Erbbauzins kann hier als ein Verstoß gegen das sog. Begünstigungsverbot i.S.d. § 55 Abs. 1 Nr. 3 AO angesehen werden, der im schlimmsten Fall zur Gefährdung der Gemeinnützigkeit führen könnte. Aus ertragssteuerlicher Sicht könnten zudem die steuerlichen Konsequenzen einer sog. verdeckten Einlage seitens des Gesellschafters zum Tragen kommen.
Im Rahmen der Abstimmung des Investitionskostensatzes gilt es zu beachten, dass nicht geförderte Pflegeeinrichtungen lediglich eine Mitteilung an die zuständige Landesbehörde schicken müssen (§ 82 Abs. 4 Satz 1 SGB XI). Soweit die Einrichtung auch Leistungsberechtigte pflegt, muss der zuständige Sozialhilfeträger gem. §§ 75 ff. SGB XII der geplanten Investitionsmaßnahme jedoch vorab zustimmen. In der Praxis zeigt sich, dass hier die Anforderungen an die vorzulegenden Unterlagen und die Genehmigungsverfahren sehr unterschiedlich ausfallen. In einer ähnlichen Fallkonstellation hat das BSG zum Nachweis von marktüblichen Aufwendungen eine plausible und transparente Vertragskonstruktion vom Betreiber gefordert bzw. Aufwendungen teilweise abgelehnt (B 8 SO 41/13 B vom 24. Februar 2014).
Aus Beratersicht besteht zusammenfassend das Risiko, dass die gesellschaftsrechtliche Verflechtung zwischen Vermieter und Einrichtung möglicherweise als ein Verstoß gegen die BSG-Rechtsprechung bzw. als Umgehung angesehen wird. Insbesondere die faktische Möglichkeit des Gesellschafters, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt selbstständig verwerten zu können, führt demnach tendenziell zu einem hohen rechtlichen Restriko. Die Entwicklung in Bayern und NRW zeigt des Weiteren, dass auch nachträgliche landesrechtliche Anpassungen den ursprünglich zugrunde gelegten Investitionskostensatz negativ beeinflussen können.
Praxis-Hinweis: Die Anpassung der landesrechtlichen Regelungen an Vorgaben der BSG-Rechtsprechung wirken sich in einzelnen Ländern unmittelbar finanziell und wirtschaftlich auf die umlagefähigen Investitionskosten aus. Fraglich ist hierbei, wie die Interessen der Einrichtungsträger gesichert werden können. Im Rahmen einer Bestandsaufnahme sollten die Verantwortlichen kritisch die skizzierten Themen prüfen und einen erfahrenen Berater hinzuziehen.
WP Matthias H. Appel

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Über die Gruppe "Altenpflege"

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