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EBS Immobilienkongress

20. EBS Immobilienkongress am 29. März 2019 Studentischer Kongress der EBS Universität für Wirtschaft und Recht

Benjamin Müller Steuervergünstigungen für Wohnungsneubauten!
Wir brauchen 350.000 neue Wohnungen - jährlich ...
... dies erwartet die Bundesregierung auf Grund der hohen Zuwanderung für die nächsten Jahre. Eine Studie des Pestel-Instituts geht von einem Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in den nächsten fünf Jahren aus.
Die Zahlen sind gigantisch. In 2014 wurden 214.000 Wohnungen fertiggestellt.
Die Bundesregierung hat zur Erreichung dieses Ziels ein Maßnahmenpaket auf den Weg gebracht. Dazu gehören neben der Förderung des sozialen Wohnungsbaus und der Vergabe von Fördermitteln auch die Gewährung steuerlicher Vorteile.
Um den Wohnungsbau kurzfristig anzukurbeln können Investoren – nach dem Entwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus der Bundesregierung - neben der normalen Abschreibung auch Sonderabschreibungen geltend machen.
Die Voraussetzungen/Details sehen wie folgt aus:
- Der Bauantrag wird nach dem 1.1.2016 und vor dem 31.12.2018
- Begünstigt sind Wohnneubauten die mindestens 10 Jahre vermietet werden und in Gebieten
a) Mit einem Mietniveau von mindestens 5 % über dem Bundesdurchschnitt oder
b) In denen die Mietpreisbremse gilt oder
c) In denen eine Kappungsgrenze für Mietpreiserhöhungen gilt
errichtet werden.
Hessen sieht in 30 Kommunen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet und hat daher eine Absenkung der Mieterhöhungsobergrenze beschlossen. Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete nur um 15% erhöht werden. Im Hochtaunuskreis gilt dies nur in Bad Homburg, Friedrichsdorf und Kronberg, für alle anderen Gemeinden gilt weiter 20% als Obergrenze.
Bad Homburg, Friedrichsdorf und Kronberg würden somit die geplante Sonder-AfA bekommen!
Oberursel fällt beispielsweise nicht unter die "Mietpreisbremse". Zu prüfen wäre noch ob das Mietniveau mindestens 5 % über dem Bundesdurchschnitt liegt, um in der entsprechenden Gemeinde die Sonder-AfA zu bekommen. Für diese Prüfung sind die Berechnungsmethoden noch nicht klar. Es lässt jedoch vermuten, dass der gesamte Hochtaunuskreis diese Hürde nehmen wird, da im Bundesdurchschnitt zahlreiche Strukturschwache Gebiete enthalten sind.
Es gilt also mehr denn je, die Lage zu prüfen!
Die Sonder-AFA beträgt jeweils 10% im 1. und 2. Jahr, sowie 9% im 3. Jahr, jeweils zusätzlich zur regulären Miete von 2%. Somit können in den ersten 3 Jahren Abschreibungen von 35 % geltend gemacht werden.
Begünstigt sind nur Gebäude mit Bau- / Kaufkosten bis maximal EUR 3.000 pro qm.
Die Bemessungsgrundlage der Abschreibung ist aber begrenzt auf maximal EUR 2.000 pro qm.
Bundestag und Bundesrat müssen dem Gesetz noch zustimmen. Dies soll zwischen März und Mai passieren.
Der Wohnungsbau muss angekurbelt werden. Dies ist sicherlich unbestritten.
Und ein Maßnahmenprogramm wie dieses kann sicherlich zu Investitionen in den Wohnungsbau führen. Es gibt aber durchaus auch Kritik an diesem Vorhaben.
Laufende Vorhaben können gebremst werden. Investoren, die jetzt bereits in den Startlöchern stehen, könnten abwarten, ob sie die Förderung nicht noch „mitnehmen“ können.
Für wirkliche (große) Neuprojekte – insbesondere in größeren Umfang – könnte der Förderzeitraum bis Ende 2018 zu knapp sein, wenn hier Grundstücke gesucht, die Planung erstellt und die Finanzierung noch aufgestellt werden muss.
Fraglich ist auch, ob es wirklich gelingt, durch ein solches Programm günstigen Wohnraum zu schaffen. Denn die Baufirmen und Verkäufer von Grundstücken wissen auch, dass den Investoren mehr Geld zur Verfügung steht und werden auch ihr Stück vom Kuchen haben wollen. Insbesondere in den Ballungsgebieten werden die Grundstückspreise daher vermutlich noch weiter anziehen.
Oftmals scheitern die vorgesehenen Projekte auch nicht am Kapital, sondern an der mangelnden Verfügbarkeit von Grundstücken.
Nicht zu vernachlässigen sind aber auch die sonstigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau. So hat die Erhöhung der Grunderwerbsteuern in den letzten Jahren die Wohnungspreise steigen lassen. Durch weitere Erhöhungen würden die Pläne zur Förderung des Wohnungsbaus letztlich konterkariert. Gleiches gilt auch für die gestiegenen Anforderungen an Gebäude etwa im Bereich der Energieeffizienz oder der Stellplatzanforderungen.
Wichtig erscheint, dass nicht nur die Ballungszentren gefördert werden. Vielmehr muss neuer, attraktiver Lebensraum auch in den Randgebieten entstehen. Hier könnte günstiger Wohnraum geschaffen werden. Damit dieser von den Bürgern aber angenommen wird, müssen hier eine gute Infrastruktur, insbesondere mit Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, gute Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten sowie medizinische Versorgung und Kinderbetreuung geschaffen werden.
Die steuerliche Förderung kann nur ein Teil der „Steuerung“ sein. Sie muss von einer Reihe von Maßnahmen flankiert werden, damit Investitionen nicht aus steuerlichen Gründen fehlgeleitet werden und Investitionsruinen entstehen. Eine Investition sollte nicht aus steuerlichen Gründen durchgeführt werden. Sie muss sich in erster Linie betriebswirtschaftlich rechnen.
Bei steuerlichen und / oder betriebswirtschaftlichen Fragen zu diesem oder anderen Themen beraten wir Sie gerne.
Benjamin Müller
Steuerberater
btu beraterpartner GmbH
http://www.btu-beraterpartner.com
Nur für XING Mitglieder sichtbar 17. EBS Immobilienkongress "Vision for the Future"
Starte jetzt deine Karriere! Wie jedes Jahr findet einer der größten Kongresse im Real Estate Bereich am 04. März 2016 an der EBS Business School statt. Diesmal unter dem Motto: „Vision vor the Future“. Dort könnt ihr euch für verschiedene Workshops einschreiben und interessante Gespräche mit Vertretern der Immobilienwirtschaft führen, wie etwa mit Dr. Christoph Schumacher - Geschäftsführer von Union Investment - oder Prof. Dr. Bernd Thomsen von der Thomsen Group. Außerdem werden renommierte Firmen wie EY Ernst & Young sowie erfolgreiche Start-Ups wie Blackgate vertreten sein und interessante Einblicke in Ihre Arbeitsweisen und Geschäftsfelder geben.
Hole dir jetzt dein Ticket bis zum 08.02 und du erhältst noch den begehrten Early Bird Rabatt!
Das EBS Real Estate Team freut sich auf deinen Besuch!
(Mehr Infos bekommt Ihr unter: http://www.EBS-immobilienkongress.de oder besucht unsere Facebook Gruppe; EBS Immobilienkongress)
Jochen KITTEL Gründungsmitglieder WEG- und Vermögensverwaltung gesucht.
Sehr geehrte Damen und Herren,
zur Gründung eines Verwaltungsverbandes ( WEG / Vermögen ) suche ich Juristen/innen, die sich auf ihre Zulassung vorbereiten, und sich schon jetzt für eine spätere Qualifizierung gem §14 8; 10; 14a,c,e,l FAO interessieren.
Es wäre nett, wenn Sie diese Anfrage unter Kollegen und Kolleginnen verbreiten.
Mit freundlichen Grüßen,
Hans Jochen Kittel,
WDM GmbH.