Egal ob einem die Eltern ihr Eigenheim vererben, oder einen ganzen Straßenzug mit Mietwohnungen: Das Finanzamt wird sich dafür interessieren. Wann werden Erben zur Kasse gebeten? Und wie lässt sich der Fiskus umgehen?

Jeder fünfte Deutsche kann in den nächsten zwei bis drei Jahrzehnten mit einer Erbschaft rechnen. Darunter fallen Geld und Wertpapiere, Schmuck, Autos oder Erinnerungsstücke, aber immer öfter auch Immobilien. Heute leben fast 60 Prozent aller 70- bis 79-Jährigen in den eigenen vier Wänden, doppelt so viele wie Ende der 70er Jahre. Und diese Häuser und Eigentumswohnungen werden irgendwann auf die nächste Generation übertragen. Auch fremd genutzte Immobilien gewinnen bei Erbschaften an Bedeutung, stellte die Deutsche Bank in ihrer Erben und Vererben-Studie aus dem Jahr 2015 fest. Egal ob selbstbewohnt oder vermietet: Immobilien machen oft einen großen Teil der Erbmasse aus. Wann wird Erbschaftssteuer fällig?

Relevant wird das Thema Steuer, wenn die Freibeträge ausgeschöpft sind. Ehepartner erben bis zu 500.000 Euro, Kinder bis zu 400.000 Euro, ohne mit dem Fiskus teilen zu müssen. Dazu kommen kleinere Freibeträge für Hausrat, Kunst, Sammlungen oder Autos. Sofern diese Werte nicht überschritten sind, ist das Erbe steuerfrei, egal ob es sich um Immobilien, Aktien oder Antiquitäten handelt. Informieren muss man das Finanzamt übrigens trotzdem über die Erbschaft, dafür hat man drei Monate nach dem Todesfall Zeit.

Selbst einziehen und Steuern sparen

Angenommen, das einzige Kind erbt ein Haus für 350.000 Euro und zusätzlich 150.000 Euro sonstiges Vermögen. Dann muss es 100.000 Euro versteuern – eigentlich. Wenn es sich um das Eigenheim der Eltern gehandelt hat, kommt der Erbe aber womöglich um die Erbschaftssteuer herum. Und zwar dann, wenn er selbst in das Haus einzieht und dort für mindestens zehn Jahre wohnen bleibt. Die Regel gilt für Kinder, aber auch für den überlebenden Ehepartner. Für Kinder gibt es allerdings neben der Zehnjahresfrist eine weitere Bedingung: Die Wohnfläche muss unter 200 Quadratmeter liegen.  Für größere Wohnungen wird anteilig Erbschaftssteuer berechnet.

Wichtig ist, dass der Erblasser vor seinem Tod selbst in dem Haus gelebt hat. Eine Ausnahme gibt es lediglich, wenn er daran schuldlos verhindert war, also beispielsweise in ein Pflegeheim ziehen musste. Wenn man dagegen in eine Wohnung zieht, die der Verstorbene vorher vermietet hatte, führt an der Steuer kein Weg vorbei, wenn der Freibetrag ausgeschöpft ist.

Für den hinterbliebenen Ehepartner ist die Selbstnutzungs-Bedingung in der Regel leicht erfüllbar, er wohnt ja normalerweise schon in dem Haus. Problematisch wird es allenfalls, wenn er etwa zu einem neuen Partner oder in eine kleinere Wohnung ziehen möchte. Für Kinder stellt die Eigennutzung dagegen oft eine hohe Hürde dar. Was nutzt das Haus im Münchner Umland, wenn man selbst den Lebensmittelpunkt in Berlin hat? Was hilft die schmucke Dreizimmerwohnung, wenn man selbst schon mit Familie im Eigenheim lebt?

Wer früher auszieht, muss zahlen

Da könnte man natürlich auf den Gedanken kommen, das geerbte Eigenheim der Eltern als Zweitwohnsitz oder Ferienhaus zu nutzen, um Steuern zu sparen. Doch das funktioniert nicht, das hat der Bundesfinanzhof bereits 2013 klargestellt. Im verhandelten Fall ging es zwar um die Schenkungssteuer bei der Übertragung zu Lebzeiten, doch er lässt sich genauso auf Erbschaften übertragen. Entscheidend sei, dass sich der Mittelpunkt des familiären Lebens in der Immobilie befinde, so das Gericht.

Und was, wenn man erst guten Willen ist, die Immobilie tatsächlich selbst zu bewohnen, aber vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist ausziehen muss? Pech gehabt. Wird die Wohnung  verkauft oder vermietet, fordert das Finanzamt die Erbschaftssteuer nach. Eine Härtefallregelung, etwa für beruflich bedingte Umzüge, gibt es nicht. Einzige Ausnahme: Der Erbe wird selbst zum Pflegefall und muss in ein Heim wechseln.

Wenn die Steuer zu teuer wird

Wer fremdgenutzte Immobilien erbt, also beispielsweise vermietete Wohnungen oder gleich ganze Mehrfamilienhäuser, kommt um die Erbschaftssteuer ohnehin nicht herum, sobald der Freibetrag überschritten ist. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt zum einem von der eigenen Steuerklasse, zum anderen vom Wert ab, der besteuert wird.  Ist der Erbe beispielsweise in Steuerklasse eins veranlagt und muss bis zu 75.000 Euro versteuern, gilt ein Satz von sieben Prozent. Bei 75.000 Euro kassiert der Fiskus also 5250 Euro. Klingt überschaubar, bei größeren Erbschaften wird es aber schon deutlich teurer. Wer etwa 500.000 Euro versteuern muss, wird mit 75.000 Euro belangt.

Wenn der Verstorbene auch ausreichend Bares vererbt hat, ist das kein Problem. Schwierig könnte es aber werden, wenn man zwar eine Immobilie erbt, aber nicht flüssig genug ist, um die Steuer zu bezahlen. In dem Fall hat das Finanzamt aber ein Einsehen. Wenn man die Immobilie verkaufen müsste, um die Steuer zu bezahlen, kann man die Schulden auch bis zu zehn Jahre lang in Raten abzahlen.