Die Preisentwicklung bei Immobilien ist von Unsicherheit geprägt. Für Immobilienkonzerne ist dieses Geschäftsumfeld herausfordernd. Eine Entwicklung ist allerdings konstant und kommt gewinnorientierten Vermietern zugute: Die Mieten steigen. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom Februar dieses Jahres hat ergeben, dass die Mieten in Deutschland über die Jahre 2022 und 2023 im Schnitt um 8,7 Prozent gestiegen sind. In demselben Zeitraum sind die Kaufpreise für Immobilien auf dem deutschen Markt um 8,2 Prozent gefallen.
Die schlechte Entwicklung der Marktpreise ist ein Problem für Immobilienkonzerne, denn der sogenannte Verkehrswert ist die Bewertungsgrundlage für deren Immobilienbestand. In der zweiten Jahreshälfte 2023 stabilisierten sich die Preise laut IW-Studie und stiegen im vierten Quartal sogar leicht an. Drei Monate später zeigt der Immobilienpreisindex der Pfandbriefbanken in eine andere Richtung: Die Preise für Wohnimmobilien sanken im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,3 Prozent. Auch zum Vorquartal (Q4, 2023) gingen die Preise um 0,2 Prozent zurück. Damit sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien innerhalb von zwei Jahren insgesamt sogar um 8,6 Prozent gefallen.
Vonovia
Vonovia, einer der größte privaten Vermieter Europas mit Sitz im Bochum, hatte 2023 kein gutes Jahr: Hohe Zinsen, hohe Inflation und hohe Baukosten gepaart mit dem Rückgang der Marktpreise führten zu Verlusten in Höhe von gut 6,8 Mrd. Euro. Das Problem: Aufgrund des Preisverfalls musste Vonovia seinen Immobilienbestand um elf Prozent herunterschreiben – eine herbe Abwertung. Sinkende Werte und steigende Zinsen trafen bei Vonovia auf hohe Schulden: Die Bochumer übernahmen Ende 2021 die Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen. Der Verschuldungsgrad von Vonovia stieg 2023 auf 47,3 Prozent an und lag damit deutlich über dem Zielkorridor von 40 bis 45 Prozent. Das Dilemma: Sinken die Zinsen nicht, müssen Schulden in Höhe von gesamte Nettoschulden von 40,3 Mrd. Euro künftig zu höheren Zinssätzen refinanziert werden. Keine guten Aussichten für weitere Investitionen, etwa in Neubauten oder Instandhaltung.
Nach dem ersten Quartal 2024 sind die Aussichten besser: Der Verschuldungsgrad ist etwas zurückgegangen auf 45,9 Prozent. Die Bochumer verbuchten einen Gewinn von 335,5 Mio. Euro. Das liegt auch daran, dass der Abwärtstrend der Marktpreise zurückgegangen ist. Der Wert des Portfolios sei stabil, „eine Neubewertung zum Quartal war nicht erforderlich“, teilte Vonovia mit. Die Talsohle bei der Wertentwicklung sei greifbar, so Vonovia in einer Pressemitteilung. Laut Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia wolle man in diesem Jahr zudem Bestände im Wert von rund 3 Mrd. Euro verkaufen. Das dürfte die positive Entwicklung im Jahresverlauf stützen. Die Dividende, die Anfang Juni überwiesen wird, wird von 85 auf 90 Cent steigen. Dem haben die Aktionäre auf der Hauptversammlung am 8. Mai zugestimmt.
Nach der Veröffentlichung der Zahlen Ende April stieg der Kurs in der ersten Maiwoche an und landete bei Börsenschluss am Tag der Hauptversammlung bei 28,25 Euro. Auf Ein-Jahres-Sicht liegt die Aktie gut 52 Prozent im Plus. Als Reaktion auf „ermutigende Quartalszahlen“ – so Analyst Neil Green von der US-Bank JP Morgan – habe er das Kursziel für Vonovia auf 32 Euro angehoben und seine Einstufung auf „Overweight“ belassen. Ähnlich sieht es das Gros der auf Marketscreener vertretenen Analysten und rät zum Kaufen oder Aufstocken der Aktie. Das mittlere Kursziel liegt bei 32,34 Euro.
LEG Immobilien
Das Unternehmen mit Sitz in Düsseldorf unterhält den Großteil seines Immobilienbestandes in Nordrhein-Westfalen (NRW). Auch der Aktienkurs der Düsseldorfer gab in der ersten Jahreshälfte 2023 nach, denn unter dem schwierigen Umfeld aus Preisverfall, Abwertung und steigenden Kosten hat die gesamte Branche gelitten. Mit NRW liegen die Immobilien des Konzerns allerdings in einem Ballungsgebiet, in dem Vermieter von dem steigenden Mietniveau profitieren. Analysten bescheinigen LEG eine hohe Gewinnqualität, denn bereits im zweiten Halbjahr 2023 konnte der Konzern die eigenen Gewinnprognosen wieder übertreffen. Wichtige Treiber waren geringer Leerstand, Mietsteigerungen sowie geringerer Abwertungsdruck, da der Preisverfall auf dem Immobilienmarkt nachließ.
Zum Börsenschluss am 8. Mai lag der Kurs der Aktie bei 82,28 Euro und verzeichnet auf Ein-Jahres-Sicht ein Plus von 58 Prozent. Analyst Green von JP Morgan hat das Kursziel von 88 auf 92 Euro angehoben und die Aktie auf „Overweight“ belassen. Nachdem Konkurrent Vonovia seine Wachstumsprognose für die Mieteinnahmen angehoben habe, habe er seine Schätzungen für LEG ein wenig erhöht, schrieb Green in einer aktuellen Branchenstudie. Das Gros der Analysten auf Marketscreener rät zum Aufstocken oder zum Kauf der Aktie. Das mittlere Kursziel liegt bei 87,32 Euro.
