Es gibt viele Vereinbarungen im Mietvertrag, die schlecht für Mieter sind, aber rechtlich in Ordnung gehen. Daher können vor allem in Bezug auf die Miethöhe, den Mietgegenstand oder die Beendigung des Mietverhältnisses im Vertrag böse Überraschungen lauern.
Im deutschen Mietrecht gibt es zwar viele Regeln zum sozialen Mieterschutz, diese sind aber kein Auffangbecken für sorglose Mieter. Vermieter haben trotzdem eine gewisse Gestaltungsfreiheit, die es ihnen ermöglicht, dem Mieter verschiedene Pflichten und Kosten über den Mietvertrag aufzuerlegen.
Kostenfallen Staffelmiete
Für Mieter ist es essenziell, sich diese Regelungen zur Miete genau anzusehen. Da das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nur von einer Pflicht zur Mietzahlung spricht, regelt der Mietvertrag, welche Kosten in welcher Höhe zu den Mietkosten zählen. In den meisten Mietverträgen sind Regelungen zur monatlichen Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution enthalten. Dabei kann die Vereinbarung einer Staffelmiete und die Nebenkostenregelung zur Kostenfalle für den Mieter werden.
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Die Staffelmiete ist eine besondere Form der Miethöhenregelung, bei der Vermieter und Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrages vereinbaren, dass die Höhe der Miete zu exakt definierten Zeitpunkten steigt. Dies bringt dem Mieter scheinbar den Vorteil, dass er Mieterhöhungen einplanen kann, denn bei einer derartigen Vereinbarung sind weitere Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen. Jedoch ist die Vereinbarung der Mieterhöhung bei der Staffelmiete bindend, sodass die Miete auch dann steigt, wenn die Miethöhe im vergleichbaren Raum stagniert oder fällt. Stimmt man einer Staffelmiete zu, kann man sich später kaum gegen Mieterhöhungen wehren.
Kostenfalle Nebenkostenregelung
Gegen eine Regelung zu den Nebenkosten kann man sich als Mieter kaum wehren. Trotzdem sollte man sich die Regelung zu den anfallenden Nebenkosten genau ansehen, denn der Teufel steckt im Detail. Grundsätzlich gibt es zwei Varianten der Nebenkostenregelung: Entweder zahlt der Mieter einen bestimmten Betrag als Vorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale. Wird eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, muss man als Mieter darauf achten, dass der Betrag nicht zu niedrig angesetzt ist. Andernfalls droht am Jahresende eine Nachzahlung. Eine solche Nachzahlung droht bei der Pauschalvariante nicht, denn hier ist eine spätere Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten nicht zulässig. Das bedeutet aber auch, dass der Mieter keine Erstattung bekommt, wenn tatsächlich weniger Kosten für Gas, Heizung, Wasser & Co. angefallen sind.
Kostenfalle Kleinreparaturen
Mit der sog. Kleinreparaturklausel verpflichten Vermieter ihre Mieter, sich an den Kosten für anfallende Reparaturen von bestimmten Wohnungsbestandteilen zu beteiligen. Kleinreparaturklauseln sind ebenfalls sehr weit verbreitet, jedoch variiert die zulässige Obergrenze von Ort zu Ort. Deshalb empfiehlt es sich, vorab zu überprüfen, welche Höhe für Kleinreparaturen am entsprechenden Wohnort üblich ist.
Stolperstein geduldete Mängel
Der Mietvertrag konkretisiert, welche Wohnung bzw. welches Haus und welche dazugehörigen Räume der Vermieter dem Mieter als Gegenleistung für die Mietzahlung überlassen muss. Dabei versuchen Vermieter nicht selten, Risiken und Kosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Mietsache über den Vertrag auf den Mieter abzuwälzen. Der Mietvertrag kann daher verschiedene tückische Regelungen enthalten, deren Bedeutung vielen Mietern erst im Nachhinein klar wird.
Manchmal wird Mietern nicht die Existenz einer bestimmten Klausel im Mietvertrag zum Verhängnis, sondern ihr Fehlen. Ein klassisches Beispiel für diese Falle sind bereits vorhandene Mängel in der Wohnung. Mieter akzeptieren die Wohnung mit der Unterschrift des Mietvertrages grundsätzlich so, wie sie sie gesehen haben. Offensichtliche Mängel wie etwa ein Sprung im Fenster, Schimmel im Badezimmer oder Kratzer an der Tür müssen deshalb ausdrücklich im Mietvertrag aufgenommen werden. Fehlt diese Aufnahme, steht dem Mieter kein Minderungsrecht zu, sondern lediglich der Anspruch auf Reparatur.
Stolperstein Kündigungsverzicht
Heutzutage können Änderungen im Privatleben oder im Berufsleben einen Umzug schneller erforderlich machen, als man denkt. Bestimmte Klauseln im Mietvertrag können aber dafür sorgen, dass man nur mit dem „Goodwill“ des Vermieters aus dem Vertrag herauskommt. So bedeutet z. B. eine Klausel zum Kündigungsverzicht, dass man für einen festgelegten Zeitraum auf das Recht, zu kündigen, verzichtet. Unterschreibt man eine solche Klausel, gerät man daher bei unvorhergesehenen Wendungen wie Arbeitslosigkeit, Jobwechsel, Scheidung oder Pflegebedürftigkeit der Eltern leicht in die Bredouille.
Fazit: Beim Mietvertrag gilt also: Vorsicht ist besser als Nachsicht, denn es gibt viele Fallen, die man leicht übersehen kann. Daher sollte man sich den Mietvertrag vor Unterschrift gut durchlesen und im Zweifel nachverhandeln.
Video: Diese Klauseln im Mietvertrag sind ungültig
