Frankfurt. Das Risiko für eine Immobilienblase in den deutschen Metropolen Frankfurt und München hat sich trotz einer leichten Erholung der Häuser- und Wohnungspreise nicht erhöht. Zu dieser Einschätzung kommt die Schweizer Großbank UBS in einer am Dienstag vorgelegten Studie.

Hatten sich die Wohnungsmärkte in den beiden Städten 2024 bereits normalisiert, habe sich die Lage inzwischen weiter stabilisiert – obwohl die bayerische Landeshauptstadt im neuen Gefahrenranking geringfügig nach oben kletterte.

Für ihren „Global Real Estate Bubble Index“ analysiert die UBS die Wohnimmobilienpreise in 21 Metropolen weltweit. Insgesamt sei das Blasenrisiko zwar weiter gesunken. Vor allem in drei ausländischen Metropolen gibt es nach den Erkenntnissen der Schweizer Großbank jedoch noch große Gefahren, dass sich die Preisentwicklung von den tatsächlichen Werten der Gebäude entkoppelt hat.

Ein akutes Risiko für eine Immobilienblase sieht die UBS demnach vor allem noch in Miami, Tokio und Zürich. In vielen anderen Metropolen hätten die Immobilienpreise dagegen einen Tiefstand erreicht, das Risiko einer Blase sei deutlich zurückgegangen. Frankfurt und München liegen laut UBS im moderaten Bereich der Gefahreneinstufung.

Am Ende des Rankings liegen die Großstädte Paris, Mailand und São Paulo. Typische Anzeichen für eine Blase sind laut UBS, wenn sich die Entwicklung der Kaufpreise vom Anstieg der Mieten oder der Einkommen entkoppelt.

Die Lage am deutschen Immobilienmarkt hat sich damit kaum verschärft – zumal die Situation vor wenigen Jahren von den Bankern deutlich drastischer beurteilt worden war. Noch 2022 zählte die UBS Frankfurt und München zu den Metropolen mit dem größten Risiko für eine Immobilienblase weltweit.

Seitdem sind die Kaufpreise in beiden Städten wegen gestiegener Kreditzinsen jedoch deutlich unter Druck geraten. Die realen Preise in Frankfurt und München seien inflationsbereinigt um rund 20 Prozent unter ihre Höchststände gefallen, rechnet die Schweizer Bank vor.

„Die Wohnimmobilienmärkte in München und Frankfurt haben sich nach der Korrektur stabilisiert“, sagte Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege der UBS in Deutschland. Trotz weiterhin hoher Preise zeigten sie nur noch ein moderates Blasenrisiko auf, wie das Ranking beweist. München sprang im Vorjahresvergleich von Platz 17 auf Rang 13, Frankfurt verharrte auf Platz elf.

„Mit Blick auf sinkende Zinsen und anhaltende Angebotsknappheit erwarten wir, dass beide Städte mittelfristig von einer Erholung der Preise und steigenden Mieten profitieren“, prognostiziert der UBS-Stratege. „Vorausgesetzt, die wirtschaftliche Dynamik bleibt erhalten.“

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien jedenfalls bleibe hoch und das Angebot knapp: Diese Kombination führe bereits wieder zu einem moderaten Preiswachstum in vielen Städten, heißt es bei der UBS.

„Die Angebotsknappheit und solide Nachfrage schaffen eine gute Basis für eine allmähliche Erholung der Immobilienpreise“, sagt Tobias Vogel, Vorstandschef von UBS Europe. „Europaweit bleibt die Entwicklung jedoch stark von lokalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und politischen Entscheidungen abhängig.“

In Frankfurt und München hätten sich Mieten und Einkommen positiv entwickelt, was die Attraktivität von Wohnimmobilien für Anleger und Käufer erhöht habe, heißt es in der Studie. Die aktuellen Blasenindex-Werte lägen bei moderaten 0,76 für Frankfurt und 0,64 für München.

Obwohl die Nachfrage in München bereits wieder stärker anziehe, halten die Experten der Schweizer Bank einen raschen Preisanstieg angesichts der wirtschaftlichen Lage für unwahrscheinlich. Dennoch deuteten sinkende Zinsen und das weiterhin knappe Angebot auf eine bevorstehende Preisstabilisierung mit leichtem Wachstum hin.

Auch Rolf Buch, Vorstandschef des größten deutschen Immobilienkonzerns Vonovia, hatte vor wenigen Tagen im Handelsblatt-Interview prognostiziert: „Wir stehen eher vor einem langen stabilen Aufstieg als vor einem Boom der Immobilienwerte.“ Die Experten der Landesbank LBBW rechnen für das Gesamtjahr am Wohnimmobilienmarkt mit einem Preisplus von drei Prozent.

Die Gefahr einer Preisblase misst die UBS anhand von mehreren Kriterien. Untersucht werden das Preis-Einkommens-Verhältnis, das Preis-Miet-Verhältnis, Veränderungen im Verhältnis von Hypotheken zum Bruttoinlandsprodukt (BIP), Veränderungen in der Bautätigkeit gemessen am BIP und ein Stadt-Land-Preisindikator. Übertreibungen in diesen Bereichen waren schon häufiger ein Alarmsignal für Immobilienblasen, etwa in den USA und Spanien.

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