Ende des Wohnungsmangels nicht in Sicht – was helfen könnte
Wohnungsmarkt unter Druck: Zu wenige Neubauprojekte und hohe Mieten gefährden den sozialen Frieden. Experten und Mieter fordern Bürokratieabbau und staatliche Förderung. Was diskutiert wird.
Düsseldorf. Es gibt zwar erste Anzeichen, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt entspannt. Die Bauämter erteilen wieder mehr Baugenehmigungen, und es werden mehr Baukredite abgeschlossen. Bis tatsächlich wieder mehr Wohnungen im Angebot sind, dürfte es aber noch dauern.
Denn Bauen benötigt Zeit – und die Folgen des Einbruchs bei den Baugenehmigungen der vergangenen Jahre zeigen sich immer deutlicher: Wurden nach aktuellen Zahlen des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB) 2024 noch 252.000 Wohneinheiten fertiggestellt, sind es in diesem Jahr wohl nur 230.000.
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Im kommenden Jahr rechnet der ZDB nur noch mit 220.000 Einheiten. Nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) werden pro Jahr allerdings 320.000 zusätzliche Wohnungen benötigt.
Vor allem in beliebten Städten wird das Wohnungsangebot immer knapper. Nach dem am Montag veröffentlichten Leerstandsindex des Immobiliendienstleisters CBRE und des Forschungsinstituts Empirica standen 2024 deutschlandweit 45.000 vermietbare Wohnungen weniger leer als im Jahr zuvor. Das war laut der Analyse der deutlichste Rückgang seit mehr als 20 Jahren.
Als Folge „steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je“, und Käufer müssten in vielen lokalen Märkten wieder mit steigenden Preisen rechnen, ordnet Empirica das Ergebnis ein. Bis 2027 sei eine Verschärfung dieser Lage zu erwarten.
Das Thema Wohnen gewinnt somit weiter an Brisanz. Das zeigt auch das aktuelle Trendbarometer der Aareal Bank, für das das Meinungsforschungsunternehmen Yougov Anfang Oktober 5000 Mieterinnen und Mieter sowie Mitte November 110 Entscheiderinnen und Entscheider aus der Wohnungswirtschaft befragt hat. Die Ergebnisse liegen Handelsblatt Inside Energie & Immobilien vorab vor.
Hohe Mieten belasten den sozialen Frieden
Darin wird deutlich: Sowohl die Mieter als auch die Branchenexperten beurteilen die Lage ähnlich schlecht: 87 Prozent der für die repräsentative Umfrage befragten Mieter meinen, dass die Mietpreise in deutschen Städten ein ernsthaftes Problem für den sozialen Frieden darstellen, vor allem in den großen Ballungsräumen.
Auch die meisten Entscheider aus kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Wohnungsunternehmen sehen das Problem: 80 Prozent geben an, dass die Neuvertragsmieten in den Metropolen für Normalverdiener kaum noch bezahlbar sind. Und: 94 Prozent erwarten, dass energetische Sanierungen – deren Kosten zum Teil auf die Mieter umgelegt werden können – den Markt weiter belasten. Unter den Mietern sehen das 70 Prozent so.
Lars Ernst, der bei der Aareal Bank das Geschäft mit der Wohnungswirtschaft verantwortet, hält die Höhe der Mieten vor allem in neu abgeschlossenen Verträgen für besorgniserregend: „Das Thema ist nicht neu, aber es wird immer brisanter.“
Mietpreisbremse – eine vernünftige Regulierung?
Über die Vorhaben, die aus dem Wohnungsmangel resultierenden Mietsteigerungen einzudämmen, sind Mieter und Vermieter allerdings zum Teil uneins: Mieter halten die durch die schwarz-rote Bundesregierung bis 2029 verlängerte Mietpreisbremse für ein sinnvolles Instrument. Dagegen sind drei Viertel der befragten Vermieter der Meinung, dass sie das Wohnungsproblem verschärft, weil die gedeckelten Mieteinnahmen weitere Investitionen und den Bau neuer Wohnungen hemmen.
Ernst, der vor dem Wechsel zur Aareal Bank Geschäftsführer der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Berlin Mitte (WBM) war, versteht beide Seiten und kann die Regulierung teilweise nachvollziehen: Wohnungen seien in vielen Städten „ein sehr knappes Gut“. Die anhaltend große Nachfrage nutzten manche Vermieter aus, um stark erhöhte Mieten zu verlangen. Eine gewisse Steuerung könne hier hilfreich sein und „Einfluss auf das soziale Miteinander haben“.
Denn gerade Normalverdiener wie Polizisten, Krankenpfleger oder Sozialarbeiter würden in Metropolregionen nur schwer eine bezahlbare Wohnung finden. „Dieses Thema wird immer präsenter und brisanter. Das muss gelöst werden“, sagt Ernst.
Mieter und Vermieter fordern mehr staatliche Hilfe
Überraschend war für ihn: Von den 75 Prozent der Entscheider, die sich im Trendbarometer gegen die Mietpreisbremse ausgesprochen haben, würden nur 15 Prozent nach einer Abschaffung wieder mehr in den Bau neuer Wohnungen investieren.
Das könnte an weiteren Hemmnissen liegen. Denn nicht nur die gedeckelten Mieteinnahmen können die Finanzierung von neuen Wohnungen beeinflussen. Auch die Höhe der Baukosten lässt viele Investoren vor neuen Projekten zurückschrecken.
So ist laut dem Münchener Ifo-Institut der Anteil der Wohnungsbaufirmen, die über zu wenige Aufträge klagen, im November auf 47 Prozent gestiegen. Elf Prozent berichteten von Stornierungen, im Oktober waren es acht Prozent gewesen.
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Experten und Mieter wünschen sich Bürokratieabbau
Damit wieder mehr gebaut wird, fordern Mieter und Experten eine gezielte Unterstützung durch den Staat: Bürokratieabbau, um Baukosten und -zeit zu senken, fordern 94 Prozent der Entscheider und 72 Prozent der Mieter. 82 beziehungsweise 65 Prozent sprachen sich für eine bedarfsgerechte staatliche Förderung aus.
Die Bundesregierung hat bereits im Herbst den „Bau-Turbo“ beschlossen, der unter anderem das Ausweisen von neuem Bauland, Aufstocken von Wohngebäuden und schnellere Baugenehmigungen ermöglichen soll.
Rolf Buch, bis Jahresende Chef des größten deutschen Wohnungskonzerns Vonovia, bezeichnete das Gesetz als „ersten Durchbruch“. Auch Aareal-Bank-Manager Ernst hält den Bau-Turbo für ein gutes Instrument, dessen Erfolg sich allerdings in der Praxis zeigen müsse: Jetzt seien die Kommunen gefragt. Die Verantwortlichen müssten mutig sein, die neuen Freiräume zu nutzen und schneller zu entscheiden.
In dieser Woche ist zudem das Förderprogramm für einen bestimmten Typ energieeffizienter Häuser (EH55) wieder gestartet. Die Bundesregierung verspricht sich davon, dass vor allem Projekte realisiert werden, die wegen des Förderstopps 2022, gestiegener Zinsen und Baupreise auf Eis gelegt wurden.
Nachverdichtung hat für viele Mieter keine hohe Priorität
In Arbeit ist zudem der sogenannte Gebäudetyp E, der es Bauherren erleichtern soll, von hohen und teuren Standards abzuweichen und so günstiger zu bauen. Ein Eckpunktepapier dazu wurde im November veröffentlicht. Bis ein entsprechender Gesetzentwurf vorliegt, dürften allerdings noch einige Monate vergehen.
Das Trendbarometer zeigt: Manche Pläne, den Wohnungsbau zu beschleunigen, stoßen nicht bei allen Beteiligten auf Zustimmung. Während etwa die Politik die Nachverdichtung in Städten mit dem Bau-Turbo erleichtern will und sich auch 60 Prozent der befragten Experten aus der Wohnungswirtschaft dafür aussprechen, sehen viele Mieter diesen Punkt kritisch.
„Viele Städte sind voll und extrem belastet“, erklärt Ernst. Immerhin: 40 Prozent der Mieter befürworten den Bau neuer Quartiere am Stadtrand und 51 Prozent die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien. Das sind Projekte, die auch die Politik und die befragten Experten aus der Wohnungswirtschaft im Blick haben, um den Wohnungsmangel zu mildern.
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