Düsseldorf. Claudia Brakonier ist vorsichtig optimistisch: Nach der Talfahrt des Marktes in den beiden vergangenen Jahren habe sich die Situation inzwischen deutlich verbessert. „Wir haben es aktuell mit einer sehr gesunden Nachfrage zu tun“, berichtet die Maklerin, die gemeinsam mit ihrem Kollegen Marius Grumbt die Düsseldorfer Geschäftsstelle des Immobilienmaklers Von Poll Immobilien leitet.

Tatsächlich gehört der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt traditionell zu den nachfragestärksten in Nordrhein-Westfalen. Gut bezahlte Jobs in einem der vielen Dienstleistungsunternehmen oder im öffentlichen Dienst des Landes NRW locken viele Neubürger in die NRW-Landeshauptstadt: Die Bevölkerungszahl stieg seit 2011 um 4,5 Prozent auf inzwischen 635.000 Einwohner.

Weil in Düsseldorf – wie auch anderswo in Deutschland – der Nachschub an Neubauten mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt hielt, kannten die Häuserpreise viele Jahre lang nur eine Richtung: nach oben. Als die Zinsen im Spätsommer 2022 allerdings sprunghaft in die Höhe schnellten, riss die Nachfrage jäh ab. Es folgten zwei magere Jahre auf dem Immobilienmarkt der Stadt. Doch nun scheint die Talsohle durchschritten zu sein, sagt Von-Poll-Immobilien-Makler Grumbt.

Was bedeutet das für Kaufinteressenten? Und worauf sollten sich Mieter einstellen? Exklusiv für das Handelsblatt ausgewertete Daten des Berliner Analysehauses vdp Research zeigen, wohin sich der Markt entwickelt und welche Stadtviertel vom Aufschwung besonders profitieren.

Immobilien in Düsseldorf: Kaufpreise steigen – einige Lagen stark gefragt

Die Daten bestätigen den Befund der Von-Poll-Immobilien-Experten: Auf Jahressicht gaben die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zwar noch um etwa ein Prozent nach. Der aktuelle Markt präsentiert sich aber bereits freundlicher: Im ersten Quartal stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum vierten Quartal 2024 um immerhin 1,2 Prozent auf 5050 Euro pro Quadratmeter, bei Einfamilienhäusern sind es 0,8 Prozent plus auf 4730 Euro pro Quadratmeter. Für das laufende Jahr 2025 prognostiziert vdp-Research-Analyst Michael Fenderl sogar ein Plus zwischen 1,2 Prozent (Eigentumswohnungen) und 0,8 Prozent (Einfamilienhäuser).

„Die Kunden sind immer noch sehr preissensibel“, beschreibt Von-Poll-Immobilien-Makler Grumbt die aktuelle Verfassung seiner Kundschaft. „Vor allem stark sanierungsbedürftige Immobilien werden von den Interessenten kaum nachgefragt“, sagt Mit-Geschäftsstellenleiterin Brakonier. Abschläge von 15 Prozent und mehr zu den Vorstellungen der Verkäufer seien bei solchen Objekten keine Seltenheit. Umgekehrt fänden gut gepflegte Altbauten, in die man ohne großen Aufwand einziehen könne, inzwischen wieder vergleichsweise rasch und ohne größere Preisabschläge ihre Käufer.

Die Preisrückgänge der Vergangenheit rücken urbane Lagen wieder verstärkt in den Fokus der Käufer: „Junge Leute, aber auch Familien wohnen gern zentral“, sagt Von-Poll-Immobilien-Maklerin Brakonier. Das bestätigt die vdp-Research-Auswertung: Viertel wie Düsseltal, Oberkassel oder Friedrichstadt zählen in diesem Jahr zu den besonders gefragten Lagen bei Wohnungskäufern, stellt vdp-Research-Analyst Fenderl  fest. „Aber auch zentrumsfernere Stadtteile wie zum Beispiel Gerresheim, Benrath, Hassels und Garath sind beliebt.“

Marktlage für Altbaukäufer attraktiv

Ähnlich das Bild auf dem Markt für Eigenheime: Einerseits sei ein Nachfrageschwerpunkt in den zentrumsnahen Stadtteilen Niederkassel und Düsseltal zu beobachten, andererseits seien periphere Lagen wie  Wittlaer, Unterbach, Wersten und Urdenbach gefragt, sagt Fenderl.

Für Altbaukäufer sei die aktuelle Marktlage in jedem Fall attraktiv, urteilt Von-Poll-Immobilien-Experte Grumbt – gerade auch für all diejenigen, die auf der Suche nach einem Eigenheim sind. In klassischen Einfamilienhaus-Gebieten wie Wersten oder Stockum, aber auch Unterrath oder Lohhausen finde zurzeit ein Generationswechsel statt: „Viele ältere Eigentümer verkaufen ihre Häuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren und suchen stattdessen eine barrierefreie Neubauwohnung“, sagt Grumbt.

Dennoch: Die Vermarktung von Neubauten gestaltet sich derzeit langwieriger. „Vom Papier zu verkaufen, wie es noch bis zum Zinsanstieg 2022 möglich war, ist heute ganz, ganz schwer“, sagt etwa Daniel Korschill, zuständig für die Region NRW beim bundesweit tätigen Bauträger Bonava.

Der deutsche Ableger des gleichnamigen, in Schweden börsennotierten Unternehmens hat auch im abflauenden Markt am Wohnungsbauprojekt „Paulshöfe“ im Stadtteil Benrath im Düsseldorfer Süden festgehalten. Mit insgesamt geplanten 550 Wohnungen – teils öffentlich geförderte Mietwohnungen, teils frei finanzierte Eigentumswohnungen – ist es eines der größten im Bau befindlichen Projekte in NRW.

Inzwischen sind zwei Bauabschnitte bezugsfertig, der Rest folgt bis Winter 2026 und Sommer 2027. Während die öffentlich geförderten Wohnungen en bloc an Investoren verkauft werden, gehen die frei finanzierten Eigentumswohnungen an private Kunden – zu Preisen zwischen knapp 300.000 Euro für eine Zwei-Zimmer-Wohnung und knapp 700.000 Euro für eine Fünf-Zimmer-Maisonette-Wohnung.

Tatsächlich sind die Preise bei anderen Neubauvorhaben deutlich höher: Im gerade bezugsfertig gewordenen Projekt „Next“ des Kölner Entwicklers Pandion, mitten im beliebten und quirligen Loretto-Viertel in Unterbilk, kostet eine 75 Quadratmeter große Wohnung fast 720.000 Euro – umgerechnet auf den Quadratmeter sind das 9600 Euro.

„Wir können zu diesem Preis anbieten, weil wir die Grundrisse nachgearbeitet und kompakter gestaltet haben“, erklärt der Bauprofi. Zudem habe man die Ausstattung etwas einfacher gestaltet als ursprünglich geplant. So sei aus der 90 Quadratmeter großen Drei-Zimmer- eine Vier-Zimmer-Wohnung geworden mit einem zusätzlichen Abstellraum statt der Gästetoilette. Und wo zuvor auf 80 Quadratmetern nur drei Zimmer geplant waren, sind es nun dreieinhalb Zimmer. „Der kleinste Raum wird dann meist als Arbeitszimmer genutzt, was gerade jungen Familien viel zusätzliche Wohnqualität bringt“, ist Korschill überzeugt.

Finanzierungshilfe von der Stadt

Menschen mit Kindern, die neu bauen oder kaufen, bekommen in Düsseldorf seit Neuestem besondere Unterstützung. Mit dem 140 Millionen Euro schweren „Impulsprogramm Neubau von  Mietwohnungen und selbst genutztem Wohneigentum“ gewährt die Stadt nicht nur Investoren, sondern auch Familien mit einem oder mehreren minderjährigen Kindern zinslose Darlehen für ihr Bau- oder Kaufvorhaben. Das Ziel: den „Neubau von Eigentumswohnungen und Eigenheimen im mittleren Preissegment für Familien voranzutreiben“.

Das Programm ist attraktiv: Es besteht aus einem Grunddarlehen in Höhe von 150.000 Euro, für jedes Kind gibt es 50.000 Euro zusätzlich. 15 Jahre lang sind die Darlehen zinsfrei, danach wird zu marktüblichen Konditionen verzinst. Die Tilgung beträgt mindestens ein Prozent und erhöht sich nach Ablauf der zinsfreien Zeit auf mindestens zwei Prozent.

Zwar gibt es Einkommensgrenzen, doch die sind großzügig bemessen: Singles mit einem Kind etwa können pro Jahr maximal 94.100 Euro verdienen; ein Paar mit zwei Kindern 129.200 Euro, bei drei Kindern sind es 151.200 Euro.

Bonava-Regionsleiter Korschill lobt das städtische Programm: Es sei „sehr nachhaltig“ gedacht und punktgenau auf „Starter-Haushalte mit mittleren Einkommen“ zugeschnitten. Noch ist der Fördertopf gut gefüllt: In diesem Jahr haben erst vier Neubaukäufer einen entsprechenden Antrag gestellt, wie die Stadt auf Anfrage des Handelsblatts mitteilt.

Düsseldorfer Mieten steigen deutlich

Während die Kaufpreise in der NRW-Landeshauptstadt erst seit Anfang dieses Jahres wieder anziehen, hat der Anstieg der Mieten im vergangenen Jahr noch einmal deutlich an Fahrt aufgenommen. Um 3,8 Prozent legten sie im Durchschnitt der Stadt 2024 im Vergleich zu 2023 zu.

Im ersten Quartal 2025 zogen sie im Vergleich zum vierten Quartal 2024 noch einmal um 1,2 Prozent an und erreichen jetzt ein durchschnittliches Niveau über alle Baualtersklassen von 13,80 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Die positive Mietenentwicklung macht die Stadt für Investoren attraktiv: Düsseldorf gehöre zu Deutschlands demografischen Gewinnerregionen, ist Ulrich Haeselbarth, Vorstand von Hanse Merkur Grundvermögen, überzeugt. „Wir erwarten, dass die Mieten daher langfristig weiter steigen werden“, prognostiziert er.

Die Immobilientochter der Hamburger Versicherungsgruppe hat erstmals in ein Mietwohnungsprojekt in der Landeshauptstadt investiert. „Loretta Living“ heißt das Projekt in Anlehnung an seinen Standort nahe dem hippen, zentrumsnahen Lorettoviertel im Stadtteil Unterbilk. 113 Mietwohnungen werden im Spätsommer bezugsfertig – die Vermietung hat just begonnen.

„Wir vermieten kalt für rund 20 Euro pro Quadratmeter und Monat“, erläutert Haeselbarth – ein angemessener Preis für Neubauwohnungen. „Solche Projekte rechnen sich schlichtweg erst ab einer Kaltmiete von 19 bis 20 Euro“, sagt der Immobilienspezialist und ergänzt: „Wir sind kein Investor im Luxussegment, unsere Zielgruppe sind junge Familien und Berufsanfänger.“

Düsseldorf könnte die 700.000-Einwohner-Marke 2040 knacken

Haeselbarth ist optimistisch, dass bis zur endgültigen Übergabe der fertigen Wohnungen bereits 60 bis 70 Prozent vermietet sein werden – Folge der hohen Wohnungsnachfrage in der Universitätsstadt. Die Hanse Merkur Grundvermögen würde gern weitere Wohnungen in Düsseldorf zukaufen.

Denn die Nachfrage dürfte hoch bleiben: 2040, so die Prognose des Statistischen Landesamtes, könnte die Marke von 700.000 Einwohnern geknackt werden. Um den Bedarf zu decken, müssten bis dahin 55.000 neue Wohnungen entstehen, hat das Berliner Analysehaus Bulwiengesa errechnet. Dass diese Zielmarke erreicht wird, ist unwahrscheinlich: Trotz eines Anstiegs um gut 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr wurden 2024 gerade einmal 2700 neue Wohnungen genehmigt.

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