Green Building & Green Energy: Die wichtigsten Erfolgsfaktoren für Unternehmen

In den 1990-er Jahren gab es erste Aktivitäten unter dem Motto „Green Building" aus dem angelsächsischen Bereich heraus: Es wurden die ersten Zertifizierungssysteme für Gebäude entwickelt und Produkte mit dem Etikett „Green" versehen. Nachhaltiges Bauen wird heute häufig mit Begriffen wie „ökologisches Bauen“, „energieeffizientes Bauen“ oder „bioklimatische Architektur“ gleichgesetzt. Doch das sind alles nur Teilaspekte. Berücksichtigt werden sollten auch Standortwahl, nachhaltige Planung, Personalbedarf, Einsatz, recycelbarer, nachwachsender, ökologisch und gesundheitlich unbedenklicher Baumaterialien/-elemente, Nutzerzufriedenheit und die strategische Verankerung von Nachhaltigkeitszielen in allen operativen Prozessen. Seit der Gründung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) im Jahr 2007 nimmt die Zahl zertifizierter Immobilien in Deutschland stetig zu. Auch die Zahl der zertifizierten Immobilien steigt konstant an. Die Bewertungskriterien für Green Buildings gehen hier weit über bloße Umweltgesichtspunkte hinaus. Es fließen auch ökonomische und soziologische Kriterien ein, ebenso Technik, Prozesse, Standortqualität und Lebenszykluskosten. Zertifizierte Gewerbegebiete oder Stadtquartiere lassen sich optimal an veränderte Rahmenbedingungen anpassen, sodass Erweiterungen oder Maßnahmen der betrieblichen Infrastruktur problemlos möglich sind. Das spart Planungskosten und –zeiten und vermeidet Mehraufwand. Zertifizierungen sind als Checklisten sehr hilfreich, aber sie machen noch kein nachhaltiges Gebäude. Der Verdienst dieser Zertifikate ist es, dass sie einen Anstoß zur Auseinandersetzung mit diesem Thema geben.

Die Nutzungsphase nimmt im Lebenszyklus (Erstellung, Betrieb, Rückbau) einer Immobilie den Hauptteil ein. Gerade bei Büroimmobilien ist es von Beginn an wichtig, Arbeitsplatzbedingungen nutzerorientiert zu planen bzw. zu optimieren. So wird beispielsweise ein optimales Energiemanagement oft dadurch verhindert, dass zu sehr auf technische Maßnahmen gesetzt wird und zu wenig auf die Mitwirkung der Gebäudenutzer. Für die Akzeptanz der Arbeitsumgebung ist auch die Möglichkeit der Einflussnahme auf die Umgebungsbedingungen (z.B. Regelung der Raumtemperatur oder der Möglichkeit, Fenster manuell zu öffnen) von Relevanz.

Strategisches Facility Management: Darum ist auch der Einzelne gefragt

In der Immobilienwirtschaft spielt im Nachhaltigkeitskontext auch das Strategische Facility Management (FM) eine wichtige Rolle: die Bereitstellung und Bewirtschaftung von Gebäuden und Anlagen mit dem Ziel, den Kernprozessen Bestleistungen zu ermöglichen. Dabei werden die Kompetenzen und Erfahrungen von Facility Managern, die die Scharnierstelle zwischen Investoren, Nutzern, Architekten, Fachplanern bilden, insbesondere bei großen Objekten mit komplexer Nutzungsstruktur, geschätzt und gebraucht. Denn die Arbeit hat keineswegs nur mit dem Einschalten von Haustechnik und Geräten tun, sondern umfasst auch die sogenannte „Einschwingphase“ eines Gebäudes. Denn es kann bis zu zwei Jahre dauern, bis alle Systeme optimal laufen und aufeinander abgestimmt sind.

Schon in früheren Publikationen des Öko-Versenders memo wurde das Thema erwähnt – aber nicht kalt und abstrakt. So wurde es im Nachhaltigkeitsbericht vor einigen Jahren auch mit einem Gesicht und einem Namen verbunden: dem Hausmeister, der u.a. für den reibungslosen Betrieb aller Anlagen zuständig ist, und mit den Worten zitiert wurde: „Ich kümmere mich nicht nur um die Reparaturen, sondern auch um die Instandhaltung aller technischen Anlagen bei der memo AG. Damit leiste ich einen Beitrag zum Umweltschutz und meine Kollegen danken es mir auch.“ An diesem Beispiel zeigt sich, dass Nachhaltigkeit einfach und gestaltbar ist, wenn sie beim Menschen ansetzt. Denn die treibende Kraft der gesellschaftlichen Veränderung geht vom Individuum aus, das sich über seine Fähigkeiten und Tätigkeiten definiert und selbstbestimmt leben und arbeiten möchte.

In einem Bereich wie dem Gebäudesektor ist auch die Steigerung der Energieeffizienz ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Energiewende.

Die Unternehmensgruppe Krieger + Schramm ist in den Geschäftsbereichen Bauträger, Generalunter- und Übernehmerleistungen sowie im Rohbau tätig. Es wird hier auf besondere Alleinstellungsmerkmale gesetzt, zu denen insbesondere die Themen wohngesundes Bauen und Nachhaltigkeit gehören. Dieses Tätigkeitsfeld wird künftig durch die K+S Green Energy GmbH & Co. KG ergänzt. Der Bereich unterstützt die strategische Positionierung, nutzt dabei die sich ergebenden Synergieeffekte und schafft eine zusätzliche Wertschöpfung. Er trägt beispielsweise die gestiegenen Anfangsinvestitionen für die Haustechnik, die durch verschiedene Institutionen gefördert und zinsgünstig finanziert werden. Über das Angebot des Contractings und die Implementierung von Mieterstrom gemeinsam mit Partnern werden diese folglich refinanziert. So entsteht eine eigene langfristige und stetige Wertschöpfung. Diese Maßnahmen decken sich mit der Vision, grüne Energie jedem zugänglich zu machen und nicht einfach nur ein Produkt zu verkaufen.

„Ziel ist es, nahezu alle zukünftigen Projekte der K+S mit solchen Dienstbarkeiten auszustatten und diese Anlagen zu betreiben. Die PVA erzeugt Strom, der im Wesentlichen und erstrangig für die Nutzung in Wärmepumpen zur Verfügung gestellt wird, die hieraus Wärme für den Vertrieb im Contracting erzeugen. Passend dimensionierte Strom- und Wärmespeicher glätten hierbei – unterstützt durch intelligente Regelungstechnik – das zeitliche Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage. Die Kombination von PVA und Wärmepumpe ist ein wesentlicher Hebel des Konzepts“, sagen Sebastian Pfeifer (der Diplom-Ingenieur wird als Prokurist die technische Leitung übernehmen) und Tobias Rinke (Diplom-Sparkassenbetriebswirt und Mitglied der Geschäftsführung bei K+S). Während der Wärmepumpenstrom ansonsten vollständig teuer eingekauft werden muss, kann er so zu den Selbstkosten für die Erzeugung mit der PVA zu ca. einem Drittel der Kosten beschafft werden. Zweitrangig wird der überschüssige Strom an einen Anbieter für Mieterstrom veräußert, der diesen an die Nutzer des Objekts weiterverkauft. Mieterstrommodelle werden besonders gefördert. Aufgrund der Komplexität einer EEG-konformen Abrechnung haben wir uns entschlossen, diesen Teil des Geschäftsmodells nicht selbst durchzuführen. Hier wird mit renommierten Partnern kooperiert.

Ergänzend oder alternativ zu dem Betrieb einer Wärmepumpe können auch andere Wärmeerzeuger, insbesondere Blockheizkraftwerke (BHKW) zum Einsatz kommen. Diese erzeugen neben der Wärme auch Strom, der ebenfalls über den Mieterstromanbieter den Endkunden zur Verfügung gestellt wird. Letztlich amortisieren sich die zusätzlichen Anschaffungskosten langfristig aus den Erlösen für Wärme und Strom. Grundsätzlich wird eine konventionelle Heizungsanlage beim Bauträger bei der Projektentwicklung wie üblich budgetiert. Die K+S Green Energy – die Eigentümerin der Energieerzeugungsanlagen wird – erhält in der budgetierten Höhe einen Investitionskostenzuschuss. Dadurch wird sichergestellt, dass die K+S Green Energy über ausreichende Eigenmittel für die nötige Investition verfügt.

Nachhaltige Bestandsgebäude am Beispiel der Druckluftbranche

Der schwäbische Druckluft- und Pneumatikspezialisten Mader mit Sitz in Leinfelden bei Stuttgart gehört zu den erfolgreichen mittelständischen Unternehmen in Baden-Württemberg. Der Grundstein für den neuen Firmensitz wurde Februar 2018 gelegt. Bereits 2016 wurde die Entscheidung für den Kauf eines Grundstücks mit Bestandsgebäude im Nachbarort Echterdingen, unweit von Flughafen und der Autobahn A 8, getroffen. Die rund 5 000 Quadratmeter große Halle wurde nach energetischen Gesichtspunkten saniert und das Bürogebäude entkernt. Im nächsten Schritt folgte die Erweiterung des Bürogebäudes um einen Neubau und die Revitalisierung des Bestandsgebäudes. Die Photovoltaikfassade deckt nicht nur 70 Prozent des eigenen Energiebedarfs, sondern verbindet auch optisch Alt und Neu.

Die Firmengeschäfte finden heute in einem nachhaltigen und energieeffizienten Umfeld statt. Eine Kombination aus Luft-Wärme-Pumpe und Pelletsheizung sorgt für optimale Temperaturen. Der Einsatz von LED-Beleuchtung, in den Büroräumen komplett helligkeitsgesteuert, ist ein weiterer energetischen Vorteil. Der Standort gilt auch unter Lokalpolitikern als „vorbildlich revitalisierter Unternehmensstandort“ (Ulrike Böhm). Nachhaltigkeit ist hier aber nicht nur auf energetische Optimierungen bezogen. „Nachhaltig wollen wir auch in der Gewinnung und Bindung von Fachkräften sein“, sagt Stefanie Kästle, Mitglied der Geschäftsführung. Dies beginne bei der Ausbildung eigener Nachwuchskräfte und setzt sich fort bei der Gestaltung moderner Arbeitsplätze und Rahmenbedingungen, die individuelle Arbeitsweisen fördern und die Umsetzung agiler Arbeitsmethoden unterstützen. Ein Team aus Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern war aktiv in die Gestaltung der Räume eingebunden. Bezeichnete der Soziologe Max Weber Büros vor 100 Jahren noch als „Gehäuse der Hörigkeit“, so sind sie heute zu einem Kraftzentrum zwischen Leben und Arbeit geworden.

Weiterführende Literatur:

Ulrike Böhm: Die Macht der kleinen Schritte. Wie man als mittelständisches Unternehmen zum Klimaretter wird. In: Klimawandel in der Wirtschaft. Warum wir ein Bewusstsein für Dringlichkeit brauchen. Hg. von Alexandra Hildebrandt. Verlag SpringerGabler, Heidelberg, Berlin 2020.

Ulrike Böhm: Wie ein Mittelständler zum „Klimaretter“ wird – die Fortsetzung der Geschichte zum Mader-Effekt. In: CSR und Energiewirtschaft. In: CSR und Energiewirtschaft. Hg. von Alexandra Hildebrandt und Werner Landhäußer. 2. Auflage, Verlag SpringerGabler, Heidelberg, Berlin 2019.

Matthias Krieger: Nachhaltigkeit und Digitalisierung in der Bau- und Immobilienbranche. In: CSR und Digitalisierung. Der digitale Wandel als Chance und Herausforderung für Wirtschaft und Gesellschaft. Hg. von Alexandra Hildebrandt und Werner Landhäußer. Verlag SpringerGabler, Heidelberg, Berlin 2021.