Immobilie kaufen: Der Immobilienmarkt bewegt sich 2025 fast wie zu Pandemiezeiten
Der deutsche Wohnungsmarkt sortiert sich neu: Kauf- und Mietpreise steigen weiter, besonders aber in Städten der zweiten und dritten Reihe. Und auf dem Land.
Wenn man sich am Immobilienmarkt für Rekorde interessiert, schaut man üblicherweise nach München. Ein Baugrundstück im noblen Stadtteil Bogenhausen/ Unterföhring kostete 2024 13.800 Euro pro Quadratmeter – nur der Boden, wohlgemerkt. Ein Einfamilienhaus im selben Stadtteil ging für 47,3 Millionen Euro weg. Und für den teuersten Verkauf der Stadtgeschichte sorgte der Investor Klaus-Michael Kühne: Er übernahm für 265 Millionen Euro Hunderte Mietwohnungen in der Innenstadt.
Es gibt aber auch einen Bereich, in dem München seit einigen Jahren für Rekorde relativ unverdächtig ist. Nämlich bei der Preisentwicklung von Mieten und Kaufpreisen. Zu hoch, zu teuer ist das Niveau in der bayerischen Hauptstadt einfach schon. Andere Städte und Regionen sind deutlich dynamischer – und holen so langsam auf.
Das liegt auch daran, dass sich die Deutschen zunehmend wieder für Immobilien abseits der Großstädte interessieren. In kleineren Städten und auf dem Land haben die Kauf- und Mietpreise zuletzt deutlich angezogen. Ein Trend, der zuletzt in der Pandemie beobachtet wurde, als viele die enge Stadtwohnung gegen ein Haus im Grünen tauschten. Der neue Trend könnte aber struktureller Natur sein: Die Kombination aus Wohnraummangel in den Städten, steigenden Mieten und einem begrenzten Neubauangebot dürfte die Stadtflucht verstärken.
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„Nachfrage erreicht wieder Spitzenwerte“
Das legt zumindest das aktuelle Wohnbarometer des Onlineportals ImmoScout24 nahe. Einmal pro Quartal stellt die Plattform in dem Bericht vor, wie sich die Preise für Häuser und Wohnungen zuletzt entwickelt haben. Die Daten basieren in erster Linie auf den Angebotspreisen auf dem Portal. Das sind die Preise, zu denen Verkäufer ihre Immobilien inserieren. Der tatsächliche Transaktionspreis falle aktuell oft einige Prozentpunkte niedriger aus, schreibt ImmoScout24.
„Der ländliche Raum wird für Käufer zunehmend attraktiver, während die Großstädte nach wie vor das Preisniveau dominieren“, fasste Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, auf einer Pressekonferenz am Donnerstag zusammen. Besonders bemerkenswert sei dabei das Comeback des Häusermarkts – die Nachfrage erreiche „erstmals seit dem Boom-Jahr 2021 wieder Spitzenwerte“.
Ein Blick auf die Zahlen: Im Jahresvergleich sind die Kauf- und Mietpreise fast überall gestiegen. Betrachtet man die einzelnen Immobilienklassen, sticht besonders das Interesse an Einfamilienhäusern hervor – plus 6 Prozent zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2025. Im Jahresvergleich ist die Nachfrage sogar um 11 Prozent gestiegen. Bei Einfamilienhäusern im Neubau sind es im selben Zeitraum sogar 16 Prozent.
Gerade Städte aus der zweiten und dritten Reihe werden gefragter: In den sogenannten B-Städten – etwa Bremen oder Dortmund – haben sich die Suchanfragen seit 2021 vervielfacht. Die Nachfrage stieg dort um 210 Prozent, in C-Städten wie Erfurt, Freiburg oder Potsdam um 135 Prozent, berichtet Crockford.
In den acht deutschen Metropolen haben sich in den vergangenen zwölf Monaten besonders in Hamburg die Preise für neue Eigentumswohnungen verteuert. 4,8 Prozent müssen Käufer dort nun drauflegen, in Leipzig immerhin 3,8 Prozent und in Köln 3,6 Prozent. Einzig in Düsseldorf sanken die Angebotspreise um 0,7 Prozent. Die tiefsten Taschen brauchen Käufer weiterhin in München: 11.405 Euro kostet der Quadratmeter inzwischen – fast dreimal so viel wie im deutschen Durchschnitt:
Die Mietpreise kennen weiter nur eine Richtung – ein Rekord jagt hier den nächsten. Die Dynamik ist in den deutschen Metropolen jedoch sehr unterschiedlich. Städte mit einem ohnehin schon hohen Mietniveau verteuern sich zumindest langsamer: In Hamburg stiegen die Mieten im Jahresvergleich „nur“ um 3,3 Prozent; in München um 3,8 Prozent.
Dafür müssen Mieter für eine neue 70 Quadratmeter große Wohnung hier aber auch durchschnittlich 1823 Euro zahlen. Mit großem Tempo steigen die Mieten weiterhin in Leipzig und Köln mit plus 11,1 respektive 8,0 Prozent:
Der zunehmende Andrang auf den ländlichen Raum und auf kleinere Städte hat jedoch auch eine Kehrseite: Er ist Ausdruck eines zunehmenden Wohnraummangels, der sich nicht mehr auf die Großstädte beschränkt.
„Deutschland braucht dringend mehr Wohnraum. Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in den Zentren zweiter Reihe“, bilanziert Crockford. Die Bauaktivität bleibe jedoch vielerorts verhalten, vor allem im Geschosswohnungsbau.
Damit dürfte sich die Lage am Wohnungsmarkt in den kommenden Monaten und Jahren verschärfen – besonders für jene, die nicht über genügend Eigenkapital verfügen, um eine Immobilie zu kaufen.
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