Nachhaltige Wertanlage: Worauf es beim Erwerb von Wohnimmobilien ankommt

Herr Krieger, Immobilien gehören zu den besonders hochpreisigen Objekten, die die meisten Menschen in ihrem Leben je erwerben. Weshalb verlieren sie die finanzielle Dimension der Investition oft aus dem Blick?

Schuld daran ist das gängige Finanzierungsmodell, wonach Anleger lediglich das notwendige Eigenkapital für den Kauf und die Nebenkosten einsetzen. Für den größeren Teil der Investition nehmen sie dagegen einen Baukredit bei einer Bank oder Bausparkasse auf. Dann reichen bereits einige Zehntausend Euro an Ersparnissen, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren.

Weshalb hat dieses Modell vor allem für die Anbieter der Immobilien Vorteile?

Sie können mehr potenzielle Anleger ansprechen und erzielen höhere Verkaufspreise. Im Gegenzug versprechen sie den Käufern stets ein attraktives Geschäft: den Aufbau von Vermögen auf Kosten der zukünftigen Mieter. Deren Mietzahlungen sollen die Ausgaben für den Kredit und sonstige Kosten decken. Abgesehen vom eingesetzten Eigenkapital soll sich die Immobilie also weitgehend selbst finanzieren.

Die Baufinanzierung wird damit zum Hebel der Rendite?

Ja, er kann allerdings in beide Richtungen wirken: Liegt die Objektrendite über dem Kreditzins so steigert der Baukredit die Gesamtrendite. Denn für das geliehene Geld zahlt der Käufer weniger, als er insgesamt mit Objekt verdient. Liegt die Rendite aber unter dem Hypothekenzins, so ziehen die Kosten für die Finanzierung die Rendite für das selbst eingesetzte Geld nach unten, eventuell können sogar Verluste entstehen.

Welche Faktoren beeinflussen die Investition in die vermietete Immobilie?

1. Realistischer Preis:

Der Kaufpreis muss dem wahren Wert der Immobilie entsprechen. Vor einem überteuerten Kauf sollte man sich hüten. Dieser wird sich selbst bei konsequenter Mietanpassung nur schwer rechnen. In Spitzenlagen sind Wertsteigerungen meist auf Jahre hinaus schon im Kaufpreis enthalten. Ein hoher Kaufpreis ist nur dann empfehlenswert, wenn Sie die Immobilie langfristig halten wollen oder sich eine Spekulation leisten können. Geachtet werden sollte auf die ideale Schnittmenge zwischen Lagequalität, Zukunftsaussicht und Mietrendite.

2. Reparaturen und Rücklagen einplanen:

Die Baufinanzplanung sollte fehlende Mieteinnahmen, etwa durch Leerstand oder Unwetterschäden berücksichtigen. Auch unvorhersehbare Reparaturkosten sollten eingeplant werden. Solche Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

3. Umweltauflagen berücksichtigen:

Immer strengere Umweltauflagen belasten die Geldbörse von Eigentümern. Auch hierfür sollten regelmäßige Rücklagen berücksichtigt werden.

4. Darlehenslaufzeit realistisch einschätzen:

Die Laufzeit der Baufinanzierung sollte dem eigenen Alter angepasst sein. Immer mehr ältere Menschen investieren in vermietete Immobilien. Best Ager über 50 haben aber nur noch wenige Berufsjahre mit hohem Einkommen vor sich, im Rentenalter sinken die Einkünfte meist deutlich ab – dann sollte die Immobilie abgezahlt sein oder zumindest monatliche Liquidität liefern, die nicht für die Kreditrate verwendet werden muss.

5. Rendite ermitteln:

Die Rendite einer Immobilie zur Kapitalanlage hängt vom Kaufpreis und den Mieteinnahmen ab. Zudem erhöhen die Kosten für Zinsen, Instandhaltung und Verwaltung die Rechnung, andererseits profitiert man als Eigentümer von Steuervorteilen und der Objektabschreibung. Um zu einer aussagekräftigen Rechnung zu kommen, bedarf es der Hilfe des Steuerberaters.

Welche Vorteile hat ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

In der Vergangenheit war ein deutlicher Wertzuwachs bei Immobilien zu verzeichnen, vor allem in Städten. Auch für die Zukunft erwarten Experten steigende Immobilienpreise.

Bei Selbstnutzung der Eigentumswohnung oder des Hauses zahlt man keine Miete mehr. Außerdem tut man bei einem Wohnungskauf als Kapitalanlage gleichzeitig etwas für die Altersvorsorge, da die Immobilie in der Regel im Rentenalter abbezahlt ist und man dann weniger Ausgaben hat.

Wenn man die gekaufte Immobilie oder Teile der Immobile nicht selbst nutzt, kann man sie vermieten. Dadurch ergibt sich eine regelmäßige, zusätzliche Einnahmequelle. Je früher die Immobilie abbezahlt ist, desto gewichtiger ist natürlich dieser Vorteil.

Immobilien gelten als ziemlich krisensicher, da Wohnungen und Häuser Sachwerte sind. Außerdem unterliegen Immobilien in der Regel nur geringen Wertschwankungen.

Eine Immobilien-Kapitalanlage eröffnet einem diverse Steuervorteile. Beispielsweise ist die Verrechnung von Finanzierungskosten mit Mieteinahmen möglich.

Welche Nachteile hat ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

In den letzten Jahren kam es zu starken Preissteigerungen in vielen Teilen Deutschlands, vor allem in Stadt- bzw. stadtnahen Gebieten. Dadurch ist es gerade dort meist sehr schwer, eine attraktive und zugleich preiswerte Immobilie zu finden.

Trotz guter Aussichten könnten die Immobilienpreise in den nächsten Jahren und Jahrzehnten wieder deutlich fallen. Der Wert der Immobilie würde dann sinken. Auch ist die Suche nach einer guten und preiswerten Immobilie mit einem hohen Preisaufwand verbunden.

In ihrem Buch „Praxiswissen Eigentumswohnung“ geben Sie zahlreiche Tipps rund um die Anlageimmobilien. Welche Fragen sollte jeder vor der Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage für sich beantworten?

Wie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Ist das für den Standort ein übliches Verhältnis?

Wie hoch sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision für die Immobilie?

Können Sie heute bereits sagen, für wie lange Sie die Immobilie behalten möchten? Wann und wie wollen Sie die Investition abschließen?

Mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter rechnen Sie? Ist diese Miete im Standort bei vergleichbaren Immobilien zu erzielen? Wer kümmert sich um neue Mieter, wenn die Wohnung leer steht?

Wie hoch sind die Verwaltungskosten für die Wohnung?

Welcher gemeinschaftliche Erhaltungsaufwand ist voraussehbar? Wie hoch ist das Hausgeld dafür? Welche Summe sollte man darüber hinaus für die Wohnung zurückstellen?

Wie ist die Aufteilung von Grundstück und Gebäude für steuerliche Zwecke? Wie hoch ist dann die Abschreibung? Wie hoch ist Ihr Grenzsteuersatz?

Welche Faktoren beeinflussen bereits heute die Wertentwicklung der Immobilie? Gibt es absehbare Risiken?

Können Sie erwarten, die Immobilien zum gleichen Faktor (Kaufpreis zu Jahresmiete) zu verkaufen, wie Sie sie selbst gekauft haben?

Zur Person:

Matthias Krieger, Jahrgang 1962, hat 1992 die Unternehmensgruppe Krieger + Schramm (K+S) gegründet. Er ist Unternehmer, Stifter, Autor und ehemaliger Leistungssportler. Für das Hochbauunternehmen mit Hauptsitz in Dingelstädt und Niederlassungen in Kassel, Frankfurt/Main, München und Berlin ist unternehmerischer Erfolg eng mit einer wertebasierten Unternehmenskultur verbunden. Buchpublikationen: „Die Lösung bist Du! Was uns wirklich voranbringt“ (BusinessVillage Verlag 2011) und „Praxiswissen Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf einer Neubauwohnung wissen sollten“ (BusinessVillage Verlag 2020).