So verkaufen Sie Immobilien trotz Spekulationsfrist steuerfrei
Wer eine Immobilie nicht selbst nutzt und in weniger als zehn Jahren ab Kauf wieder veräußert, muss Spekulationssteuer zahlen. Doch es gibt Ausnahmen.
Frankfurt. Wer derzeit eine Immobilie verkauft, kann dabei wieder mehr Gewinn machen. Die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland steigen in diesem Jahr, vor allem in den größten Städten. Das zeigen neue Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der die wichtigsten Immobilienfinanzierer hierzulande vertritt.
Doch neben den Makler- und Notarkosten müssen viele Verkäufer noch mit einem weiteren Abzug vom Verkaufspreis rechnen: Der Fiskus verlangt häufig Spekulationssteuer.
Denn wer eine Immobilie nicht selbst nutzt und innerhalb von zehn Jahren ab Kauf wieder veräußert, dessen Gewinn aus der Veräußerung ist in vielen Fällen steuerpflichtig. Die Zahlungen an den Fiskus können angesichts hoher Immobilienpreise gerade in Großstädten schnell eine fünfstellige Summe erreichen.
Doch es gibt Möglichkeiten, mit denen Verkäufer die Steuer umgehen können. Hier sind die wichtigsten Ausnahmeregeln.
Selbstnutzung befreit von der Spekulationssteuer
Fällig wird die Spekulationssteuer innerhalb der Zehnjahresfrist nur dann, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt hat. Als eigengenutzte Immobilie gelte das Objekt auch dann, wenn der Verkäufer es als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt habe, betont die Rechtsanwaltskanzlei Groth & Schneider.
Als selbst genutzte Immobilien gälten auch Objekte, die der Eigentümer unentgeltlich den eigenen Kindern zur Nutzung überlassen habe. Das gilt aber nur für Kinder, für die die Eltern noch Kindergeld erhalten.
Auch Ausnahmeregelung bei vorheriger Vermietung
Doch selbst wenn die Wohnung zeitweise vermietet wurde, gibt es eine Ausnahmeregelung. „Sollten Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren durchgehend für den Eigenbedarf genutzt haben, können Sie die Immobilie ohne Spekulationssteuer verkaufen“, heißt es beim Immobilienfinanzierer Dr. Klein.
Bewohnt der Verkäufer die Wohnung also drei Kalenderjahre bis zur Veräußerung selbst, fällt die Spekulationssteuer nicht an, selbst wenn die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird. Drei Kalenderjahre vor Veräußerung müssen nicht drei volle Jahre sein: Theoretisch würde es genügen, vom 31. Dezember des ersten dieser drei Jahre bis zum 1. Januar des Veräußerungsjahres, also nur zwei Jahre lang, dort zu wohnen.
Warum ein Vorvertrag nicht die beste Möglichkeit ist
Wenn die Zehnjahresfrist bald abläuft, schließen manche Verkäufer einen Vorvertrag. So umgehen sie die Steuer, weil das Angebot erst nach Ende der Frist wirksam wird. Grundsätzlich hat der Bundesfinanzhof ein solches Vorgehen akzeptiert (BFH NV 1987,428).
Doch Steuerberater warnen, dass dieser Weg auch zu Problemen führen kann. Denn der bisherige Eigentümer muss dann länger auf sein Geld warten. Erhält der Verkäufer schon vor Fristende eine Anzahlung oder einen Kaufpreisanteil für die vermietete Immobilie, muss er doch Spekulationssteuer zahlen.
Rechtsanwalt Fabian Fricke aus Wiesbaden warnt zudem, dass immer ein Restrisiko bestehe, dass das Finanzamt den Zeitpunkt der Ursprungsvereinbarung doch als maßgeblich ansieht – und Steuern verlangt.
So hoch fällt die Spekulationssteuer aus
Die Höhe der Steuer richtet sich nach zwei Aspekten: zum einen nach dem individuellen Einkommensteuersatz. Denn die Spekulationssteuer wird über das Einkommen versteuert. Zum anderen richtet sie sich nach dem Wertzuwachs der Immobilie. Versteuert wird also nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der Gewinn daraus.
Nebenkosten für Kauf und Verkauf wie zum Beispiel Maklergebühren oder Grunderwerbsteuer werden bei der Gewinnmarge abgezogen. Auch Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen, mindern die Höhe der Spekulationssteuer, betont der Eigentümerverband Haus & Grund Hessen.
Eine Beispielrechnung: Beträgt der Verkaufspreis 400.000 Euro und war der ursprüngliche Kaufpreis 250.000, läge der Gewinn bei rund 150.000 Euro. Kann der Verkäufer aber Kosten aus dem Verkauf von 15.000 Euro ansetzen, mindert dies den Gewinn auf rund 135.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent würde das letztlich eine Spekulationssteuer von 54.000 Euro bedeuten statt ursprünglich 60.000 Euro.
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