Die Uhr tickt. Die Wände der Drei-Zimmer-Wohnung rücken bedrohlich zusammen. Ein Kind wächst heran. Schon versperren der Kinderwagen und die Wickelkommode den Flur. Die Reibereien nehmen zu. Christina Kersten und ihr Mann Michael stehen wie viele andere Familien in Deutschland vor einer wichtigen Entscheidung: Sollen sie eine größere Wohnung mieten – oder doch lieber ein Haus kaufen?

Wäre das Leben ein Wunschkonzert, wäre die Sache klar. Die Kerstens hätten am liebsten ein Haus im Augsburger Süden. „Wir wollen ins Grüne, und vor allem: einen eigenen Garten“, sagt die 33-jährige Christina Kersten. Am liebsten im Stadtteil Haunstetten. An Inseraten mangelt es gerade nicht. Doch die Preise sind so hoch, dass sie sich einen Kauf nicht zutrauen. Gleichzeitig sind die neuen Mieten so teuer, dass sich ein Kauf doch lohnen könnte.

Am deutschen Immobilienmarkt geht es nicht voran: Es werden zu wenige Wohnungen und Häuser gebaut, und wenn, dann zu teure. In beliebten Regionen sind die Kaufpreise in den vergangenen 15 Jahren deutlich schneller gestiegen als die Einkommen – der Traum einer eigenen Immobilie ist für viele in weite Ferne gerückt. In anderen Gegenden steht dafür vieles leer. Nur will dort niemand hin.

„700.000 Euro kostet ein Häuschen in Haunstetten, selbst ein renovierungsbedürftiges“, sagt Christina Kersten. Sie selbst arbeitet Vollzeit als Designerin in einer Augsburger Firma, ihr Mann hat als Psychotherapeut eine eigene Praxis. „Wir müssten mindestens 600.000 Euro als Kredit aufnehmen. Das ist uns zu riskant“, sagt Michael Kersten, dem es unangenehm ist, über so konkrete Summen zu sprechen. Er will deshalb nicht mit richtigem Namen auftauchen. Umso bereitwilliger teilt er dafür sein Gefühl, das viele in seiner Lage wohl schon beschlichen hat: „Unsere Eltern hatten es viel einfacher als wir heute“, sagt er. Sie konnten sich den Traum vom Eigenheim damals erfüllen. Er dagegen fühlt sich zum Mieten verdammt.

Was Familie Kersten beschreibt, hat eine strukturelle Dimension. Junge Menschen in Deutschland wohnen seltener im Eigentum – und der Abstand zur Elterngeneration wächst. Forscher sprechen längst von der „Generation Miete“. Der Begriff stammt ursprünglich aus Großbritannien. Der Häusermarkt gilt dort seit der Finanzkrise als einer der schwierigsten in ganz Europa. Doch auch in Deutschland fällt es Jüngeren seit Anfang der 2010er Jahre immer schwerer, sich ein Eigenheim zu leisten, wie das Institut der Deutschen Wirtschaft in einer im Herbst 2024 veröffentlichten Analyse beschreibt. „Die Eigentumsquote geht hierzulande seit 2010 stark zurück“, bestätigt IW-Ökonom Michael Voigtländer den Befund.

Grundlage für die IW-Analyse waren die jüngsten Zensus-Zahlen von 2022. Was die Daten auch zeigen, ist die wachsende Kluft zwischen Jung und Alt: Zwischen 2011 und 2021 sank die Wohneigentumsquote der Haushalte mit Menschen unter 50 Jahren von 34,5 Prozent auf 30,4 Prozent. Gleichzeitig wuchs der Anteil an Eigentümern unter den Menschen über 50 von 52,4 Prozent auf 56,6 Prozent. Entsprechend pessimistisch fällt Voigtländers Prognose für die jüngere Generation aus: Wenn sich an den Marktbedingungen nichts ändere, dürfte die Schere noch weiter aufgehen.

Abgesehen von der Schweiz leben in keinem anderen Industrieland so wenig Menschen in den eigenen vier Wänden wie in Deutschland. Kein Wunder also, dass sich auch die neue Regierung mit dem Thema befasst. „Menschen mit normalem Einkommen müssen die Möglichkeit haben, Wohneigentum erwerben zu können“, forderte unlängst Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU). Es sei „inakzeptabel, dass das in vielen großen Städten in Deutschland nicht mehr geht“. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) sieht darin ein Risiko für den sozialen Zusammenhalt: „Wer schon Eigentum besitzt, wird stetig wohlhabender. Wer noch nichts besitzt, hat es immer schwerer“, sagt sie im Gespräch mit der WirtschaftsWoche.

Politisch hat sich auf dem Immobilienmarkt in der Vergangenheit zwar viel getan – aber in die für Käufer falsche Richtung: Während die Immobilien teurer und teurer wurden, verschlechterten die Vorgängerregierungen die Kaufbedingungen. Eigenheimförderung? Gestrichen. Baukindergeld? Weg. Die Spitzensteuersätze greifen schon bei mittleren Einkommen, die Grunderwerbsteuer ist in vielen Bundesländern gestiegen. Und dann wurden noch die Energiestandards und Hürden für zinsverbilligte Darlehen und Sanierungen massiv angehoben. Der Immobilienfrust einer ganzen Generation ist also mehr als eine Befindlichkeit. Trotzdem kann der Weg ins Eigenheim gelingen.

KAUFEN WAR NIE EINFACH

Eines vorweg: Wirklich einfach hatten es die meisten Menschen auf dem deutschen Immobilienmarkt nie. „Neu gegründete, mobile, wachsende oder durch Modernisierung verdrängte Haushalte haben große Schwierigkeiten, geeignete Wohnungen zu finden, während gleichzeitig noch große Gruppen in guten Wohnungen zu günstigen Bedingungen leben“, ist im Bundesbaublatt im August 1981 nachzulesen.

Schon vor mehr als 40 Jahren steckte Deutschland in einer Wohnkrise. Die Fertigstellungen hatten sich innerhalb eines Jahres halbiert, der Leerstand war geschrumpft – und die Zinsen plötzlich auf zehn Prozent und mehr gestiegen. Der Vergleichbarkeit halber stellt das IW Berechnungen zu seinem Erschwinglichkeitsindex an. Das Resultat: Der krasseste Ausschlag fällt genau in diese Zeit. Nie in den vergangenen 45 Jahren war es schwieriger, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen.

Peter Schöller hat es damals trotzdem getan. Weil er kaum Eigenkapital hatte, musste er mit seiner Frau sogar rund zwölf Prozent Zinsen für einen Teil des Kredits zahlen. Heute stehen sie bei dreieinhalb bis vier Prozent. Schöller, der ebenfalls eigentlich anders heißt, war Mitte dreißig und frisch verbeamtet. Ihre Wahl fiel bescheiden aus: Für rund 230.000 Mark kauften die Schöllers ein in die Jahre gekommenes Mittelreihenhaus am Stadtrand von Braunschweig, das gerade genug Platz für das Ehepaar und seine zwei Kinder bot. In den ersten Jahren setzte die Familie alles daran, den Kredit schnell abzubezahlen. Viele Urlaube ließ das Budget nicht zu. „Da sind andere Dinge wohl zu kurz gekommen“, sagt Schöller.

Immer wieder streiten sich Schöller und seine Frau ums Geld. Sie streiten so viel und so grundsätzlich, dass am Ende die Ehe zerbricht. Ein schlechtes Geschäft war das Haus trotzdem nicht: Weil die Immobilienpreise über die Jahre stark steigen, kann Schöller sein Reihenhaus über ein Inserat in der Zeitung gut verkaufen.

Ob der Kauf früher nun leichter oder schwerer war, hält Reiner Braun eher für eine akademische Frage. „Man kauft entweder zu hohen Zinsen oder zu hohen Preisen“, sagt der Vorstandschef des Marktforschungsinstituts Empirica, der seit vielen Jahren zu den Kennern des deutschen Immobilienmarkts zählt. Die Höhe der Zinsen oder der Kaufpreise hätten Käufer noch nie selbst bestimmen können. Was sie dagegen in einem gewissen Rahmen beeinflussen könnten, sei die Höhe des angesparten Eigenkapitals. Genau daran würde der Immobilienkauf heute häufig scheitern. „Wichtig ist deshalb mehr denn je eine frühzeitige Planung – und Hartnäckigkeit“, sagt er.

GENERATION UNENTSCHLOSSEN

In puncto Planung und Festlegung tut sich die „Generation Miete“ jedoch vergleichsweise schwer. Wer kauft, trifft eine Entscheidung, die nicht so leicht rückgängig zu machen ist. Entsprechend spät wird die Entscheidung heutzutage getroffen. In Großstädten liegt das durchschnittliche Alter für den Immobilienkauf mittlerweile bei 41 Jahren, fast zehn Jahre höher als in den 80er-Jahren. So bleibt weniger Zeit, um ein Darlehen bis zur Rente zu tilgen. Und wer weniger Zeit hat, muss Monat für Monat einen höheren Betrag tilgen.

ANSPRÜCHE SENKEN

Zur Wahrheit gehört, dass die „Generation Miete“ höhere Erwartungen ans Wohnen und Leben hat. In Ballungsräumen etwa fragen Makler Kaufinteressenten oft, ob es nicht auch ein Reihenhaus in einem Randbezirk statt eines Einzelhauses in zentraler Lage täte. Wer an den Stadtrand zieht, spart schnell 1000 Euro pro Quadratmeter und mehr. „Auf dem Land ist die Eigentumsquote oft doppelt so hoch wie in der Stadt“, sagt Empirica-Chef Braun.

Wie sehr ein Umzug ins Umland den Weg ins eigene Haus erleichtern könnte, zeigt eine Auswertung, die der Datendienstleister Empirica Regio für die WirtschaftsWoche erstellt hat. Die Preisunterschiede sind zum Teil extrem: Wer von Münchennach Petershausen zieht, braucht mit dem RE16 knapp 20 Minuten – und spart beim Hauskauf im mittleren Marktsegment 565.000 Euro. Statt 1,26 Millionen Euro kostet eine Immobilie dort im Mittel 695.000 Euro. Im Berliner Umland sinken die Kaufpreise um über 60 Prozent, wenn man 45 Minuten Bahnfahrt in Kauf nimmt:

Ein weiterer Faktor ist der Konsum: Die Jüngeren geben heute häufig mehr Geld aus als früher. Dabei hat die Corona-Pandemie gezeigt, wie viel übrigbleiben kann, wenn man nicht mehr ins Restaurant oder Kino geht. Die Sparquote, also der Teil vom Einkommen, der nicht ausgegeben wird, war 2021 fast doppelt so hoch wie 2024. Finanziell hätten viele also einen größeren Puffer – sofern sie bereit sind, ihre Gewohnheiten zu verändern.

Wie viel Haus man sich am Ende leisten kann, hängt weniger vom Einkommen als von den Ersparnissen ab. Deshalb sollte jede Suche nach einer Kaufimmobilie mit einem Kassensturz beginnen. „Für eine solide Immobilienfinanzierung sollte man 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bezahlen können, mindestens aber die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin beim Baufinanzierer Interhyp. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bräuchten Käufer damit bis zu 120.000 Euro. Für viele Jüngere ist das unmöglich.

Deshalb sollten Käufer immer auch auf die relative Höhe der monatlichen Kosten für den Kredit achten. „Die monatliche Rate sollte 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen“, sagt Mohr. Schließlich gehe das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine Reparatur der Heizung, müssen bezahlbar bleiben. Von Vollfinanzierungen rät Mohr deshalb ab: zu riskant und teuer. Diese wären höchstens eine Option „für Menschen mit hohem, gesicherten Einkommen“ – etwa kinderlose Paare, bei denen einer von beiden verbeamtet ist.

DIE FAMILIE HILFT MIT

Einfacher wird der Weg ins eigene Haus, wenn die Familie das Vorhaben finanziell unterstützt. In der aktuellen Wohntraumstudie des Kreditvermittlers Interhyp gaben 42 Prozent der 25– bis 40-jährigen Immobilienkäufer an, aus dem Bekanntenkreis und von der Familie Hilfe bekommen zu haben. Die wohl häufigste Variante ist, dass Eltern ihren Kindern Geld schenken oder leihen, um den Immobilienkauf zu unterstützen.

Auch das Haus der Eltern kann den Kindern den Weg zum Eigenheim ebnen. Zwei Wege kommen infrage: Zum einen können Eltern ihre Immobilie beleihen und das dadurch erhaltene Geld ihren Kindern für den Immobilienkauf zur Verfügung stellen. Oder die Kinder nehmen selbst einen Kredit auf, für den das Elternhaus als Sicherheit dient. Sind die Kinder nicht in der Lage, die monatliche Rate zu stemmen, wird das Elternhaus schlimmstenfalls liquidiert. Das aber geschieht nur, wenn der Verkauf der Kinderimmobilie nicht kostendeckend sein sollte.

Die elterliche Immobilie wird zum Vorteil bei der Finanzierung, weil sie den Beleihungsauslauf beeinflusst – also das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert einer Immobilie. Der Beleihungswert wiederum definiert den Preis, den eine Bank im Fall einer Zwangsversteigerung wahrscheinlich für die Immobilie bekäme. In der Regel liegt er deutlich unterhalb des Kaufpreises.

Ein Beispiel: Nehmen die Kinder bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro ein Darlehen von 450.000 Euro auf, liegt der Beleihungsauslauf bei 90 Prozent. Bringen die Eltern ihre Immobile nun über einen Grundschuldeintrag in Höhe von 200.000 Euro ein, sinkt der Beleihungsauslauf auf 60 Prozent. Tendenziell gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser die Zinskonditionen – und desto günstiger der Kredit.

UNTERSTÜTZUNG VOM STAAT

Neben den Eltern können auch staatliche Programme die Finanzierung erleichtern. Caspar und Johanna Schlesig konnten so ihre Wunschimmobilie kaufen: eine Doppelhaushälfte in Offenburg, Baujahr 1930, gerade erst von den Vorbesitzern saniert, inklusive neuer Pelletheizung. Kosten: 740.000 Euro. „Ohne staatliche Förderung hätten wir uns die Immobilie nie leisten können“, sagt Caspar Schlesig.

5,3 Milliarden

an klassischer Kfw-Förderung wurden im vergangenem Jahr genehmigt.

Noch ist die Förderung nicht geflossen. Doch mithilfe einer Zwischenfinanzierung konnte die Familie, die ebenfalls anders heißt, die Immobilie finanzieren. Nun wartet sie auf die Förderung der L-Bank, der Staatsbank für Baden-Württemberg. Mit dem Z15-Programm für Familien können die Schlesigs dann 322.000 Euro zu einem Zinssatz von nur einem Prozent finanzieren.

Es gibt viele solcher Förderprogramme, von Landesbanken sowie der staatlichen Förderbank KfW. Die meisten haben allerdings einen Haken – oder mehrere. Zum einen gelten fast immer Einkommensgrenzen und die Kredithöchstgrenzen reichen in der Regel kaum, um eine komplette Immobilie zu finanzieren. Zum anderen sind die Anforderungen an die Immobilie hoch, denn die Fördertöpfe sind inzwischen häufig an Klimaauflagen geknüpft. Zwei zentrale Förderprogramme richten sich zum Beispiel nur an den Neubau besonders klimafreundlicher Immobilien – und die sind vergleichsweise teurer. Auch Familie Schlesig bekam die Top-Zinsen der Förderung nur, weil ihre Immobilie strenge energetische Vorschriften erfüllt.

„Bei KfW-Förderungen mit Effizienzbedingungen geht das eingesparte Geld für den Mehraufwand fast wieder drauf“, kritisiert Empirica-Chef Braun. Das helfe den Schwellenhaushalten, die knapp am nötigen Eigenkapital scheitern, nicht weiter. Gerade sie müsste der Staat aber unterstützen, sagt der Experte. Die Bundesregierung hat sich zwar vorgenommen, „die Förderprogramme der KfW zu vereinfachen und „zu zwei zentralen Programmen zusammenzuführen“ wie es im Koalitionsvertrag heißt. Wann das aber umgesetzt wird und wie, ist unklar.

ALT STATT NEU

Im vergangenen Jahr hat die Bundesregierung das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ gestartet, das sich gezielt an Käufer von Bestandsimmobilien richtet. Der Grundgedanke ist gut: Unsanierte Objekte werden häufig mit 20 bis 30 Prozent Preisabschlag gegenüber vergleichbaren, energetisch sanierten Immobilien gehandelt – was den Weg ins Eigenheim durchaus vereinfachen kann. Das KfW-Programm soll bei der Sanierung der Immobilie unterstützen. Das Problem: die Förderkonditionen sind zu restriktiv.

Zu den Bedingungen gehört, dass die Immobilie innerhalb von viereinhalb Jahren aufwendig saniert werden muss. Andernfalls müssen Käufer den gesamten Kreditbetrag von maximal 150.000 Euro zurückzahlen. Teil-Rückzahlungen sind nicht möglich. Dieses Risiko scheint vielen potenziellen Käufern zu hoch. Die Nachfrage an dem Programm, das im vergangenen September gestartet ist, ist bislang jedenfalls verhalten. Laut Bauministerium wurden bis zum Ende des ersten Quartals 2025 lediglich 394 Förderzusagen erteilt.

Darüber hinaus sollten Käufer bei Bestandsimmobilien nicht unterschätzen, wie viel Geld sie für Sanierung und Reparaturen bereithalten müssen. „Es kommt zum Beispiel darauf an, ob es neue Wasserleitungen gibt, ob das Dach frisch gedeckt wurde, aus welchem Jahr die Fenster, Außentüren oder die Heizung sind“, sagt Andreas Scholl vom Baufinanzierer Dr. Klein. Wer in einem 120 Quadratmeter Haus etwa elektrische Leitungen verlegen müsse, komme schnell auf 15.000 Euro.

ERST MIETEN, DANN KAUFEN

Kaufinteressenten, die bisher durch sämtliche Raster gefallen sind, bleiben weitere Möglichkeiten, um den Immobilienkauf zu stemmen. Die eine ist der Mietkauf: Damit können Kaufinteressenten eine Immobilie erst mieten und diese dann später erwerben. Dabei zahlt der künftige Käufer monatlich einen Betrag an den Vermieter und künftigen Verkäufer. Dieser umfasst neben der Miete eine anteilige Anzahlung für den späteren Kauf.

Bislang ist der Mietkauf in Deutschland aber eine Nische. Laut der Plattform Immoscout24 hat sich zuletzt der Anteil an Mietkauf-Angeboten verdoppelt, von 9 auf 18 Prozent. Die Nachfrage nach Mietkaufobjekten ist ebenfalls gestiegen, binnen drei Jahren um fast 30 Prozent. 2023 und 2024 gab es auf Immoscout24 pro Inserat mehr Interessenten bei Mietkaufanzeigen als bei regulären Hauskaufangeboten.

Der klassische Mietkauf klingt zunächst verlockend: Am Ende der Mietphase ist ein Teil des Kaufpreises schon beglichen. Und der Käufer bekommt mehr Zeit, Eigenkapital anzusparen. Allerdings steht diesen Vorteilen auch ein Nachteil gegenüber: Da die Anzahlung auf den Mietpreis aufgeschlagen wird, ist die monatliche Zahlung in der Regel deutlich höher als eine ortsübliche Miete. In einer Studie aus dem Jahr 2021 kam Empirica gemeinsam mit dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu dem Schluss, dass das Modell allenfalls für „Gutverdiener ohne Eigenkapital“ in Frage käme.

Ein weiterer Haken könnte sein, dass die rechtliche Lage beim Mietkauf ungeklärt ist. „Geht eine der beiden Parteien während der Mietkaufphase insolvent, ist nicht klar, was mit dem angesparten Geld passiert“, warnt Empirica-Chef Braun. Denn in Deutschland gebe es kein Mietkaufrecht. „Somit bewege man sich in einer rechtlichen Grauzone.

SELBER MACHEN

Wem das zu heikel ist, kann immer noch auf seine Muskelkraft setzen. Gepaart mit handwerklichem Geschick, lässt sich beim Neu- oder Umbau viel Geld sparen, wenn man die Arbeit selbst übernimmt. Und der Staat hilft sogar mit: Für den Fall, dass Heimwerker mit einem Energieberater zusammenarbeiten, stehen ihnen für die Materialbeschaffung Fördermittel bereit.

Matthias Schlebes, Projektleiter bei einem Bauunternehmen im Rheinland, scheut sich nicht, selbst Hand anzulegen. Er kaufte 2024 am Stadtrand von Köln-Dellbrück ein Reihenhaus aus den 60er-Jahren. Die Arbeiten laufen noch: Gerade werden die Fenster eingebaut und die Fassade gedämmt. Um die Haushaltskasse zu schonen, hat Schlebes, zusammen mit Familie und Freunden, an den Wochenenden die Innenräume entkernt sowie die alten Holzvertäfelungen, Fliesen und andere Böden entfernt. Raum für Raum. Durch diese Eigenleistungen konnten sie ihre Kosten um 20.000 bis 40.000 Euro senken, schätzt der 31-jährige.

Auch beim Heizen wird die Familie nach dem Umbau sparen. Beim Kauf wurde ihr Haus mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H bewertet. Die alte Ölheizung verbrauchte pro Jahr und Quadratmeter rund 270 Kilowattstunden. Nach der Sanierung soll das Haus durch den Einsatz erneuerbarer Energie den KfW-Standard „Effizienzhaus 55 EE“ erreichen. Dafür kommt eine Wärmepumpe mit Fußbodenheizung rein. Auf dem Dach hat Schlebes eine Fotovoltaikanlage installieren lassen. Alles in allem dürfte das Haus in die Energieeffizienzklasse B oder C aufsteigen. Der Energieverbrauch dürfte sich so mehr als halbieren. Das spart Geld, gibt mehr Spielraum bei der Rückzahlung des Darlehens – und der Wert der Immobilie steigt durch den Umbau auch.

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