Der Ärger um die Grundsteuer begann im Juli – und wird vor Oktober nicht enden, dafür braucht man keine prophetischen Gaben. Denn das ist der Zeitraum, in dem Besitzerinnen und Besitzer 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu vermessen und die Ergebnisse an ihre Finanzämter übermitteln müssen.

Wer die Frist versäumt, dem droht ein Verspätungszuschlag. Dieser beträgt je angefangenen Monat 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens 25 Euro. Abgeben muss, wer am Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin des Grundstücks war.

Wobei das schon fast eines der kleineren Ärgernisse in Zusammenhang mit der gesamten Grundsteuerreform ist. Republikweit sorgt sie für Frust: Weil sie wenig verständlich gestaltet ist, weil die Daten absurd kompliziert erfasst werden müssen, weil das wahre Ausmaß der künftigen steuerlichen Belastung nicht absehbar ist. Diese zehn Punkte helfen Ihnen dabei, im Grundsteuerchaos die Übersicht zu bewahren.

1. Welche Tools aus dem Netz helfen bei der Grundsteuer?

Es gibt Angebote zu einem Festpreis, die sich im Service stark unterscheiden. Wiso oder Smartsteuer planen Tools, die beispielsweise die Informationen über einen Fragebogen ermitteln. Die Daten müssen Eigentümer selbst aus ihren Unterlagen zusammensuchen und eingeben. Bei anderen Anbietern laden die Eigentümer lediglich Kopien ihrer Unterlagen hoch und dann füllen Profis die Erklärung aus. Die Preise variieren entsprechend zwischen 30 Euro (Wiso) und 189 Euro (Deutsche Grundsteuer).

2. Welche Unterlagen benötigen Sie?

Gebraucht werden der Grundbuch- oder Katasteramtsauszug (gegebenenfalls beim zuständigen Amt neu beantragen), der Kaufvertrag oder Bauunterlagen, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärungen, Aufforderungsschreiben zur Grundsteuererklärung oder Einheitswertbescheid oder der letzte Grundsteuerbescheid, gegebenenfalls Gebäudepolicen, in der Landwirtschaft Informationen zum Anbau und Tierbestand.

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3. Was wird bei der Grundsteuererklärung abgefragt?

• Aktenzeichen/Steuernummer (steht in dem Aufforderungsschreiben zur Feststellungserklärung oder im letzten Grundsteuerbescheid oder Einheitswertbescheid)

• Adresse des Grundstücks

• Flur- und Flurstücknummer

• Eigentümer und deren Steuer- und Steueridentifikationsnummer (steht auf dem letzten Einkommensteuerbescheid)

• Mieteigentumsanteile

• Grundstücksfläche

• Baujahr (dazu gegebenenfalls das Jahr, in dem eine Kernsanierung abgeschlossen wurde)

• Wohnfläche und Nutzfläche (Keller, Waschküche etc.)

• Anzahl der Garagenplätze

• bei unbebauten Grundstücken: Entwicklungsstand (Bauerwartungsland, Rohbauland – im Bebauungsplan der Gemeinde einsehbar)

• bei gewerblichen Immobilien Bruttogrundfläche, davon Fläche für Zivilschutz, verpachtete und zugepachtete Flächen

4. Wie geben Sie den Bodenrichtwert an?

Der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 ist in allen Bundesländern anzugeben, die das Bundesmodell anwenden, sowie in Baden-Württemberg. In Hessen und Niedersachsen wird der Wert vom Finanzamt selbst ermittelt.

Sie sollten ihn nach Erhalt des Feststellungsbescheids vorsichtshalber überprüfen. In Bayern und Hamburg fließt er indes nicht in die Berechnung ein. Den Bodenrichtwert finden Sie über die entsprechenden Webseiten der Bundesländer über www.bodenrichtwerte-boris.de.

5. Elster oder auf Papier: Wie reichen Sie Ihre Grundsteuererklärung ein?

Haben Sie alles beisammen, können Sie die Formulare über das elektronische Finanzportal Elster einreichen. Außer in Bayern ist im Regelfall die Abgabe auf Papier nicht mehr möglich. Für die Registrierung bei Elster brauchen Sie zunächst eine Zertifikatsdatei, um sich sicher anmelden zu können. Diese müssen Sie gesondert beantragen, was einige Tage dauern kann.

Statt des Elster-Portals können alle, die ein unbebautes Grundstück, ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung besitzen, die kostenlose Website www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de benutzen. Diese Website ist nur nutzbar, wenn Sie noch nicht bei Elster angemeldet sind, und sie gilt nicht für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen oder wenn das Grundstück einer Eigentümergemeinschaft gehört oder Sie als Eigentümer im Ausland wohnen.

6. Welches Finanzamt ist für Ihre Grundsteuer zuständig?

Empfänger der Grundsteuererklärung ist jeweils das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Sie finden das zuständige Amt in dem Schreiben, in dem Sie zur Abgabe der Feststellungserklärung aufgefordert werden, oder über die Suche des Bundesfinanzministeriums (BZSt – Finanzamtssuche). Gehört Ihr Grundstück zu mehreren Gemeinden, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Geschäftsbereich der wertvollste Teil des Grundstücks liegt. Die anderen Teilgrundstücke werden in der Anlage angegeben.

7. Bei mehreren Gebäuden auf einem Grundstück: Wie gehen Sie beim Sonderfall Teileigentum vor?

Bei Grundstücken mit Objekten verschiedener Eigentümer wird es noch komplizierter. Die Grundsteuererklärung muss für jede „wirtschaftliche Einheit“ abgegeben werden. Befinden sich auf einem Grundstück mehrere Wohneinheiten oder Gebäude, handelt es sich um Teileigentum. „Jede Teileigentümerin muss lediglich für ihre Wohneinheit oder ihr Gebäude eine Grundsteuererklärung verfassen“, erklärt Stefan Heine. Er ist Geschäftsführer von Smartsteuer, einer Anwendung, mit der sich neben Einkommensteuererklärungen ab Anfang August auch die Grundsteuererklärung verfassen lässt.

Den ihr zugehörigen Anteil vom Boden und vom Gemeinschaftseigentum wie beispielsweise Treppenhäuser entnimmt die Teileigentümerin dabei der sogenannten Teilungserklärung. „Die Namen der Teileigentümer der anderen Wohneinheiten oder Gebäude müssen in der Grundsteuererklärung nicht angegeben werden“, erklärt Heine.

8. Bei mehreren Eigentürmern: Wie gehen Sie beim Sonderfall Miteigentum vor?

Sind mehrere Eigentümer für dieselbe Wohneinheit, Gebäude oder Grundstück im Grundbuch eingetragen, handelt es sich um Miteigentum. „Sind die Miteigentümer Eheleute oder Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, genügt es, wenn einer von beiden die Erklärung abgibt und den anderen als Miteigentümer einträgt“, weiß Heine. Alternativ gibt es mehrere Miteigentümer in Form von natürlichen Personen wie zum Beispiel einem unverheirateten Paar oder Erben, denen die Wohnung, das Gebäude oder Grundstück in Form von Bruchteilen gehört. „Alle Miteigentümer dieser Bruchteilsgemeinschaft müssen sich auf eine Person einigen, die die Erklärung abgibt“, erklärt Heine.

Diese Person gilt als gemeinsame Empfangsbevollmächtigte. Die anderen Miteigentümer werden mit ihren jeweiligen Eigentumsanteilen in der Erklärung vermerkt. Die Aufteilung steht im Grundbuchauszug. Die zum Empfangsbevollmächtigten benannte Person nimmt alle aus dieser Grundsteuererklärung resultierenden Schreiben für alle anderen Miteigentümer in Empfang. „Darin sind die Steueranteile der Miteigentümer aufgelistet, und der oder die Empfangsbevollmächtigte muss die Miteigentümer darüber informieren“, weiß Heine. Die einzelnen Miteigentümer haften gesamtschuldnerisch. „Sollten einige Miteigentümer ihre Anteile nicht zahlen, wird sich die Gemeinde an die vermutlich wirtschaftlich stärkste Person wenden, die zunächst die gesamte Grundsteuer zahlen muss“, so Heine.

9. Welche Auswirkung hat die Grundsteuerreform für unbebaute Grundstücke?

Eindeutig teurer wird es für Eigentümer von unbebauten Grundstücken. Für sie wurde die „Grundsteuer C“ eingeführt. Sie soll deren Eigentümer zum Bauen animieren, statt Grundstücke über längere Zeiträume hinweg brach liegen zu lassen.

10. Wann ist Einspruch bei der Grundsteuer möglich?

Den Bescheid über den Grundsteuerwert verschicken die Finanzämter vermutlich bis Ende 2023. Wie hoch dann die Steuerlast ausfällt, ist auch dann erst mal weiter völlig unabsehbar. Das hängt von den Hebesätzen ab, die die Kommunen aber erst 2024 festlegen. Zuvor rechnen sie aus etwa 70 Prozent der Daten, die nun über die Grundsteuererklärung einzureichen sind, ihren Hebesatz hoch, um auf das gewünschte Steuervolumen zu kommen.

Wichtig ist, dass Eigentümer bei Zweifeln nicht abwarten, bis die Kommune ihnen Ende 2024 die finale Höhe der Grundsteuer mitteilt, sondern gleich Einspruch einlegen. Das ist nämlich nur binnen eines Monats nach Zustellung möglich. Haus und Grund sowie der Bund der Steuerzahler prüfen bereits gemeinsame Musterverfahren. „Ansatzpunkte sind zum Beispiel die Bodenrichtwerte – wie sie ermittelt werden und wie die Zonen gebildet werden“, erläutert Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik beim Haus und Grund.

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