Zukunft Altbau: Die wichtigsten Nachhaltigkeitstipps

Dazu gehören hohe Räume, edles Parkett und Flügeltüren sowie der Pflanzen- und Baumbestand im Garten oder Hinterhof: „Wer sich für eine Bestandsimmobilie entscheidet, dessen Herz schlägt meist für besondere Details, die ihm oder ihr vielleicht noch aus der Kindheit vertraut sind. Sei es das Knarren eines alten Parkettbodens oder die Tatsache, dass sich in 3,80 Meter hohen Räumen noch ein Hochbett für den Nachwuchs aufbauen lässt“, sagt der Immobilienexperte Matthias Krieger. Für ihn sind Bestandsimmobilien grundsätzlich gute Anlageobjekte, die deutlich günstiger als Neubauwohnungen sind.

Wohnungen älterer Baujahre sind auch in den Metropolen relativ preiswert zu kaufen. Bestandsobjekte sind durchaus ein Geheimtipp auch für private Kapitalanleger, denn sie bieten hohe Bruttomietrenditen. „Wer etwa eine ältere Sechzig-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage einer Großstadt für 180.000 Euro kauft und eine Miete von 12 Euro pro Quadratmeter dafür bekommt, erwirtschaftet damit eine Rendite von 4,8 Prozent. Ein guter Wert, verglichen mit einem Neubauobjekt“, so Krieger.

Der Kauf einer Bestandsimmobilie birgt auch viele Risiken.

Anfallende Modernisierungskosten oder umfangreiche Sanierungen von Dach oder Heizungsanlage lassen die Rendite allerdings schnell schrumpfen oder „führen schlimmstenfalls dazu, dass der Besitzer kräftig zuschießen muss.“ Zu bedenken ist auch, dass Handwerker derzeit sehr teuer beziehungsweise schwer zu bekommen sind. Renovierungsarbeiten erzeugen meist viel Schmutz und mindern so die Wohnqualität deutlich. „Wenn Heizungsanlage, Dach, Dämmung, Elektroinstallationen, Stromleitungen, Fassade sowie Rohrleitungsnetz nicht mehr heutigen Normen entsprechen und technisch auf einem alten Stand sind, steigt das Risiko, dass sie ausfallen und bald ersetzt werden müssen“, sagt Krieger.

Altbauten haben in der Regel auch keine gedämmten Wände – hier können immense Kosten entstehen. Der Immobilienexperte verweist zudem darauf, dass - rechnet man die Sanierungskosten hinzu, die bei einem Altbaukauf definitiv anfallen – ein Neubaukauf auf jeden Fall besser abschneidet. Doch wer schon einmal in einem Altbau gewohnt hat, möchte den Charme eines Altbaus häufig nicht missen. Wer hier „nachhaltig“ wohnen möchte, sollte energetische Bestandsaufnahme vornehmen lassen sowie Vorschläge für Sanierungsmaßnahmen sowie eine individuelle Beratung einholen. Auch gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, darunter den EnergieSparCheck. Die Diskussion über die Energiewende ist stark vom Thema Strom geprägt.

Der Wärmebereich kommt dabei in der öffentlichen Debatte häufig zu kurz.

Dabei ist das Effizienzpotenzial bei der Wärme wesentlich höher als beim Strom. 85 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs eines durchschnittlichen Haushalts entfallen auf Heizung und Warmwasser. Wer auf deren Verbrauch achtet, kann jährlich durchschnittlich 15 bis 25 Prozent einsparen und einen nachhaltigen Beitrag zur Energiewende leisten. Wenn sie erfolgreich gemeistert werden soll, muss dieses enorme Einsparpotenzial innerhalb des Gebäudes stärker berücksichtigt und genutzt werden. Untersuchungen bestätigen, dass die meisten Menschen durch das Wissen über ihren persönlichen Verbrauch beginnen, anders damit umzugehen.

Die wichtigsten Tipps von A bis Z

Abdichten

Die Isolierung von undichten Stellen an Fenstern, Türen oder Heizungs- und Wasserrohren ist eine gute Investition, um Kosten zu sparen und das Klima zu schonen. Vor allem in Altbauten dringt durch Türritzen und undichte Fenster kalte Zugluft in die Wohnung ein. Wenn die Richtung, aus der der Luftzug kommt, nicht gespürt wird, kann ein Teelicht helfen, dessen Flamme sie anzeigt. Sind die undichten Stellen lokalisiert, kann mit dem Abdichten begonnen werden.

Fensterspalten lassen sich sehr einfach mit selbstklebendem Schaumdichtungsband abdichten, die preisgünstig in jedem Baumarkt erhältlich sind. Auch für Türen gibt es Türdichtschienen, Zugluftstopper und Gummidichtungen, die den Wohnbereich vor Zugluft schützen.

Dämmung

Heizkörper sind meistens unter dem Fenster, in Nischen installiert – die Wände dahinter sind sehr dünn. Durch eine Dämmung hinter dem Heizkörper kann der Wärmeverlust erheblich gesenkt werden. Dazu eignen sich spezielle Dämmplatten, die mit Alu kaschiert sind. Das Dämmmaterial wird auf die richtige Größe zugeschnitten und mit Styroporkleber an der Wand hinter dem Heizkörper befestigt. So bleibt die Wärme im Wohnbereich.

Energieausweis

Der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis liefert Informationen über den Jahresenergieverbrauch eines Gebäudes und Modernisierungsempfehlungen hinsichtlich der Kosteneffizienz. Die Bezugsgröße ist dabei die Gebäudenutzfläche. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: verbrauchsorientiert oder bedarfsorientiert. Der „Verbrauchsausweis“ basiert auf dem, was die Bewohner in den letzten drei Jahren verbraucht haben. Die Energiekennwerte werden dann in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) und Jahr (a) angegeben. Je höher der Wert, desto höher sind die zu erwartenden Heizkosten. Beim „Bedarfsausweis“ berechnen Energieberater anhand verschiedenster Faktoren den theoretischen Energiebedarf eines Hauses. Ob er einen Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis beantragt, kann der Vermieter in den meisten Fällen frei wählen.

Die Dokumente werden immer gemäß der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) ausgestellt. Die EnEV 2014 brachte Veränderungen (Effizienzklassen; Verkürzung des Farbbandes). Immobilienanzeigen müssen Angaben aus dem Energieausweis enthalten. Außerdem legt der Vermieter den Energieausweis bereits bei der Wohnungsbesichtigung vor. Tut er dies nicht, droht ihm ein Bußgeld. Wohnt der Mieter bereits im Haus, ist der Energieausweis für ihn tabu. Er kann den Vermieter nicht zur Vorlage zwingen. Eine Mietminderung wegen schlechter Kennwerte ist ebenfalls nicht möglich.

Die wichtigsten Aspekte, die beachtet werden sollten, hat ista, eines der weltweit führenden Unternehmen bei der Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebereich, zusammengefasst:

1. Die ersten Energieausweise wurden im Jahr 2007 ausgestellt und sind genau zehn Jahre gültig - Eigentümer und Vermieter sollten das Ausstellungsdatum deshalb im Blick haben.

2. Bei verbrauchsbasierten Energieausweisen kann es sich lohnen, schon vor Ablauf der Gültigkeit zu verlängern. Hintergrund ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Laut Entwurf muss in Zukunft eine Vor-Ort-Begehung durchgeführt oder das Gebäude anhand detaillierter Fotos begutachtet werden. Die Folge: deutlich mehr Aufwand für den Eigentümer.

3. Wer ursprünglich (etwa für eine KfW-Förderung) einen Bedarfsausweis beantragt hat, kann bei der Verlängerung in vielen Fällen auf den kostengünstigeren Verbrauchsausweis umsteigen. Dieser lässt sich schnell und einfach über das Internet bestellen.

4. Anders als früher werden Energieausweise nicht mehr pro Liegenschaft, sondern für jedes einzelne Gebäude ausgestellt. Um den Aufwand für den Eigentümer möglichst gering zu halten, stellen Dienstleister deshalb für jeden Hauseingang einen Energieausweis aus. Vorteil: Es müssen keine Baupläne studiert werden, um die einzelnen Gebäude einer Liegenschaft voneinander zu trennen.

5. Zudem wurden auf den neuen Ausweisen Energieeffizienzklassen eingeführt und die Farbskala verkürzt. Daher ist es möglich, dass Gebäude anders eingeordnet werden als auf dem alten Ausweis. Ebenso können sich die Energiekennwerte von Gebäuden aufgrund der mittlerweile deutlich genaueren Berechnungsverfahren verändert haben.

6. Der Energieausweis muss bei Vermietung, Verpachtung oder Verkauf bereits bei der Besichtigung der Immobilie vorgelegt werden. Interessierte Käufer und Mieter erhalten so einen Überblick über den energetischen Zustand eines Gebäudes.

Entlüftung

Viele Menschen wissen nicht, wann sie ihren Heizkörper das letzte Mal entlüftet haben. Gerade nach den Sommermonaten sammelt sich darin viel Luft an – folglich muss mehr geheizt werden, um den Raum auf eine angenehme Temperatur zu bringen. Der Heizkörper sollte nicht zugedeckt werden, da so wertvolle Wärme verloren geht.

Heizkörperthermostate

Programmierbare elektronische Thermostatventile an den Heizkörpern können entscheidend zum Energiesparen beitragen. Mit ihnen lassen sich die Heizkörper individuell nach den Bedürfnissen des jeweiligen Zimmerbewohners oder Zweck des Raumes einstellen. Durch ihre Programmierung werden Zimmer nicht unnötig beheizt, wenn niemand daheim ist, nachts senken sie automatisch die Temperatur zusätzlich um einige Grad herab. Viele Geräte können mit Hilfe von Sensoren erkennen, ob das Fenster geöffnet wurde und regeln dann automatisch die Heizung herunter. Es gibt auch Systeme, mit denen man die Thermostate für das ganze Haus einzeln anwählen und programmieren kann. Neuere Modelle lassen sich auch über eine App steuern.

Vor dem Kauf sollte überlegt werden, welche Programmiermöglichkeiten das gewünschte Thermostat bieten soll. Ein Gespräch mit einem Energieberater oder Testberichte können hier hilfreich sein.

Isolierung

Je größer der Temperaturunterschied zwischen Heizungsrohr und Raumluft, desto höher ist der Wärmeverlust. Mit der Isolierung noch ungedämmter Heizungsrohre können Hausbesitzer viel Geld sparen. Materialien zur Isolierung sind in Baumärkten erhältlich: Dämmmaterialien aus Kunststoff, Kautschuk oder Mineralwolle, Klebeband, ein Cutter-Messer sowie spezielle Dämmschalen für Ventile und Pumpen. Bei der Auswahl hilft dann das Label „EnEV 100 Prozent“. Nach diesem Mindeststandard müssen alle Heizungsrohre in unbeheizten Räumen und Kellerräumen isoliert werden.

Raumtemperatur

Das Umweltbundesamt gibt folgende Empfehlung: Die Raumtemperatur sollte im Wohnbereich möglichst nicht mehr als 20 °C betragen, in der Küche 18 °C, im Schlafzimmer 17 °C. Wenn Fenster und Türen richtig abgedichtet sind, reichen diese Temperaturen in aller Regel aus, um als behaglich empfunden zu werden.

Nachts oder tagsüber, wenn die Bewohner einige Stunden nicht im Hause sind, sollten die Heiztemperaturen um einige Grad auf etwa 18 °C abgesenkt werden. Bei Abwesenheit von wenigen Tagen sollte die Temperatur auf 15 °C, bei längerer Abwesenheit auch noch etwas niedriger eingestellt werden. Während der Nachtstunden kann die Raumtemperatur in Wohn- und Arbeitsräumen um 5 °C gesenkt werden. Moderne Heizungsanlagen ermöglichen eine zentral gesteuerte Absenkung der Raumtemperatur, programmierbare Thermostate automatisieren die Temperaturabsenkung.

In der kalten Jahreszeit sollten abends die Rollläden heruntergelassen werden, denn das hält die Wärme länger in den Räumen.

Sanierung

Alte Fenster sollten gegen neuwertige ausgetauscht werden, damit kalte Luft nicht eindringen kann.

Temperaturregelung

Im Winter sollte die Wohnung auf einer bestimmten Basistemperatur gehalten werden, anstatt die Temperatur immer wieder in die Höhe zu treiben.

Die Heizung sollte runtergeregelt werden, bevor man morgens zur Arbeit fährt. Auch Stoßlüften, ohne einzelne Räume komplett auskühlen zu lassen, ist sinnvoll.

Möbel sollten vor der Heizung weggerückt werden, damit die Luft optimal zirkulieren kann und sich das Zimmer gleichmäßig erwärmt.

Transparenz

Strikte Kontrolle von Betriebs- und Heizkosten sind ein wichtiges Qualitätsmerkmal bei der nachhaltigen Bewirtschaftung von Wohnimmobilien. Die Heizkostenabrechnung zeigt die Höhe des Verbrauchs und die Kosten, aber auch, wie sich der Verbrauch zum Vorjahr und zum Durchschnittsverbrauch entwickelt hat. Das ist eine gute Grundlage, um das eigene Nutzerverhalten zu überprüfen.

Seitdem es in Deutschland die jährliche verbrauchsabhängige Abrechnung für Heiz- und Warmwasserverbräuche gibt, konnten dadurch zwischen 15 bis sogar 30 Prozent Energie eingespart werden. Das ist ein wirtschaftlicher und ökologischer Erfolg, ein weiterer ist, die Verbrauchstransparenz weiter zu erhöhen - beispielsweise durch eine monatliche Verbrauchsinformation über den persönlichen Wärmeverbrauch. Aus technischer Sicht ist das längst abbildbar, die Lösungen dazu sind marktreif.

Unter www.zukunftaltbau.de kann man seine Ausgaben ausrechnen und herausfinden, wo sich heimliche Potenziale des Gebäudes verstecken.

Weiterführende Informationen:

Heizkosten: Wie jeder einen nachhaltigen Beitrag zur Energiewende leisten kann

Fünf Tipps, um Heizenergie zu sparen

CSR und Digitalisierung. Der digitale Wandel als Chance und Herausforderung für Wirtschaft und Gesellschaft. Hg. von Alexandra Hildebrandt und Werner Landhäußer. SpringerGabler Verlag, Heidelberg Berlin 2017, S. 201-208.

CSR und Energiewirtschaft. Hg. von Alexandra Hildebrandt und Werner Landhäußer. Springer-Verlag Berlin Heidelberg. 2. Auflage 2020.

Alexandra Hildebrandt und Claudia Silber: Wohnen 21.0: Grundzüge des Seins von A bis Z: global – lokal –nachhaltig. Amazon Media EU S.à r.l. Kindle Edition 2018.

Matthias Krieger: Praxiswissen Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf einer Neubauwohnung wissen sollten. BusinessVillage Verlag, Göttingen 2020.