• Der Immobilien-Boom droht nach 13 Jahren zu enden. Trotzdem kann sich der Kauf einer eigenen Wohnung oder eines Eigenheims lohnen. Diese sieben Fragen sollten Sie sich stellen, bevor Sie eine Immobilie kaufen.

• In einigen Regionen Deutschlands werden moderne Wohnungen knapp. Dabei bietet ein Neubau deutliche Kostenvorteile. In welchen Städten Sie noch fündig werden können.

• Weil Neubauten stocken, werden Mietwohnungen wieder attraktiver: für Mieter – aber auch für Investoren. Wo in sich Deutschland die höchste Rendite mit Mieten erzielen lässt.

Es sollte eine Formsache sein. Der Kaufpreis über 750.000 Euro für die 80 Quadratmeter große Wohnung in Frankfurt-Sachsenhausen war bereits ausgemacht, aber: „Plötzlich bekam der Erwerber kalte Füße und verweigerte eine Unterschrift“, erzählt David Schmitt, Managing Director von Engel & Völkers in Frankfurt. „Die Aufregung war natürlich groß, doch die Situation ließ sich nicht mehr retten.“

Willkommen in der neuen deutschen Immobilienwelt. Wo zuletzt noch fast blind gekauft wurde, steigt nun die Nervosität. „Die Nerven liegen derzeit bei dem einen oder anderen etwas blank“, sagt Immobilienprofi Schmitt. Über mehr als ein Jahrzehnt kannte der deutsche Markt nur eine Richtung: aufwärts. Das scheint nun vorbei.

Immobilienpreise: Die Immobilienblase droht nun zu platzen

Worauf müssen sich Mieter und Eigentümer jetzt einstellen? Was passiert mit den Preisen? Vom Jahr 2009 bis Anfang dieses Jahres stiegen auf dem deutschen Immobilienmarkt eigentlich alle Zahlen: die der neu gebauten Einfamilienhäuser, die der verkauften Immobilien, die der Preise für Großstadtwohnungen, Häuser auf dem Land, im Vorort, ja selbst in eher nicht so zentralen Gegenden.

Der bundesweite Durchschnittspreis für Wohneigentum kletterte im ersten Halbjahr laut dem Immobilienfinanzierer Interhyp auf 538.000 Euro, das sind elf Prozent mehr als in der ersten Jahreshälfte 2021 – und ein Anstieg von 85 Prozent binnen zehn Jahren. Nun schickt sich jedoch eine Melange aus Zinswende, Ukrainekrieg, steigenden Baukosten, sinkender Förderung und Mangel an Handwerkern an, den ewigen Boom abzuwürgen.

Egal ob der Neubau von Einfamilienhäusern, der Wohnungsmarkt in Großstädten oder lange geplante Investorenprojekte – in all seinen Bereichen legt der Immobilienmarkt gerade eine Kehrtwende hin. Damit platzen auch zahlreiche Träume und Illusionen: die von Immobilienbesitzern, auf beständig steigenden Beton-Werten zu sitzen, die von Familien vom gut erschwinglichen Häuslebau, die von Politikern von einer schnellen Lösung für den ungeachtet aller Trendwenden weiter angespannten Wohnungsmarkt in vielen Metropolen.

Stattdessen überall: Ernüchterung. Viel spricht dafür, dass die goldenen Zeiten so schnell nicht zurückkehren. „Der Markt hat sich komplett gedreht“, beschreibt Schmitt von Engel & Völkers die neue Lage. „Grundsätzlich wird derzeit kein Angebotspreis mehr von den möglichen Käufern akzeptiert, sondern es wird wieder hart verhandelt.“

Und Thomas Schroeter, Geschäftsführer des Immobilien-Vermittlungsportals Immoscout24, sagt: „Wir leben in bewegten Zeiten, das macht sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar.“ Erstmals seit vielen Jahren zeichne sich eine Trendwende ab: „Anbietende haben es aktuell deutlich schwerer, Käufer und Käuferinnen für ihre Immobilienangebote zu finden.“ Es handele sich um eine Abkühlung der „sehr überhitzten Phase 2021/22“. Auch der Wohnungsneubau breche massiv ein, warnte jüngst der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Die meisten Unternehmen stellten ihre geplanten Projekte zurück oder hätten sie bereits ganz aufgegeben.“

„Das ist keine Delle beim Neubau, das ist die Vollbremsung einer ganzen Branche“, erklärte BFW-Präsident Dirk Salewski. So teuer wird der Kauf. Der drastische Schwenk hat auch etwas mit einer 66 Jahre alten Französin zu tun, die nach langem Zaudern nun handelt.

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Die Zinswende hat weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt

Christine Lagarde, strahlend graue Haare, schwarzes Kostüm mit weißem Einstecktuch, rückt noch ein wenig näher an das Mikrofon, um Ende Juli in der Zentrale der Europäischen Zentralbank im Frankfurter Ostend ihre Botschaft deutlich zu machen. „Wir haben entschieden, die Zinsen um jeweils 0,5 Prozentpunkte anzuheben“, sagte die EZB-Präsidentin in Frankfurt. Zugleich kündigte sie weitere Erhöhungen der Leitzinsen an.

Die historische Abkehr von der lockeren Geldpolitik mag im Kampf gegen die hohe Inflation alternativlos sein. Für viele Immobilienkäufer hat das aber weitreichende Folgen. Die steigenden Zinsen machen zusammen mit den hohen Baukosten ein Eigenheim für viele Familien inzwischen unerschwinglich.

Denn die Finanzmärkte haben die Zinswende der Notenbanken in Teilen bereits vorweggenommen. Seit Februar dieses Jahres steigen Bauzinsen fast ununterbrochen.

Der Zinstrend ist zwar in diesen Tagen leicht rückläufig, aber noch immer zahlen Käufer im Vergleich zum Vorjahr rund das Dreifache an Hypothekenzinsen, wenn sie eine Immobilie finanzieren wollen.

Für Immobilienkäufer hat das ganz konkrete finanzielle Auswirkungen: Bei einem Kredit von 400.000 Euro mache ein Zinsanstieg um 0,25 Prozentpunkte höhere Kosten von 10.000 Euro über zehn Jahre, sagt Max Herbst, Gründer der FMH Finanzberatung.

Immobilienpreisentwicklung: Baukosten für neue Immobilien steigen

Doch nicht nur die neue Zinspolitik verteuert den Traum vom Eigenheim. Auch Bau oder Renovierung an sich werden teurer. Felix Leiss, Forscher am Münchener Ifo-Institut, spricht von einer „Stornierungswelle“ seit April auf dem Bau. Neben den höheren Zinsen nennt er zwei Gründe: „Explodierende Baukosten und schlechtere Fördermöglichkeiten stellen mehr und mehr Projekte infrage“, sagte Leiss jüngst.

Außerdem macht sich der Mangel an Handwerkern und Rohstoffen auf den Baustellen immer stärker bemerkbar. So werden Facharbeiter gesucht: Bei den Arbeitsagenturen sind nach Angaben des Zentralverbands des Deutschen Handwerks derzeit rund 150.000 offene Stellen gemeldet.

Das treibt die Preise für die Arbeiten, die ohnehin schon auf Höhenflug sind. Denn auch die Baustoffe werden immer teurer. Schon jetzt zahlen Bauträger 87 Prozent mehr für Stahlprofile, 54 Prozent für Stahlbeton.

Nach einer Studie der Beratungsgesellschaft Pricewaterhouse-Coopers (PwC) müssen sich Bauherren noch mindestens in den kommenden zwei Jahren auf weiter steigende Preise einstellen. „Wir gehen davon aus, dass die Baupreise für Immobilien in den kommenden beiden Jahren um mehr als 20 Prozent steigen werden“, sagt Harald Heim, Partner und Immobilienspezialist bei PwC.

Immobilienblase: Immer mehr Projekte werden auf Eis gelegt

Und so platzt für viele derzeit der Traum vom Eigenheim. Kommunen berichten, dass erste Privatleute wegen der Preissteigerungen bereits erschlossene Grundstücke wieder zurückgegeben haben. Denn die meisten Städte und Gemeinden versehen die Vergabe gewöhnlich mit einer Baufrist von zwei bis fünf Jahren, in der das Projekt fertig sein muss, um Spekulation zu verhindern.

Doch nun geht auch bei normalen Bauherren die Angst um. Eine Projektgruppe, die im Holzkirchner Neubaugebiet Maitz beispielsweise mit der Gemeinde ein innovatives Wohnmodell in Erbpacht umsetzen wollte, gab mittlerweile auf.

Lange habe man gekämpft, aber die jüngst explodierenden Baukosten und eine Verdreifachung der Bauzinsen sprengten das Budget, sagte eine Sprecherin des Projekts. Doch es sind nicht nur die Käufer, die jetzt zögerlicher zugreifen.

Auch viele Bauträger und Wohnungsgesellschaften fangen angesichts der sich verschlechternden Rahmenbedingungen an, neu zu rechnen – und immer mehr inzwischen nicht mehr lukrative Projekte werden vorerst auf Eis gelegt.

Einer von denen, die bereits reagiert haben, ist Lars von Lackum. Der 47-jährige Chef des zweitgrößten deutschen Wohnungskonzerns LEG Immobilien hat bereits ein Projekt in Düsseldorf-Garath, eine anspruchsvolle Baustelle, für die die Stadt mehrere Nachforderungen gestellt hatte, aus dem Programm gestrichen.

Die Zahl der geförderten und der preisgedämpften Wohnungen sollte nach Wunsch der Stadt deutlich höher liegen als ursprünglich gedacht. Dadurch hätten die frei finanzierten Mieten bei 20 Euro je Quadratmeter gelegen. „Das bekommt man bei einem Zinssatz von 0,8 Prozent noch gerechnet – aber jetzt einfach nicht mehr“, begründet der Topmanager seine Entscheidung.

Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland sinkt

All das führt dazu, dass die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland im ersten Halbjahr 2022 entsprechend bereits gesunken ist. Die Behörden bewilligten den Neu- und Umbau von 185.772 Wohnungen, das waren 2,1 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, wie aus den Zahlen des Statistischen Bundesamts hervorgeht.

Vor allem die Genehmigungen für neue Einfamilienhäuser brachen regelrecht ein: Von Januar bis Juni 2022 addiert sich ein Minus von 17 Prozent. „Die erneut rückläufigen Baugenehmigungszahlen des ersten Halbjahrs 2022 sind alarmierend und nähern sich einem gefährlichen Kipp-Punkt“, warnt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbands Deutschland, IVD.

Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) wollte eigentlich für 400.000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland sorgen. Daraus wird absehbar nichts. „Es ist schwieriger geworden, deswegen müssen wir uns mehr anstrengen“, sagt die SPD-Politikerin über das in weite Ferne geratene Ziel der Bundesregierung.

Branchenkenner halten es zwar für aussichtslos, dass Berlin diese Vorgaben in nächster Zeit erreichen kann. „Dadurch, dass ich mich davon verabschieden würde, würde ja die Notwendigkeit nicht weggehen, dass wir mehr Wohnungen brauchen“, entgegnet die Ministerin darauf jedoch pragmatisch.

Markt für Verkäufer von Immobilien bricht ein

Während für Hausbauer und solche, die es werden wollen, die Preise steigen, entwickelt sich der Markt für Verkäufer genau andersherum. Das freut diese aber genauso wenig. Nach mehr als zehn Jahren Immobilienboom in Deutschland und enorm steigenden Preisen erwarten manche Experten nun einen Richtungswechsel am Wohnungsmarkt. Im zweiten Quartal sind die Preise für Häuser und Wohnungen nach Daten des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp im Vergleich zu den ersten drei Monaten bereits um knapp ein Prozent gesunken.

Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht sprach von „Preiskorrekturen und -stagnationen“. „Vor allem aufgrund der gestiegenen Zinsen ist Wohneigentum in vielen Städten für Normalverdiener nicht mehr leistbar, was in einer sinkenden Nachfrage resultiert“, heißt es beim Onlineportal Immowelt. Im zweiten Quartal sei die Zahl der Anfragen auf der Plattform für Kaufimmobilien um 17 Prozent niedriger als im Vorjahr.

Immobilienpreise sinken auf Immoscout24

Noch deutlicher zeichnet sich der Trend beim Marktführer Immoscout24 ab. Dort verzeichnete man im zweiten Quartal 2022 sogar 36 Prozent weniger Nachfrage nach gelisteten Objekten als im Vorjahr – und gleichzeitig 46 Prozent mehr Angebote. Für Verkäufer wird es also schwieriger, Abnehmer für ihre Objekte zu finden.

Das sorgt zwar nicht bundesweit für sinkende Preise, aber in einem Großteil der deutschen Städte und Landkreise dreht sich der Wind. In einigen Landkreisen, wie Oberspreewald-Lausitz, Wartburgkreis oder Herzogtum Lauenburg, sind nach den Daten von Immoscout24 von Januar zu Juli 2022 Preissenkungen für Eigentumswohnungen von 20 bis 30 Prozent zu beobachten. Im Mittelwert würden die Quadratmeterpreise um 6,2 Prozent sinken, heißt es.

In fünf der sieben Metropolen würden die Angebotspreise abrutschen. Ganz vorne steht dabei München mit einem Minus von 7,0 Prozent und damit dem größten Preisrückgang seit Jahresbeginn, gefolgt von Frankfurt am Main (–5,9 Prozent), Hamburg (–4,5 Prozent), Düsseldorf (–2,7 Prozent) und Stuttgart (–2,5 Prozent). Einzige Ausnahmen: Berlin und Köln.

Entsprechend ist die Panik mancher Verkäufer in einigen Metropolen, in denen die Preise in den vergangenen Jahren immer nur stiegen. Sie versuchen noch auf den letzten Drücker, ihre Immobilie zu möglichen Höchstpreisen zu verkaufen. „Aber dafür ist es meist zu spät“, fügt Makler Schmitt an.

In allen Metropolen und auch bundesweit stieg nach den Daten des Immobilienportals Immoscout24 im Juli demnach das Angebot für Kaufimmobilien auf dem Portal. Den größten Andrang verzeichnete das Angebot in München (+18,5 Prozent). Aber auch in Düsseldorf (+15,6 Prozent), Köln (+14,4 Prozent) und Stuttgart (+14,2 Prozent) boten plötzlich deutlich mehr Eigentümer ihre Immobilien zum Kauf an.

Immobilienpreise: Prognose der Deutschen Bank sieht nur kurzen Rückgang

Doch die Käufer werden rarer. Deutsche-Bank-Research-Analyst Jochen Möbert sieht dennoch keinen Grund zur Panik – eher eine „Verschnaufpause als das Ende des Preiszyklus“. Er verweist in einer aktuellen Analyse darauf, dass es im Gegensatz zu den steigenden Zinsen auch viele Entwicklungen gibt, die steigende Preise weiter befeuerten. „Falls angesichts der schlechten Stimmung die Preise tatsächlich weiter oder sogar massiv fallen, erwarten wir nur einen temporären Preisrückgang“, argumentiert der Ökonom. „Der massive Wohnraummangel und negative Realzinsen dürften die Preise anschließend wieder erhöhen.“

Viele Kaufinteressenten verschieben angesichts der neuen Unsicherheit vorerst ihre Pläne – und drängen nun auf den Mietmarkt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen schnellte im zweiten Quartal 2022 nach Daten von Immoscout24 bereits um 48 Prozent in die Höhe.

Nachfrage bei Mietwohnungen schnellt laut Immoscout24 nach oben

„Durch das gestiegene Zinsniveau hat sich die zusätzliche Nachfrage bei Kaufimmobilien in Richtung Miete verschoben“, sagt Immoscout24-Geschäftsführer Schroeter. „Dadurch treffen Mietsuchende jetzt auf noch mehr Konkurrenz bei der Suche nach einer Wohnung.“ Gerade in Berlin, wo der Markt bereits angespannt ist, kletterte die Zahl der Kontaktanfragen pro Bestandswohnung auf nunmehr 217 – und lag damit nochmals höher als im Vorquartal, in dem dieser Wert bei 177 lag. Auf Platz zwei folgt Köln.

Entsprechend bewegen sich die Preise. Bestandswohnungen wurden im zweiten Quartal in der Neuvermietung demnach durchschnittlich 2,7 Prozent teurer als im Vorquartal angeboten.

Für Neubauwohnungen lag die Preisentwicklung bei 3,6 Prozent und damit um 2,1 Prozentpunkte höher als im Vorquartal. Im Bundesdurchschnitt wurden für Bestandswohnungen im zweiten Quartal rund 7,66 Euro Miete pro Quadratmeter aufgerufen.

Neubauwohnungen wurden im Durchschnitt für 10,59 Euro pro Quadratmeter angeboten. Mieter müssen also voraussichtlich noch tiefer in die Taschen greifen – obwohl viele bereits jetzt finanziell deutliche Mehrbelastungen spüren. Nach einer Analyse des Portals Immowelt geben Singles in 23 von 80 untersuchten Städten für die Kaltmiete bereits mindestens ein Viertel ihres Nettoeinkommens aus.

Inflation sorgt für Indexmietverträge

Die hohen Inflationsraten erhöhen dabei noch den Druck. Wegen der hohen Inflation möchten viele Vermieter nun vermehrt auf Indexmietverträge umstellen. Eine Indexmiete koppelt dabei die Höhe der Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten – und unterliegt nur beim Ausgangspreis unmittelbar der Mietpreisbremse.

Auch Lukas Siebenkotten macht sich keine Illusionen. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes erwartet in Metropolregionen und Universitätsstädten künftig jährliche Mietsteigerungen von drei Prozent – plus die deutlich steigenden Energiekosten.

Es klingt Resignation mit, wenn er feststellt: „Aber ob ich mit 80 Leuten in der Schlange stehe oder mit 110, macht für den Einzelnen nicht mehr viel aus. Die Chancen sind für jeden Suchenden ohnehin schon gering.“ Tim Hundenborn hat es jedoch geschafft. Für ihn hat die Wohnungssuche in Köln kürzlich ein glückliches Ende gefunden.

Seit Anfang Mai suchten er und seine Freundin eine Wohnung in der Domstadt: Mitte Juli zog das Paar nun in eine Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung. Zuvor hatten die beiden 86 Anfragen verschickt und 15 Wohnungen besichtigt – zusätzlich zu ihren Vollzeitjobs.

Doch viele Anläufe scheiterten nicht erst am Vermieter, sondern schon früher. Viele Vormieter hätten ihnen bei Besichtigungen Verträge für die Übernahme von Möbeln vorgelegt, für 4000 bis 6000 Euro. „Ich zahle keine Jahresmiete für eine Ikea-Küche und eine hässliche Couch“, sagt Hundenborn.

Das Problem sei, „dass irgendjemand immer bereit ist, das zu zahlen“. Diese Interessenten würden dann dem Vermieter empfohlen. Wer auf eine günstige Wohnung angewiesen sei, werde so ausgeschlossen.

Bei einer Besichtigung wurden zehn Pärchen gleichzeitig in die kleine Wohnung gelassen, berichtet Hundenborn. Für ihn und seine Freundin sei die Wohnungssuche frustrierend und anstrengend gewesen: „Wir hatten beide mehrere Breakdowns.“ Letztlich hatte das Paar Glück, weil eine Maklerin sich für sie einsetzte. Es ist ein Happy End, auf das viele Wohnungssuchende in Deutschland vorerst jedoch weiter warten.

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