Frankfurt Alle Eigentümer von Grundstücken, Eigentumswohnungen sowie Betrieben der Land- und Forstwirtschaft in Deutschland müssen in diesen Tagen Daten ans Finanzamt melden. Vom 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023 haben sie Zeit, ihre Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts – umgangssprachlich eine Grundsteuererklärung – abzugeben. Und zwar digital über Elster. Die Abgabe in Papierform ist außerhalb Bayerns und Niedersachsens nur noch in Härtefällen erlaubt. Wir haben für Sie alle wichtigen Infos zur Grundsteuer und Grundsteuererklärung zusammengestellt.

Auch wenn die Sommerferien vor der Tür stehen und die Aufgabe lästig erscheint, sollten Sie sich als Eigentümer des Themas annehmen: Aufschieben bringt nur Ärger. Wer die Frist versäumt, dem droht ein Verspätungszuschlag. Dieser beträgt je angefangenen Monat 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens 25 Euro. Abgeben muss, wer am Stichtag 1.1.2022 Eigentümer oder Eigentümerin des Grundstücks war.

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Grundsteuererklärung 2022: Bisherige Feststellung der Grundsteuer verfassungswidrig

Notwendig wird die Grundsteuererklärung, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Methodik der Feststellung für verfassungswidrig erklärte. Sie basiert auf jahrzehntealten Einheitswerten, die die Wertentwicklung nicht korrekt abbilden. Daher wird die Berechnung ab 2025 reformiert und alle 36 Millionen Immobilien in Deutschland werden neu bewertet. Und da die Finanzverwaltung die Daten dafür nicht alle in elektronisch verarbeitbarer Form vorliegen hat, muss jeder Immobilieneigentümer seine Daten selbst digitalisieren.

Die Grundsteuerreform kann durchaus empfindliche Folgen haben: Durch die Neuberechnung kann sich die Steuerbelastung für jeden einzelnen ändern.

„Manche werden mehr als zuvor berappen müssen, manche dafür weniger“, erklären die Experten des Lohnsteuerhilfevereins Lohnsteuerhilfe Bayern. Für die Gemeinden besteht demnach jedoch die Vorgabe, dass die Einnahmen durch die Neuregelung insgesamt auf dem gleichen Niveau bleiben sollen.

Grundsteuer berechnen: Grundwert und Bodenwert meist Grundlage

Für die meisten bebauten und unbebauten Grundstücke wird der Wert des Grund und Bodens künftig die Bemessungsgrundlage. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken spielt indes der sogenannte Sollertrag eine entscheidende Rolle, also der Ertrag, den ein Besitzer mit Viehbestand, Ackerbau oder Gärtnerei theoretisch erzielen könnte. Bei übernormaler Haltung oder beispielsweise Gewächshäusern wird ein Zuschlag vorgenommen.

„Generell würde ich bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben von der Abgabe einer selbst erstellten Feststellungserklärung abraten“, empfiehlt unter anderem Stefan Weber, Professor für Steuerlehre an der Hochschule Neu-Ulm. Die Regelungen seien sehr umfangreich und detailliert, sodass spezifisches Fachwissen erforderlich sei, um Fehler zu vermeiden.

Grundsteuer online berechnen: Angebote zur Ermittlung

Deutlich leichter ist es für Eigentümer von bewohnten oder gewerblichen Grundstücken: Auch hier helfen Steuerberater beim Ausfüllen der Grundsteuererklärung, die Kosten für den Berater hängen vom Wert der Immobilie ab.

Im Internet findet sich jedoch eine wachsende Zahl von Online-Angeboten zum Festpreis, die sich im Service stark unterscheiden. Wiso oder Smartsteuer planen Tools, die beispielsweise die Informationen über einen Fragebogen ermitteln. Die Daten müssen Eigentümer selbst aus ihren Unterlagen zusammensuchen und eingeben. Bei anderen Anbietern laden die Eigentümer lediglich Kopien ihrer Unterlagen hoch und dann füllen Profis die Erklärung aus. Die Preise variieren entsprechend zwischen 30 Euro (Wiso) und 189 Euro (Deutsche Grundsteuer).

Doch egal ob Steuerberater oder Online-Angebot, die meisten Unterlagen müssen Sie selbst heraussuchen. In der Mehrzahl der Bundesländer müssen Sie außerdem eine Angabe im Internet nachschauen – den sogenannten Bodenrichtwert. Steuerberater oder auch Online-Anbieter wie Smartsteuer rufen diesen für Sie ab, aber das ist recht einfach. Haben Sie alles beisammen, können Sie die Formulare auch selbst über das elektronische Finanzportal Elster einreichen.

Für die häufigsten Fälle gibt es sogar eine vereinfachte Abgabemöglichkeit. Das Handelsblatt erklärt, welche Informationen Sie zum Ausfüllen benötigen, wo Sie sie finden und was Sie beim Ausfüllen beachten müssen.

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Wird die Grundsteuer künftig einheitlich ermittelt?

Nein. Das Bundesmodell wenden die elf Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen an sowie das Saarland und Sachsen in leicht modifizierter Form. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle, für die andere beziehungsweise weniger Daten benötigt werden.

Wie gebe ich die Grundsteuererklärung über Elster ab?

Die Erklärung muss digital über das Elektronische Einkommensteuererklärungsportal (Elster) der Finanzverwaltung abgegeben werden. Wer noch kein Elster-Konto hat, muss sich registrieren. Die Zugangsdaten gibt es meist innerhalb von zwei Wochen per Post. In begründeten Ausnahmefällen (z. B. kein Computer vorhanden) darf die Erklärung auf Antrag auch mit den im jeweiligen Bundesland geltenden Papierformularen abgegeben werden. Lediglich Bayern erlaubt die Papierabgabe ohne vorherigen Antrag.

Welche Erleichterungen gibt es?

Für die Standardfälle hat das Bundesfinanzministerium eine verkürzte Abgabe geschaffen. Statt des Elster-Portals können alle, die ein unbebautes Grundstück, ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung besitzen, die kostenlose Website www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de benutzen.

Der Service gilt jedoch nur für die Länder, die das Bundesmodell anwenden. Wer Grundstücke in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen besitzt, muss Elster nutzen. Gleiches gilt, wenn das Grundstück einer Eigentümergemeinschaft gehört oder Sie als Eigentümer im Ausland wohnen. Außerdem dürfen Sie noch keinen Elster-Account haben. Wer schon einen hat, kann die die vereinfachte Abgabe derzeit noch nicht nutzen.

Welche Dokumente benötige ich für Elster zum Ausfüllen?

• Grundbuch- oder Katasteramtsauszug (ggf. beim zuständigen Amt neu beantragen)

• Kaufvertrag oder Bauunterlagen, Teilungserklärung für Eigentumswohnungen

• Aufforderungsschreiben zur Grundsteuererklärung oder Einheitswertbescheid oder den letzten Grundsteuerbescheid

• Gegebenenfalls Gebäudepolicen

• Gegebenenfalls Informationen zum Anbau und Tierbestand

Welche Daten muss ich zusätzlich für die Grundsteuer beschaffen?

Der Bodenrichtwert zum Stichtag 1.1.2022 ist in allen Bundesländern anzugeben, die das Bundesmodell anwenden, sowie in Baden-Württemberg. In Hessen und Niedersachsen wird der Wert vom Finanzamt selbst ermittelt. Sie sollten ihn nach Erhalt des Feststellungsbescheids vorsichtshalber überprüfen. In Bayern und Hamburg fließt er indes nicht in die Berechnung ein. Den Bodenrichtwert finden Sie über die entsprechenden Webseiten der Bundesländer über https://www.bodenrichtwerte-boris.de

Welches Finanzamt ist für die Grundsteuererklärung zuständig?

Sie müssen für jedes Grundstück eine eigene Grundsteuererklärung einreichen. Empfänger ist jeweils das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Sie finden das zuständige Amt in dem Schreiben, in dem Sie zur Abgabe der Feststellungserklärung aufgefordert werden, oder über die Suche des Bundesfinanzministeriums (BZSt - Finanzamtssuche).

Gehört ihr Grundstück zu mehreren Gemeinden, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Geschäftsbereich der wertvollste Teil des Grundstücks liegt. Die anderen Teilgrundstücke werden in der Anlage angegeben.

Wo finde ich das Aktenzeichen/die Steuernummer?

Auch das Aktenzeichen (in einigen Formularen ist auch von der Steuernummer die Rede) steht in dem Aufforderungsschreiben zur Feststellungserklärung. Alternativ finden Sie es im letzten Grundsteuerbescheid oder Einheitswertbescheid.

Welche Daten muss ich eingeben und wo finde ich diese?

Grundbuch- oder Katasterauszug (gegebenenfalls beim jeweiligen Grundbuch- oder Katasteramt neu anfordern, gehört zum örtlichen Amtsgericht, in Niedersachsen können die Daten über den Grundsteuerviewer abgerufen werden.)

• Adresse des Grundstücks (gegebenenfalls Gemeinde des größten Flurstücks)

• Grundbuchblatt, Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer

• Eigentümer und deren Steuer- und Steueridentifikationsnummer (steht auf dem letzten Einkommensteuerbescheid)

• Mieteigentumsanteile

• Grundstücksfläche

Bauunterlagen/Kaufvertrag/Teilungserklärung/Pachtvertrag

• Baujahr

• bei Wohnimmobilien Wohnfläche und, wenn vorhanden, Nutzfläche (Keller, Waschküche etc.)

• bei gewerblichen Immobilien Bruttogrundfläche, davon Fläche für Zivilschutz

• Verpachtete und zugepachtete Flächen

• Anzahl Garagenplätze

• gegebenenfalls Jahr, in dem Kernsanierung abgeschlossen wurde

• gegebenenfalls Jahr der Abbruchverpflichtung

Außerdem

• Art des Grundstücks

• Entwicklungsstand bei unbebauten Grundstücken (Bauerwartungsland, Rohbauland – im Bebauungsplan der Gemeinde einsehbar)

• Bodenrichtwert (siehe Internetseite des jeweiligen Bundeslandes)

In Ländern ohne Bundesmodell sind es teilweise etwas weniger Daten.

Grundsteuer: Wer erhält eine Vergünstigung oder Befreiung?

Bestimmte Rechtsträger wie gemeinnützige Vereine können sich von der Grundsteuer befreien lassen, sofern die Grundstücke für begünstigte Zwecke genutzt werden.

Für Grundbesitz mit gefördertem Wohnraum oder Denkmälern oder Grundbesitz, der Wohnbaugesellschaften oder -genossenschaften gehört, kann zumindest eine Vergünstigung beantragt werden.

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