Manchmal zahlt sich ein langer Atem aus. Als Deutschlands größer Wohnungskonzern Vonovia vor gut vier Jahren den Konkurrenten Deutsche Wohnen (DW) schluckte, musste er den Aktionären 52 Euro pro Aktie plus eine jährliche Sonderdividende bieten. Fast 90 Prozent an dem Unternehmen übernahm Vonovia damals und legte dafür gut 19 Milliarden Euro auf den Tisch.

Nun wollen die Bochumer auch die restlichen zehn Prozent unter ihre Kontrolle bringen. Schon im September hat Vonovia angekündigt, DW enger an sich zu binden, und zwar über einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Dabei stellt sich ein Unternehmen unter die Leitung eines anderen Unternehmens und führt seinen gesamten Jahresüberschuss an dieses ab. Hierfür muss Vonovia den DW-Anteilseignern jetzt ein neues Angebot machen. Über dieses stimmen sowohl die Aktionäre von DW als auch von Vonovia nächste Woche auf außerordentlichen Hauptversammlungen ab.

Details zu dem Deal sind schon bekannt. Den verbliebenen DW-Aktionären will der Bochumer Dax-Konzern 0,7947 Vonovia-Aktien je DW-Anteil anbieten. Obendrauf käme eine feste jährliche Sonderdividende in Höhe von 1,22 Euro. Damit sind die Konditionen dieses Mal deutlich besser – für Vonovia.

Marktbeobachter gehen davon aus, dass der Deal gelingt. Bei der DW gilt die Zustimmung nur als Formsache. Zusammen mit dem Finanzinvestor Apollo, dem Vonovia gerade 20 Prozent seiner DW-Anteile übertragen hat, hält das Bündnis fast 90 Prozent der Anteile. Dieses Joint Venture initiierten die Bochumer, um beim Kauf weiterer DW-Anteile erneut keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Bislang blieb die Freude unter Vonovia-Anteilseignern aus. Aktionärsrechtler rechnen dennoch damit, dass sie dem Angebot zustimmen werden.

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Denn: Der Deal dürfte Vonovia entscheidende Vorteile bringen. Daniel Bauer, Vorstandsvorsitzender der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK), meint etwa, dass die Bochumer so ihre größte Schwachstelle kompensieren könnten: die hohen Schulden. „Die Fälligkeitsstruktur der DW ist ausgeglichen und solide. In Zukunft könnte Vonovia Refinanzierungen über die DW abwickeln“, begründet Bauer. Tatsächlich: Der „Loan to Value“ – also der Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Immobilienwert – liegt bei DW mit zuletzt 29,5 Prozent deutlich unter dem bei Vonovia (47,9 Prozent). Dieser Wert ist für die Konditionen bei einer etwaigen Neuverschuldung wichtig. Das dürfte für Vonovia künftig noch wichtiger werden: Vorstandschef Rolf Buch hatte kürzlich angekündigt, bald wieder neue Wohnungen kaufen zu wollen.

Hinzu kommt, dass Vonovia mit dem Abfindungsangebot relativ günstig wegkommt. Zum einen würden die Bochumer die neuen DW-Anteile mit einem Abschlag von fast 50 Prozent auf den Nettovermögenswert erwerben. Dieser gibt den Verkehrswert der Immobilien abzüglich Schulden an und beläuft sich bei DW auf 41,84 Euro je Aktie. Zum Vergleich: DW-Aktien notieren derzeit bei unter 22 Euro. Bei der Abfindung bezieht sich Vonovia auf den gewichteten Durchschnittskurs der DW-Aktie in den letzten drei Monaten vor Ankündigung des Beherrschungsvertrages. SdK-Chef Bauer meint daher: „Für Vonovia ist das Zeitfenster sehr günstig. Infolge der Zinswende ist der Aktienkurs auch bei DW deutlich gesunken.“

In den letzten Wochen lief es für Vonovia an der Börse eher schlecht. Die Aktie gab nach, der Kurs rutschte unter die wichtige 200-Tage-Linie. Vor allem der Anstieg der Anleiherenditen und schwindende Zinssenkungshoffnungen belasten das Papier. Hohe Zinsen sind für kapitalintensive Unternehmen wie Vonovia Gift. Die Bochumer mussten deswegen in den letzten Jahren ihr Immobilienportfolio abwerten – mit Folgen: Noch bis Ende September 2024 verbuchte Vonovia unterm Strich einen Verlust von 592 Millionen Euro. Mit der Stabilisierung der Immobilienpreise dürfte sich die Lage aber aufhellen.

Operativ läuft es indes gut. Für das Geschäftsjahr 2024 bestätigte der Vorstand die Prognose und geht von einem bereinigten Vorsteuergewinn von 1,75 bis 1,85 Milliarden Euro aus. Im kommenden Jahr soll es sogar noch etwas besser laufen. Vonovia ist Profiteur des angespannten Wohnungsmarktes. Für 2025 kalkuliert das Unternehmen mit Mietsteigerungen von vier Prozent. Das ist schlecht für die Mieter, aber gut für die Aktionäre.

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