In den Bergen gleicht der Immobilienmarkt einem Gletscher: Er ist vielerorts gespalten. Einheimische kommen häufig einfacher an neue Wohnungen als Auswärtige. Das tönt unfair, ist aber vom Stimmvolk so gewollt. Es nahm die Zweitwohnungsinitiative an, die dem Bau von Ferienwohnungen Schranken setzt. In vielen Tourismusorten ist es heute nicht mehr möglich, auf der grünen (Alp-)Wiese Ferienwohnungen zu bauen, das Kontingent ist ausgeschöpft. Wenn neue Wohnungen entstehen, dann nur für Einheimische.

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Kein Wunder also, dass die Preise für Ferienwohnungen höher sind. In touristischen Gemeinden beträgt der Aufschlag etwa einen Viertel pro Quadratmeter, in ländlichen Gemeinden kosten Ferienwohnungen knapp einen Fünftel mehr der Quadratmeter als normale Wohnungen.

So weit, so logisch. Aber die unterschiedlichen Preisen lassen sich nicht vollständig mit dem Zweitwohnungsgesetz erklären. Das zeigte eine Analyse der Zürcher Kantonalbank, sie nahm die Preise in ländlichen Gemeinden unter die Lupe, wo die Initiative nicht greift. Die Erkenntnis: Auch wenn sich in einem Ort alle Wohnungen uneingeschränkt fürs Ferienmachen eignen, kosten Zweitwohnungen mehr: Sechs Prozent beträgt der Aufpreis im Schnitt in den untersuchten Gemeinden.

Woran könnte diese Preisdifferenz liegen? Vielleicht spielt hier ein Anti-Städter-Reflex eine Rolle, von den Auswärtigen wird also einen höheren Preis verlangt. Auch möglich: Dass Ortsfremde kein Gespür für die lokalen Preise haben und deshalb mehr bezahlen. Oder auch schlicht über mehr Kapital verfügen und deshalb weniger auf tiefe Preise achten als die lokale Bevölkerung. Vitamin B könnte auch mitspielen: Einheimische kennen die Bäckerin oder den Metzger und erfahren so, wenn eine günstige Wohnung zu haben ist.

Natürlich könnten die Ferienwohnungen in den ländlichen Gemeinden hochwertiger sein, was die Preisdifferenz auch erklären würde. Bei dieser These ist eine weitere Auswertung der ZKB interessant: Sie zeigt, dass Ferienwohnungen im Durchschnitt älter sind und einen tieferen Standard aufweisen als normale Wohnungen in der gleichen Gemeinde.