Herr Möbert, Sie sagen in Ihrer neuen Studie voraus, dass der deutsche Preisboom am deutschen Immobilienmarkt 2024 enden wird. Was macht Sie da so sicher?

Sicher sind wir nicht. Aber 2024 stellt den mittleren Wert unserer Berechnungen dar. Es kann auch sein, dass der Preiszyklus schon vorher zu Ende geht. Wir sind jedenfalls ziemlich sicher, dass der Immobilienboom in Deutschland in dieser Dekade endet – und dies eher früher als später.

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Derzeit bietet der Markt noch ein anderes Bild. Die Preise steigen aus Sorge vor der Inflation auf Rekordhöhen, die Flüchtlingswelle aus der Ukraine verschärft die Wohnungsnot. Ist das in Ihrem Modell adäquat berücksichtigt?

Wir haben es berücksichtigt. Ob auf adäquate Art und Weise, muss die Zukunft zeigen. Wir haben angenommen, dass Deutschland rund eine Million Flüchtlinge aus der Ukraine aufnehmen wird, von denen 250.000 in den 126 größten Städten wohnen werden. Da wir derzeit rund zwei Millionen freie Wohnungen in Deutschland haben, könnte zumindest rechnerisch ein Großteil der Flüchtlinge auf Regionen verteilt werden, in denen kein großer Preis- und Mietdruck herrscht. Sollte es so kommen, wird der Wohnraum in den 126 Orten kurzfristig zwar knapper. Aber wir bauen momentan in den meisten Städten recht kräftig. In den kommenden Jahren dürften in den allermeisten Städten auf niedrigem Niveau Leerstände entstehen. So würde sich der Wohnungsmangel entspannen.

Sie rechnen ab 2024 mit einem Preisrückgang von nominal zwei Prozent. Kann das Minus auch deutlich größer ausfallen?

Selbstverständlich. Wir haben uns das sehr genau angeschaut. Aus internationaler Sicht ist es nicht so, dass die deutschen Städte völlig überteuert sind. Von daher kann man annehmen, dass der Zyklus eher ein verhaltenes Ende nimmt – und der Preisrückgang eher gering ausfällt. Dies gilt auch aus historischer Perspektive. Wenn ein lang laufender Zyklus endete, dann gab es nur einen kräftigen Preisrückgang, wenn noch ein weiteres Krisenelement hinzukam. Es gibt also eine Reihe von sehr langen Zyklen, die ohne Preiscrash endeten.

Die Warnungen vor einer Immobilienblase wurden zuletzt lauter. Wie riskant ist es für Investoren und Projektentwickler, jetzt noch in den Markt einzusteigen?

Es kommt darauf an. Es ist auf jeden Fall nicht mehr so attraktiv wie früher. Es gibt durchaus Städte, von denen wir sagen, dass es sich dort nicht mehr rechnet zu investieren – das sehen wir bei einem Großteil der deutschen Metropolen, zum Beispiel München, Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg, und einigen kleineren, meistens süddeutschen Städten.

Wir sehen aber auch, dass es immer noch hohe anfängliche Eigenkapitalrenditen gibt. Das heißt, gerade zu Beginn können Sie als Investor einen hohen Cashflow generieren – die Frage ist dann, ob es sich langfristig rechnet. Vieles von dem, was wir bei den Bewertungen sehen, beruht darauf, dass ein sehr hoher Verkaufspreis in der Zukunft unterstellt wird.

Welche Städte sind für Investoren denn noch vergleichsweise attraktiv?

Wir sind weiter optimistisch für Großstädte wie Berlin und Leipzig aus Gründen, die wir nicht direkt in unseren Modellen abbilden können. Berlin hat eine Sonderstellung: als die wohl einzige Stadt in Deutschland, die man schon heute als globale Metropole bezeichnen kann. Das macht die Stadt auch für viele internationale Investoren attraktiv. Und Leipzig ist umgeben von eher strukturschwachen kleineren Städten und Dörfern – deshalb wird der Zuzug aus der Region den Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren weiter befeuern.

Die Bafin hat die Auflagen für die Banken bei Immobilienkrediten bereits verschärft. Wie sehr wird das den Markt beeinflussen?

Wir haben uns auch das genau angeschaut. Kurzfristig sind die Effekte höherer Zinsen für den Immobilienmarkt gar nicht so groß. Aber wir sind derzeit bei minus sieben Prozent Realzinsen bei Staatsanleihen, wenn wir die derzeitige Inflation berücksichtigen. Es besteht also das Risiko, dass es bei Immobilien zu einer Neubewertung kommt, wenn die Zinsen wieder steigen.

Wenn die Renditen von Bundesanleihen wieder auf zwei bis vier Prozent steigen, würden viele Investoren, die bisher in den Wohnungsmarkt investiert haben, womöglich wieder den Anleihemarkt präferieren. Es gibt also das Risiko einer abrupten Neubewertung im Häusermarkt: Ein Zinsschock könnte kräftige Abschläge auslösen. Das halten wir kurz- und mittelfristig für unwahrscheinlich. Langfristig ist das allerdings ein Risiko, wenn die Inflation auch nach 2024 auf hohem Niveau liegt.

Die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen läuft immer weiter auseinander. Wie attraktiv ist es noch, eine Wohnung zur Geldanlage zu kaufen?

Es kann noch attraktiv sein, aber es hat gegenüber der Vergangenheit deutlich an Attraktivität verloren. Der Markt war am Zyklusbeginn im Jahr 2009 klar unterbewertet. Heute haben wir durchaus Überbewertungen. Die Risiken haben also deutlich zugenommen.

Was kommt Ihrer Meinung nach auf die Investoren zu?

Ich vermute, die Refinanzierungskosten werden wohl noch steigen. Die Regulierer könnten auch noch weitere Schuldnerinstrumente einführen, um riskante Finanzierungen weniger attraktiv zu machen. Diese Instrumente hat man ja seit Jahren in der Schublade. Das Signal, das die Bafin jetzt gegeben hat, ist meiner Meinung nach klar: Hält der Preiszyklus an, werden Kredite teurer.