Immobilien als Kapitalanlage: Worauf vor allem Stiftungen jetzt achten sollten

Herr Krieger, hat Betongold derzeit Hochkonjunktur?

Ja, denn weder Kursrückschläge noch Zinsausfälle schmälern die Aussicht auf Einkünfte aus der vermeintlich sicheren Geldanlage. Auch die Corona-Pandemie scheint an diesem Trend nichts zu ändern. Zudem sorgt die Investition in echte Sachwerte für ein beruhigendes Gefühl.

In welchen Situationen kann eine Anlageimmobilie an Wert verlieren?

Beispielsweise, wenn die Lage doch nicht so beliebt ist wie gedacht oder sich der Mieter als problematisch erweist. Zwar ist der Erwerb der richtigen Immobilie immer auch eine Frage des Glücks und des richtigen Timings. Dennoch gibt es einige Faktoren, auf die gerade Stiftungen achten sollten, um Fallstricke beim Immobilienkauf zu vermeiden.

Welche Aspekte gelten grundsätzlich?

Bei Gewerbeimmobilien locken zwar hohe Renditechancen, doch gleichzeitig bergen sie aufgrund starker Marktschwankungen ein hohes Risiko, wie die aktuelle Corona-Krise zeigt. So ist der Bedarf an freien Gewerbeflächen recht volatil und nur schwer vorauszusehen, neue Trends wie Homeoffice und alternative Bürostrukturen führen bisweilen zu hohen Leerständen. Stiftungen sollten deshalb von solchen Anlagen absehen und stattdessen Investments in Wohnimmobilien vorziehen. Dort sind die zu erwartenden Renditen zwar nicht ganz so hoch, aber dafür deutlich besser planbar: Vielen Stiftungen sind gerade regelmäßige und nachhaltige Cashflow sehr wichtig.

Von welchen Faktoren hängt die Wahl der richtigen Anlageimmobilie ab?

In erster Linie hängt sie von der Nutzung, dem eingesetzten Kapital und dem erwarteten Ertrag. Diese Kriterien schränken die Zahl an möglichen Investitionsobjekten schon deutlich ein. Grundsätzlich sollten Stiftungen ausreichend Zeit in die Suche investieren, um sich einen eigenen Überblick über den Immobilienmarkt zu verschaffen.

Wo ist die erste Anlaufstelle für Interessierte zu finden?

Zu nennen sind einschlägige Immobilien-Suchportale im Internet. Vor allem die großen Anbieter bieten oft eine gesonderte Kategorie „Anlageimmobilien“ an. Einige kleinere Seiten haben sich sogar auf Immobilien-Investments zur Vermietung spezialisiert. Dort können Stiftungen häufig ein eigenes Investitionsprofil erstellen. Der Algorithmus schlägt dann regelmäßig passende Inserate vor.

Lohnt es sich bei Anlageimmobilien für Stiftungen, einen renommierten Immobilienmakler zu engagieren?

Auf jeden Fall, denn er kennt den Immobilienmarkt der Wunschregion gut und kann gezielt nach passenden Angeboten suchen. Auch empfiehlt sich der Besuch bei der Bank des Vertrauens und bei einer Versicherung. Diese besitzen häufig neben ihrem Kerngeschäft auch Immobilien und betätigten sich selbst als Makler, haben also nicht selten selbst interessante Objekte im Portfolio.

Welche Rolle spielt der richtige Standort?

Wer eine Anlageimmobilie erwerben will, sollte dies an einem Standort mit Zukunft tun – also dort, wo die Arbeitslosigkeit niedrig ist und die Bevölkerungszahl zumindest nicht schrumpft. Denn wenn eine Region prosperiert, stehen die Chancen auch künftig gut, dass sich solvente Mieter finden und die Immobilie im Wert steigt. Stiftungen sollten außerdem auf die Mikrolage achten.

Warum?

Eine heruntergekommene Immobilie in einer verrufenen Straße ist kein wirklich guter Deal. Umgekehrt kann eine Anlageimmobilie in einer durchschnittlichen Lage aber eine gute Wahl sein, wenn andere Faktoren passen. Ein guter Zustand, zeitgemäße Grundrisse und eine gute Verkehrsanbindung sprechen dafür, dass das Objekt für viele Mieter interessant sein könnte.

Welche Rolle spielt der Kaufpreis für den Anlageerfolg?

In Boom-Städten ist der Kaufpreis in der Regel sehr hoch und die Anfangsrendite entsprechend niedrig. Das muss nicht automatisch schlecht sein. Im Gegenteil: Eine geringe Anfangsrendite ist oft sogar besser – sofern sie reale Marktwerte widerspiegelt. Langfristig ist die Rendite nämlich wegen der Zukunftsaussichten der Stadt oder Region meist dennoch attraktiv. Umgekehrt befinden sich Anlageimmobilien mit hoher Anfangsrendite – also einem im Verhältnis zu den derzeitigen Mietpreisen günstigen Preis – häufig in strukturschwachen Regionen, bei denen fraglich ist, ob die Mieteinnahmen langfristig erzielbar oder nicht sogar Leerstände zu erwarten sind – das würde nämlich den Wert der Immobilien negativ beeinflussen.

Stiftungen sollten sich anschauen, wie hoch der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete ist und ob dieses Verhältnis für den Standort üblich ist. Ein Faktor von 20 ist tendenziell günstig, 25 in vielen Lagen mittlerweile üblich, 30 auf jeden Fall teuer.

Auch Sanierungen, die künftig anfallen könnten, entscheiden über die Attraktivität einer Anlageimmobilie …

Veraltete Haustechnik oder sogar Bauschäden können erhebliche Folgekosten verursachen, schlimmstenfalls kann eine Totalsanierung sogar mehr kosten als ein Neubau. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt bestimmte Sanierungen sogar ausdrücklich vor. Diese Kosten sollten Stiftungen bei der Kalkulation unbedingt berücksichtigen. Auch ungewöhnlich hohe Nebenkosten für die Mieter können gegen eine bestimmte Anlageimmobilie sprechen. Ob eine Immobilie gut gedämmt ist und deshalb wenig Energie braucht, oder ob viel Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden muss, lässt sich dem bei einem Verkauf mittlerweile gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis entnehmen.

Wann kann sich eine an sich interessante Immobilie im Nachgang als Reinfall erweisen?

Nämlich dann, wenn es Problemmieter im Haus gibt. Mietrückstände, Prozesse sowie anschließende Räumungen oder auch verwüstete Wohnungen können richtig ins Geld gehen. Deshalb sollten Stiftungen die Mieterstruktur im Haus sorgfältig prüfen. Gab es in der Vergangenheit Mietrückstände, unregelmäßige Zahlungen oder juristische Auseinandersetzungen mit Mietern? Ein Blick in die bestehenden Mietverträge liefert in der Regel wertvolle Indizien. Unbefristete und bereits lange laufende Mietverträge versprechen seltene Mieterwechsel und einen geringen Verwaltungsaufwand. Bestehen Mietverhältnisse dagegen erst seit kurzer Zeit, müssen Stiftungen das Risiko einkalkulieren, dass es zu häufigen Mieterwechseln oder gar Leerständen kommt.

Zur Person:

Matthias Krieger, Jahrgang 1962, hat 1992 die Unternehmensgruppe Krieger + Schramm (K+S) gegründet. Er ist Unternehmer, Stifter, Autor und ehemaliger Leistungssportler. Für das Hochbauunternehmen mit Hauptsitz in Dingelstädt und Niederlassungen in Kassel, Frankfurt/Main, München und Berlin ist unternehmerischer Erfolg eng mit einer wertebasierten Unternehmenskultur verbunden. Buchpublikationen: „Die Lösung bist Du! Was uns wirklich voranbringt“ (BusinessVillage Verlag 2011) und „Praxiswissen Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf einer Neubauwohnung wissen sollten“ (BusinessVillage Verlag 2020).