Kauftipps für Immobilien: Interview mit Matthias Krieger
Gute Vermietungsaussichten und die hohe Investitionssicherheit sind neben den niedrigen Kreditzinsen die treibenden Argumente für den Immobilienboom in Deutschland. Einige möchten selbst in ihrem Eigenheim wohnen, andere nutzen ihre Immobilie als Kapitalanlage und vermieten sie.
Minizinsen, Angst um die Altersvorsorge und unsichere Kapitalmärkte treiben Anleger auf den Immobilienmarkt. Nicht wenige möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen, um die Immobilie anschließend zu vermieten. Allerdings kann es Eigentümer teuer zu stehen kommen, wenn sie bei der Baufinanzierung oder bei der Wahl ihrer Wohnung daneben liegen. Deshalb empfehle ich, die zehn Tipps zu berücksichtigen:
1. Eigenkapital nutzen
„Beim Kauf einer Immobilie sollte man möglichst wenig Eigenkapital einbringen.“ Diese vorherrschende Meinung ist im aktuellen Zinstief nur bedingt richtig. Das Ersparte anzulegen lohnt sich wegen der geringen Zinsen derzeit ohnehin kaum, daher kann durchaus ein Batzen in die Baufinanzierung fließen. Damit ist das Sparguthaben sinnvoll angelegt, denn die Bank honoriert ein hohes Eigenkapital mit attraktiveren Bauzinsen. Und auch die Mietrenditen bewegen sich meist über den aktuellen Sparzinsen.
2. Reserven einkalkulieren
Beim Kauf einer Immobilie bleibt es selten bei einer einmaligen Zahlung. Vielmehr sollten Eigentümer auf dem Schirm haben, dass Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen anfallen können. Experten raten, rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Geldreserve vorzuhalten. Es sollte also konservativ geplant werden. Die Finanzierung einer Mietimmobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten verkraften kann.
Der Kaufpreis ist normalerweise innerhalb von zwei bis drei Wochen nach Vertragsabschluss zu bezahlen. In diesem Zeitraum teilt der Notar mit, was zu zahlen und was zu tun ist. Alle anderen Kosten sind nach Rechnungserhalt zu begleichen, meistens etwa zwei bis vier Wochen nach Vertragsabschluss.
3. Nicht hetzen lassen
Beim Wohnungskauf gilt es, Ruhe zu bewahren. Zunächst sollten drei Punkte erfüllt sein: Objekt, Lage und Baufinanzierung müssen überzeugen. Den hohen Preisen in den Großstädten zum Trotz, sind hier die Mietrenditen weiter am attraktivsten.
4. Vor der Haustür investieren
Wer sich nicht zu den Großinvestoren zählt, sollte eine Wohnung wählen, die nicht allzu weit vom eigenen Wohnort entfernt liegt. Dann ist es nicht nur einfacher, den Markt zu sondieren, sondern man kann auch bei einem Mieterwechsel schnell vor Ort sein.
Vor dem Erwerb sollte die Suche nach einem verlässlichen Anbieter stehen, der über einen tadellosen Ruf verfügt. Lokale Bauträger sind dabei meist eine gute Adresse, denn diese können sich kein schlechtes Image leisten. Käufer sollten Referenzobjekte vor Ort vergleichen. Unter Umständen ergibt sich sogar ein Gespräch mit dem Eigentümer, der aus erster Hand über seine Erfahrungen mit dem Bauträger berichten kann.
5. Nicht nur auf die Rendite schielen
Vorsicht ist angebracht, wenn die Renditeversprechen verführerisch hoch sind. Je höhere Summen winken, desto höher auch die Risiken.
Sämtliche Verträge sollten Kosten und Leistungen transparent im Detail aufschlüsseln. Für den Bauherren muss klar hervorgehen, was erworben wird und für was wie viel bezahlt wird. Dabei ist es ratsam, sich Expertenhilfe zu suchen, um so Folgekosten auszuschließen.
6. Steuervorteile richtig einschätzen
Verkäufer werben oft mit Steuervorteilen. Wird das Objekt vermietet, lassen sich zahlreiche Ausgaben wie Kaufpreis, Baukosten, Abstandszahlungen, nötige Reparaturen im Altbau und die Herrichtung des Gartens absetzen. Entscheidender als die Steuerersparnis sind der Kaufpreis und eine vernünftige Finanzierung.
Bei einer selbst genutzten Wohnimmobilie kann eine staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch genommen werden. Lässt sich eine Immobilie nicht vermieten, können die Kosten für ihren Unterhalt steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt aber nicht unbegrenzt, sondern nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft und nachhaltig um einen Mieter bemüht.
7. Passende Baufinanzierung finden
Mit einer gesicherten Baufinanzierung steigen die Erfolgsaussichten. Aktuell ist es vorteilhaft, sich die moderaten Kreditzinsen möglichst lange festzuschreiben.
Wer eine Immobilie finanziert, bezahlt meist eine feste monatliche Rate, mit der neben den fälligen Zinsen auch ein Teil des Kredits zurückgezahlt wird - die sogenannte Tilgung. Diese wird meist in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Was oft nicht beachtet wird: Der Prozentsatz bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Teil der Zahlung, der für die Zinsen aufgebracht wird. Und es steigt der Anteil für die Tilgung.
Allerdings wirkt sich dieser Effekt bei niedrigen Zinsen viel weniger aus als bei höheren Zinsen wie in den vergangenen Jahrzehnten. Die Folge: Schuldner benötigen bei gleicher prozentualer Anfangstilgung wesentlich mehr Zeit, um schuldenfrei zu werden und müssen nach Ablauf der Sollzinsbindung für eine höhere Restschuld einen neuen - unter Umständen höheren - Zinssatz vereinbaren. Wenn der Kredit nur von einem Hauptverdiener bedient wird, ist außerdem eine Absicherung der Finanzierung ratsam. Mit einer Lebensversicherung können im Ernstfall die monatlichen Raten weiter getilgt werden.
Zur Person:
Matthias Krieger, Jahrgang 1962, hat 1992 das vielfach ausgezeichnete Unternehmensgruppe Krieger + Schramm (K+S) gegründet. Für das Hochbauunternehmen mit Hauptsitz in Dingelstädt und Niederlassungen in Kassel, Frankfurt/Main, München und Berlin ist unternehmerischer Erfolg eng mit einer wertebasierten Unternehmenskultur verbunden, die Partnerschaft, Dialog, Transparenz und Leistung fördert. Buchpublikationen: „Die Lösung bist Du! Was uns wirklich voranbringt“ (BusinessVillage Verlag 2011) und „Praxiswissen Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf einer Neubauwohnung wissen sollten“ (BusinessVillage Verlag 2020). Weiterführende Informationen: www.krieger-schramm.de.
Weiterführende Informationen:
Trends im deutschen Immobilienmarkt. Interview mit dem Immobilienexperten Matthias Krieger
Matthias Krieger: Nachhaltigkeit und Digitalisierung in der Bau- und Immobilienbranche. In: CSR und Digitalisierung. Der digitale Wandel als Chance und Herausforderung für Wirtschaft und Gesellschaft. Hg. von Alexandra Hildebrandt und Werner Landhäußer. 2. Auflage. SpringerGabler Verlag, Heidelberg Berlin 2021, S. 459-466.