Wie entwickelt sich der Markt für Wohnimmobilien?

Diese Frage lässt sich nicht generell mit einer Empfehlung zum Kaufen oder zum Mieten beantworten. Die Entscheidung sollte in Abhängigkeit der eigenen persönlichen und vor allem individuellen Situation des potenziellen Erwerbes sowie in Abhängigkeit der aktuellen Marktlage getroffen werden. Diverse Internetseiten bieten hierzu die verschiedensten Tools und Rechner an - angefangen von Miet- und Finanzierungsgegenüberstellungen bis hin zu Entscheidungshilfen bezüglich der persönlichen Bedürfnisse.

• Flexibilität vs. fixer Standort

• Miete vs. Finanzierungsrate

• Einkommensstabilität

• Eigenkapital und Vermögensaufbau

• besondere Grundrisswünsche vs. vorgegebener, nicht änderbarer Grundriss

• mögliche Änderung des Platzbedarfs.

Durch das anhaltende niedrige Zinsniveau wird vielen potenziellen Eigentümern der Immobilienmarkt eröffnet. Jedoch wirkt sich diese erhöhte Nachfrage auch spürbar auf die aktuellen Immobilienpreise aus. Deshalb sollte stets die Angemessenheit des Immobilienpreises für das entsprechende Haus unter Berücksichtigung des Standortes, der aktuellen Marktlage und den Ausstattungsmerkmalen kritisch hinterfragt werden.

Seit geraumer Zeit ist ein stetiger Aufwärtstrend der Immobilienpreise zu beobachten. Wir gehen davon aus, dass uns dieser Trend auch noch einige Zeit in der Zukunft begleiten wird – denn insbesondere in den Metropolen nimmt die Nachfrage nach Wohnraum immer weiter zu. Steigende Einkommen und fehlende Alternativen beim Vermögensaufbau begünstigen diesen Trend merklich.

Man kann eine Vielzahl von Faktoren dafür benennen. Fakt ist, dass die Nachfrage nach Eigenheimen aktuell so hoch ist wie nie zuvor. Diese starke Nachfrage hat zur Folge, dass die Immobilienpreise im Vorjahresvergleich auch international kräftig angezogen haben. Ursachen dafür ist unter anderen die Niedrigzinspolitik der Notenbanken. Durch fehlende, renditeversprechende Anlagealternativen erfolgen erhebliche Investitionen im Immobiliensegment.

Auf der anderen Seite steigt auch der Bedarf nach selbstgenutztem Wohneigentum – vorzugsweise in den Ballungszentren, Großstädten und dem angrenzenden Umland. Begründet ist dies unter anderen in der aktuell anhaltenden Corona-Pandemie. Die Nutzung von Homeoffice hat sich in vielen Branchen immer mehr etabliert. Onlinekonferenzen sowie global verfügbare, schnelle Internetverbindungen führen dazu, dass das bisherige Arbeiten im Büro zunehmend durch den Heimarbeitsplatz abgelöst wird.

Laut eines Artikels des Handelsblattes vom April 2021 liegt nach wie vor München auf Platz 1 der teuersten Städte in Deutschland. Auf Platz 2 wurde Frankfurt am Main und auf Platz 3 Stuttgart ausgemacht, dicht gefolgt durch die Landeshauptstadt auf Platz 4. Diese Beurteilung trifft sowohl auf die Mieten als auch auf die Immobilienpreise zu.

Auch diese Frage kann man grundsätzlich nicht mit Ja oder Nein beantworten. Auch hier spielen Aspekte wie die Marktlage, der Standort, Bauweise, verwendete Baustoffe und anzuwendende Baunormen – also auch die Qualität eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich ist es jedoch so, dass die Immobilienpreise in den ländlichen Regionen deutlich unter dem gesamtdeutschen Schnitt liegen. Dies liegt vor allem an der verminderten regionalen Kaufkraft, dem vorherrschenden Einkommensgefüge und natürlich an der Nachfrage nach Wohnraum. Einige größere ostdeutsche Städte, z. B. Dresden und Leipzig, aber auch die Gegend entlang der Ostseeküste, verzeichnen aber deutlich höhere Immobilienpreise.

Grundsätzlich basiert eine Immobilienblase auf der Überbewertung und somit enormen Verteuerung von Immobilien aufgrund von Erwartungen der Marktteilnehmer, die sich letztlich nicht erfüllen. Ein Anhaltspunkt könnte z. B. sein, wenn das Gefüge zwischen Mietenniveau und Kaufpreisen immer mehr auseinanderdriftet. Auch steigende Zinsen, für die es aber momentan kaum Anhaltspunkte gibt, können das Preisniveau negativ beeinflussen. Auch die Finanzierungsbereitschaft der Banken, die oftmals der politischen Regulierung folgt, vor allem aber direkte politische Eingriffe in den Markt, und erwartete Konjunkturveränderungen können zumindest einen kurzfristigen Einfluss ausüben.

Wir blicken mit Sorge auf Bestrebungen, z. B. über staatliche Mietpreisregulierungen (Stichwort: „bundesweiter Mietendeckel“) in den Markt einzugreifen. Solche Maßnahmen würden aus unserer Sicht dazu führen, dass sich Investitionen in Neubauten und Sanierungen von Immobilien nicht mehr lohnen, so dass einer weiter hohen Nachfrage kein entsprechendes Angebot entgegensteht.

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• Matthias Krieger: Praxiswissen Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf einer Neubauwohnung wissen sollten. BusinessVillage Verlag, Göttingen 2020.