Richtige Immobilienfinanzierung: Wie teuer ist der Traum vom eigenen Zuhause?
Unserer Auffassung nach hat diese Entwicklung mehrere Ursachen, die sich untereinander noch einmal verstärken können. Auf der einen Seite wird der Wohnraum in den Ballungszentren, vor allem aber in den Städten, aufgrund des anhaltenden Zuzugs immer gefragter und damit knapper. In den letzten Jahren konnte man zudem ein dynamisches Wachstum in den so genannten „Speckgürteln“ der Großstädte beobachten. Da durch diese gestiegene Immobiliennachfrage auch hier die verfügbaren Immobilien und Baugrundstücke immer knapper werden, steigt der Preis stetig an. Der aus der Corona-Pandemie resultierende Home-Office-Effekt einerseits und die vielen Arbeitnehmer in Kurzarbeit andererseits haben gezeigt, dass die Menschen sich stärker mit ihrer Wohnsituation auseinandersetzen und sich die Wohnbedürfnisse ebenfalls ändern, weil z. B. vermehrt ein Arbeitszimmer benötigt wird. Die Menschen hatten mehr Zeit nach Immobilien Ausschau zu halten.
Gleichzeitig ist bei einer Vermischung von privatem Wohnraum und Büro (Homeoffice) der Wunsch nach einer Wohlfühlumgebung gestiegen. Die Menschen zieht es wieder vermehrt in naturnahe Gegenden, da der kurze Arbeitsweg nicht mehr unbedingt die tragende Rolle spielt. Aus diesem Grund erfolgt mehr und mehr das Ausweichen auf grüne und ländliche Gegenden, was wiederum zur Folge hat, dass gerade dort die Nachfrage steigt. Ein weiterer Aspekt sind die durch die pandemiebedingte Rohstoffknappheit gestiegenen Materialpreise, sei es beim Stahl, bei Holz oder auch Kunststoffprodukten. Diese Preissteigerung wird gerade bei Neubauprojekten spürbar.
Um diese Frage zu beantworten, muss man grundsätzlich zwischen Erwerbern zur Selbstnutzung und Investoren, die das jeweilige Objekt vermieten möchten, unterscheiden. Beim renditeorientierten Erwerb wird anhand einer Rentabilitätsberechnung die Wirtschaftlichkeit der Immobilie ermittelt. Da mit gestiegenen Kaufpreisen in der Regel auch Mietsteigerungen einhergehen, haben niedrige Zinsen einen positiven Effekt auf die Rentabilität. Allerdings sind auch gestiegene Kostenpositionen wie Instandhaltungskosten, die Kosten für Verwaltung etc. zu berücksichtigen.
Für den Wohneigentümer zur Selbstnutzung sind die Entscheidungsgrundlagen Mieten vs. Kaufen im Wesentlichen unverändert, sofern gestiegene Immobilienpreise mit gestiegenen Mieten einhergehen. Entwickeln sich Mieten und Kaufpreise jedoch z. B. aufgrund politischer Eingriffe in den Markt unterschiedlich, kann das anders aussehen.
Hohe Kreditvolumina gehen zwangsläufig entweder mit hohen monatlichen Raten oder sehr langen Darlehenslaufzeiten einher. Betrachten wir den ersten Fall, muss der Kreditnehmer stets in der Lage sein, seine monatliche Zins- und Tilgungsverpflichtungen zu erbringen. Dabei muss auch eine mögliche Änderung der persönlichen Lebenssituation bedacht werden: Was ist, wenn ein Partner in Elternzeit geht? Schlimmer noch, was ist, wenn aufgrund von schwerer Krankheit oder Arbeitslosigkeit ein Einkommen wegbricht? All diese Punkte muss man berücksichtigen, wenn man eine hohe Finanzierungsrate wählt. Aber mittlerweile gibt es für die Risiken Arbeitslosigkeit und schwere Krankheit Absicherungsmechanismen, die man auf jeden Fall prüfen sollte. Unsere Krieger und Schramm Finanzierungspartner GmbH bietet unseren Kunden für diesen Fall in Zusammenarbeit mit einem Versicherungspartner verschiedene Absicherungsmechanismen an.
Wir haben die Erfahrung gemacht, dass es mittlerweile schon einzelne Kreditinstitute gibt, die Finanzierungen ohne jeglichen Eigenkapitaleinsatz anbieten. Dies bedeutet, dass Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren werden komplett finanziert. Oftmals erwarten die Banken aber zumindest, dass die Nebenkosten (etwa 10%) aus Eigenmitteln erbracht werden können. Nach wie vor kann man aber festhalten, dass sich ein hoher Eigenmitteleinsatz positiv auf die Konditionen der Finanzierung auswirkt.
Es gibt verschiedene Nebenkosten, die bei einem Immobilienerwerb mit eingeplant werden müssen. Hier ist zwischen einmaligen und regelmäßig wiederkehrenden Kosten zu unterscheiden. Zu den einmaligen Erwerbsnebenkosten zählen unter anderen die Grunderwerbsteuer, welche sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet und die zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis liegt, die Notar- und Grundbuchgebühren in Höhe von 1,5% -2,0 % und ggf. die Maklercourtage, wenn ein Makler den Kauf vermittelt hat. Bei den Finanzierungsnebenkosten sind neben den Zinskosten oftmals Bereitstellungszinsen zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind bei den laufenden Kosten die Instandhaltungsaufwendungen, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld zu veranschlagen. Weiterhin sollte man aber auch die Kosten für Einrichtungsgegenstände nicht unberücksichtigt lassen. Eine komplette Neueinrichtung, angefangen von der Küche bis hin zum Schlafzimmer, kann einen mittleren fünfstelligen Betrag ausmachen.
Genau wie bei der Immobilienfinanzierung ist es bei der Geldanlage wichtig, dass die persönlichen Bedürfnisse und die persönlichen Kenntnisse und Erfahrungen der Kunden bei der Auswahl einer optimalen Anlagestruktur berücksichtigt werden. Dabei spielen die Laufzeit, der individuelle Risikoappetit und die erwartete Rendite eine entscheidende Rolle. Nur wenn man diese Parameter kennt, kann man hier eine fundierte Empfehlung abgeben.
Fondssparpläne tragen generell eher einen langfristigen Charakter. Wie schon zuvor erwähnt, sollten die Sparpläne zu den Wünschen, Kenntnissen und Erfahrungen der Anleger passen. Unter anderem spielt dabei die Risikobereitschaft eine wesentliche Rolle.
Investmentfonds setzen auf das Prinzip der Diversifikation, so dass das Risiko, aber auch die Rendite breiter gestreut ist. Darüber hinaus bringt es Vorteile, wenn man monatlich immer den gleichen Betrag spart, weil man auf diese Weise dann, wenn die Kurse vergleichsweise hoch sind, der Erwerb also teurer ist, weniger Stücke einkauft und umgekehrt. Auf diese Weise kauft man wirtschaftlicher ein – Experten bezeichnen das als Cost Average-Effekt.
Sicherlich hat das Bausparen aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus an Attraktivität verloren. Typische Modelle funktionieren so, dass der Kunde zunächst einen Vorfinanzierungskredit erhält, die Tilgungen aber nicht direkt in den Kredit, sondern in den Bausparer fließen. Dort gibt es aber kaum Guthabenzinsen – gleichzeitig zahlt man aber die Zinsen für den Vorfinanzierungskredit, die sich mangels direkter Tilgungen auch nicht reduzieren. So entsteht ein Zinsnachteil, den das spätere, sehr günstige Bauspardarlehen nur bei einer deutlichen Zinsentwicklung nach oben überkompensieren kann. Nach unserer Erfahrung ist eine lange Zinsbindung in Verbindung mit regelmäßigen Tilgungen, ergänzt um optionale Sondertilgungsmöglichkeiten in der Vergangenheit oft die bessere Wahl gewesen. Gleichwohl kann in bestimmten Fällen auch ein Bausparvertrag sinnvoll sein – vor allem, wenn man deutliche Zinssteigerungen erwartet.
Nachhaltige Wertanlage: Worauf es beim Erwerb von Wohnimmobilien ankommt
Ist es für die Generation 55 plus zu spät für einen Immobilienkauf?
Matthias Krieger: Praxiswissen Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf einer Neubauwohnung wissen sollten. BusinessVillage Verlag, Göttingen 2020.